Комментарии 0
...комментариев пока нет
Незаконные требования арендодателя (торгового центра) о возмещении арендатором (розничным магазином одежды, обуви, аксессуаров) расходов на выполнение работ по подготовке помещения к передаче в аренду
Клиентом - обществом с ограниченной ответственностью Е, занимающимся розничной реализацией одежды, обуви и аксессуаров посредством федеральной сети розничных магазинов, - был заключен предварительный договор аренды от 19.11.2020г. с обществом с ограниченной ответственностью А, в соответствии с условиями которого общество с ограниченной ответственностью Е и общество с ограниченной ответственностью А обязаны заключить в течение 18 месяцев с даты заключения предварительного договора аренды основной договор аренды, по которому общество с ограниченной ответственностью А (арендодатель) предоставит обществу с ограниченной ответственностью Е (арендатор) во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 1 782 кв.м, расположенное на 2 этаже здания торгового центра R (далее - помещение) для размещения розничного магазина одежды, обуви и аксессуаров. В соответствии с п. 6.4. предварительного договора аренды и условиями приложения N 3.1. к предварительному договору аренды обществом с ограниченной ответственностью А в период с 01.05.2021г. по 30.11.2021г. были выполнены работы по подготовке помещения к передаче в аренду обществу с ограниченной ответственностью Е, в том числе, работы по прокладке силового электрического кабеля до помещения, работы по прокладке двух кабелей от основного телефонного узла здания торгового центра R до серверной помещения (для обеспечения оказания телекоммуникационных услуг в помещении), интеграции системы пожарной безопасности (датчиков первого и второго уровня), системы оповещения о пожаре и системы дымоудаления помещения в общую систему пожарной безопасности здания торгового центра R.
08.12.2021г. обществом с ограниченной ответственностью Е и обществом с ограниченной ответственностью А заключен основной договор аренды (далее - договор аренды), в соответствии с условиями которого общество с ограниченной ответственностью А (арендодатель) предоставляет обществу с ограниченной ответственностью Е (арендатор) во временное возмездное владение и пользование помещение для размещения розничного магазина одежды, обуви и аксессуаров. Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области. Помещение передано обществом с ограниченной ответственностью А обществу с ограниченной ответственностью Е по акту приёма-передачи от 29.12.2021г.
03.03.2023г. общество с ограниченной ответственностью Е приостановило осуществление коммерческой деятельности в помещении, в связи с чем 10.03.2023г. обществом с ограниченной ответственностью А было направлено уведомление обществу с ограниченной ответственностью Е о расторжении договора аренды в одностороннем порядке и требование об освобождении помещения в течение 10 рабочих дней с даты получения уведомления. В ответе на уведомление и требование об освобождении помещения от 12.03.2023г. общество с ограниченной ответственностью Е сообщило, что в связи с необходимостью осуществления демонтажа элементов внутренней отделки помещения освобождение помещения в указанный в требовании срок невозможно. 25.03.2023г. общество с ограниченной ответственностью А обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском об обязании общества с ограниченной ответственностью Е освободить помещение, взыскании с общества с ограниченной ответственностью Е неустойки в размере 20 000 000 руб. на основании п. 12.3. договора аренды (прекращение коммерческой деятельности арендатором в арендуемом помещении до окончания срока аренды), взыскании с общества с ограниченной ответственностью Е арендной платы с 01.03.2023г. по дату фактического возврата помещения. Обществом с ограниченной ответственностью Е был подан встречный иск о признании недействительным одностороннего отказа общества с ограниченной ответственностью А от исполнения договора аренды. 19.08.2023г. Арбитражный суд Московской области принял решение об обязании общества с ограниченной ответственностью Е освободить помещение без проведения работ по демонтажу элементов внутренней отделки в течение 10 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу, взыскании с общества с ограниченной ответственностью Е в пользу общества с ограниченной ответственностью А неустойки в размере 20 000 000 руб. на основании п. 12.3. договора аренды, отказе в удовлетворении остальной части исковых требований общества с ограниченной ответственностью А, отказе в удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью Е.
02.09.2023г. общество с ограниченной ответственностью А обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью Е убытков, возникших в связи с расходами общества с ограниченной ответственностью А на выполнение работ по подготовке помещения к передаче в аренду обществу с ограниченной ответственностью Е, в размере 8 093 218,05 руб. и упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы в связи с досрочным расторжением договора аренды в размере 7 101 246,89 руб.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью А были мотивированы следующими доводами:
1. В соответствии с п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения лицо, право которого нарушено, должно быть поставлено в положение, в котором оно находилось бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. В соответствии с п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
2. В соответствии с п. 6.4. предварительного договора аренды и условиями приложения N 3.1. к предварительному договору аренды обществом с ограниченной ответственностью А в период с 01.05.2021г. по 30.11.2021г. были выполнены работы по подготовке помещения к передаче в аренду обществу с ограниченной ответственностью Е, в том числе, работы по прокладке силового электрического кабеля до помещения, работы по прокладке двух кабелей от основного телефонного узла здания торгового центра R до серверной помещения (для обеспечения оказания телекоммуникационных услуг в помещении), интеграции системы пожарной безопасности (датчиков первого и второго уровня), системы оповещения о пожаре и системы дымоудаления помещения в общую систему пожарной безопасности здания торгового центра R. Выполнение работ подтверждается заключёнными обществом с ограниченной ответственностью А договорами на выполнение проектных и строительных работ, работ по модификации систем вентиляции, водоснабжения и канализации, усилению пола, электромонтажных работ, работ по демонтажу существующих перегородок, металлоконструкций, изготовлению и монтажу металлокаркаса по периметру помещения, грунтовке и покраске стен, других отделочных работ, договором на разработку рабочего проекта инженерных систем, договором на изготовление проекта кондиционирования и выполнение работ по монтажу системы кондиционирования (представлены в материалы дела). Выполнение работ было необходимо для приведения помещения в состояние, требуемое для осуществления арендатором - обществом с ограниченной ответственностью Е - коммерческой деятельности, соответственно, стоимость работ должна быть возмещена обществом с ограниченной ответственностью Е.
Т. к. договор аренды был расторгнут досрочно по вине арендатора - общества с ограниченной ответственностью Е - расходы общества с ограниченной ответственностью А на оплату работ по подготовке помещения к передаче в аренду обществу с ограниченной ответственностью Е, являются убытками общества с ограниченной ответственностью А по смыслу п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса РФ и должны быть возмещены лицом, виновным в возникновении убытков. Размер расходов общества с ограниченной ответственностью А на оплату работ составляет в совокупности 8 093 218,05 руб. (расчет подтверждается договорами подряда между обществом с ограниченной ответственностью А и подрядчиками и платёжными поручениями об оплате работ по договорам).
3. В соответствии с п. 2 ст. 393.1 Гражданского кодекса РФ в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор не заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой (текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор). Т. к. досрочное расторжение договора аренды по вине общества с ограниченной ответственностью Е стало причиной "простоя" помещения (новый договор аренды был заключён обществом с ограниченной ответственностью А спустя 3,5 месяца после расторжения договора аренды с обществом с ограниченной ответственностью Е), общество с ограниченной ответственностью А вправе требовать а) возмещения убытков на основании п. 2 ст. 393.1 Гражданского кодекса РФ в связи с тем, что размер арендной платы по договору аренды с новым арендатором значительно ниже размера арендной платы по договору аренды с обществом с ограниченной ответственностью Е (для ускорения процесса поиска нового арендатора и заключения нового договора аренды общество с ограниченной ответственностью А было вынуждено снизить размер арендной платы и заключить новый договор аренды на невыгодных для себя условиях), b) возмещения упущенной выгоды в виде неполученной обществом с ограниченной ответственностью А арендной платы за 3,5 месяца неиспользования помещения. Размер убытков, упущенной выгоды общества с ограниченной ответственностью А в связи с досрочным расторжением договора аренды составляет 7 101 246,89 руб. (расчёт представлен в материалы дела).
4. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Соответственно, факт выплаты обществом с ограниченной ответственностью Е неустойки в размере 20 000 000 руб. в соответствии с п. 12.3. договора аренды на основании решения Арбитражного суда Московской области от 19.08.2023г. не лишает общество с ограниченной ответственностью А права требовать от общества с ограниченной ответственностью Е возмещения убытков.
Доказывая незаконность требований общества с ограниченной ответственностью А о взыскании с общества с ограниченной ответственностью Е убытков, возникших в связи с расходами общества с ограниченной ответственностью А на выполнение работ по подготовке помещения к передаче в аренду, и упущенной выгоды в виде неполученной обществом с ограниченной ответственностью А арендной платы в связи с досрочным расторжением договора аренды в Арбитражном суде Московской области, мы основывались на следующих доводах:
1. Доводы общества с ограниченной ответственностью А о том, что досрочное расторжение договора аренды по вине общества с ограниченной ответственностью Е стало причиной "простоя" помещения (новый договор аренды помещения был заключён обществом с ограниченной ответственностью А спустя 3,5 месяца после расторжения договора аренды с обществом с ограниченной ответственностью Е), в связи с чем общество с ограниченной ответственностью А вправе требовать а) возмещения убытков на основании п. 2 ст. 393.1 Гражданского кодекса РФ в связи с тем, что размер арендной платы по договору аренды с новым арендатором значительно ниже размера арендной платы по договору аренды с обществом с ограниченной ответственностью Е, b) возмещения упущенной выгоды в виде неполученной обществом с ограниченной ответственностью А арендной платы за 3,5 месяца неиспользования помещения, не соответствует действительности по следующим причинам.
Основаниями для удовлетворения требования о взыскании убытков являются: установление факта нарушения стороной обязательств по договору, наличие причинно-следственной связи между понесенными убытками и нарушением обязательств по договору, документально подтвержденный размер убытков, вина нарушившего обязательство лица, если вина в силу закона или договора является условием возложения ответственности за причинение убытков (Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 21.05.2013г. N 16674/12 по делу N А60-53822/2011).
Обязанность по доказыванию совокупности этих обстоятельств возлагается на лицо, требующее взыскания убытков. Отсутствие доказательств наличия хотя бы одного из перечисленных обстоятельств влечет недоказанность наличия убытков и отказ в удовлетворении исковых требований.
В соответствии с п. 14 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", п. 2 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016г. № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" а) упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено; b) т. к. упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер, это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.
В соответствии с п. 3 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016г. № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (п. 4 ст. 393 Гражданского кодекса РФ). В обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.
Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода в заявленном размере не была бы получена кредитором.
При взыскании упущенной выгоды в судебном порядке истец должен доказать и подтвердить документально реальную возможность получения упущенной выгоды, то, что им были предприняты все необходимые меры для получения выгоды и сделаны необходимые для этой цели приготовления, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение обязательства явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду (Определение Верховного суда РФ от 29.01.2015г. по делу N 302-ЭС14-735, А19-1917/2013).
В соответствии с п. 11 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ от 01.07.1996г. N 6/8 размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено, при этом истец (кредитор) обязан подтвердить будущие расходы и их предполагаемый размер обоснованным расчетом и доказательствами.
В соответствии с информацией из открытых источников после расторжения договора аренды общество с ограниченной ответственностью А заключило новый договор аренды помещения с акционерным обществом G для размещения магазина одежды. На основании п. 4 ст. 66 Арбитражного процессуального кодекса РФ нами было заявлено ходатайство об истребовании у акционерного общества G договора аренды помещения, заключённого им с обществом с ограниченной ответственностью А. Ходатайство было удовлетворено судом. В результате анализа представленных акционерным обществом G договора аренды помещения, заключённого им с обществом с ограниченной ответственностью А, акта приёма-передачи помещения к нему, платёжных поручений, подтверждающих оплату акционерным обществом G арендной платы, очевидным можно считать следующее: а) договор аренды помещения заключён акционерным обществом G и обществом с ограниченной ответственностью А 08.04.2023г., помещение передано обществом с ограниченной ответственностью А акционерному обществу G по акту доступа от 22.04.2023г. для выполнения отделочных работ и подготовки помещения к коммерческой эксплуатации; b) размеры ежемесячной базовой, оборотной и переменной частей арендной платы за один кв.м. арендуемой площади по договору аренды между акционерным обществом G и обществом с ограниченной ответственностью А превышают в 1,9 раза размеры ежемесячной базовой, оборотной и переменной частей арендной платы за один кв.м. арендуемой площади по договору аренды между обществом с ограниченной ответственностью Е и обществом с ограниченной ответственностью А; с) акционерным обществом G своевременно в полном объёме выплачивается ежемесячная арендная плата за пользование помещением с момента передачи ему помещения по акту доступа от 22.04.2023г; d) акционерным обществом G оплачены коммунальные платежи за арендуемое помещение с апреля 2023 г. по октябрь 2023 г. включительно. Обществом с ограниченной ответственностью А не представлены доказательства наличия убытков в виде коммунальных платежей за период с даты возврата помещения обществом с ограниченной ответственностью Е до даты заключения нового договора аренды с акционерным обществом G.
Таким образом, период "простоя" помещения фактически отсутствует, заключённый обществом с ограниченной ответственностью А и акционерным обществом G договор аренды помещения является для общества с ограниченной ответственностью А не убыточной, а, напротив, более финансово выгодной замещающей сделкой, соответственно, убытки у общества с ограниченной ответственностью А вследствие досрочного расторжения договора аренды, заключённого обществом с ограниченной ответственностью А и обществом с ограниченной ответственностью Е, отсутствуют. Следовательно, при рассмотрении спора мог бы быть применен п. 1 ст. 393.1 Гражданского кодекса РФ ("в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора"), если бы размер арендной платы по новому договору аренды между обществом с ограниченной ответственностью А и акционерным обществом G был ниже, чем размер арендной платы по договору аренды между обществом с ограниченной ответственностью А и обществом с ограниченной ответственностью Е. Таким образом, обществом с ограниченной ответственностью А в противоречие п. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ ("каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений") не были представлены доказательства наличия упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы вследствие досрочного расторжения договора аренды.
08.12.2021г. обществом с ограниченной ответственностью Е и обществом с ограниченной ответственностью А заключен основной договор аренды (далее - договор аренды), в соответствии с условиями которого общество с ограниченной ответственностью А (арендодатель) предоставляет обществу с ограниченной ответственностью Е (арендатор) во временное возмездное владение и пользование помещение для размещения розничного магазина одежды, обуви и аксессуаров. Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области. Помещение передано обществом с ограниченной ответственностью А обществу с ограниченной ответственностью Е по акту приёма-передачи от 29.12.2021г.
03.03.2023г. общество с ограниченной ответственностью Е приостановило осуществление коммерческой деятельности в помещении, в связи с чем 10.03.2023г. обществом с ограниченной ответственностью А было направлено уведомление обществу с ограниченной ответственностью Е о расторжении договора аренды в одностороннем порядке и требование об освобождении помещения в течение 10 рабочих дней с даты получения уведомления. В ответе на уведомление и требование об освобождении помещения от 12.03.2023г. общество с ограниченной ответственностью Е сообщило, что в связи с необходимостью осуществления демонтажа элементов внутренней отделки помещения освобождение помещения в указанный в требовании срок невозможно. 25.03.2023г. общество с ограниченной ответственностью А обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском об обязании общества с ограниченной ответственностью Е освободить помещение, взыскании с общества с ограниченной ответственностью Е неустойки в размере 20 000 000 руб. на основании п. 12.3. договора аренды (прекращение коммерческой деятельности арендатором в арендуемом помещении до окончания срока аренды), взыскании с общества с ограниченной ответственностью Е арендной платы с 01.03.2023г. по дату фактического возврата помещения. Обществом с ограниченной ответственностью Е был подан встречный иск о признании недействительным одностороннего отказа общества с ограниченной ответственностью А от исполнения договора аренды. 19.08.2023г. Арбитражный суд Московской области принял решение об обязании общества с ограниченной ответственностью Е освободить помещение без проведения работ по демонтажу элементов внутренней отделки в течение 10 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу, взыскании с общества с ограниченной ответственностью Е в пользу общества с ограниченной ответственностью А неустойки в размере 20 000 000 руб. на основании п. 12.3. договора аренды, отказе в удовлетворении остальной части исковых требований общества с ограниченной ответственностью А, отказе в удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью Е.
02.09.2023г. общество с ограниченной ответственностью А обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью Е убытков, возникших в связи с расходами общества с ограниченной ответственностью А на выполнение работ по подготовке помещения к передаче в аренду обществу с ограниченной ответственностью Е, в размере 8 093 218,05 руб. и упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы в связи с досрочным расторжением договора аренды в размере 7 101 246,89 руб.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью А были мотивированы следующими доводами:
1. В соответствии с п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения лицо, право которого нарушено, должно быть поставлено в положение, в котором оно находилось бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. В соответствии с п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
2. В соответствии с п. 6.4. предварительного договора аренды и условиями приложения N 3.1. к предварительному договору аренды обществом с ограниченной ответственностью А в период с 01.05.2021г. по 30.11.2021г. были выполнены работы по подготовке помещения к передаче в аренду обществу с ограниченной ответственностью Е, в том числе, работы по прокладке силового электрического кабеля до помещения, работы по прокладке двух кабелей от основного телефонного узла здания торгового центра R до серверной помещения (для обеспечения оказания телекоммуникационных услуг в помещении), интеграции системы пожарной безопасности (датчиков первого и второго уровня), системы оповещения о пожаре и системы дымоудаления помещения в общую систему пожарной безопасности здания торгового центра R. Выполнение работ подтверждается заключёнными обществом с ограниченной ответственностью А договорами на выполнение проектных и строительных работ, работ по модификации систем вентиляции, водоснабжения и канализации, усилению пола, электромонтажных работ, работ по демонтажу существующих перегородок, металлоконструкций, изготовлению и монтажу металлокаркаса по периметру помещения, грунтовке и покраске стен, других отделочных работ, договором на разработку рабочего проекта инженерных систем, договором на изготовление проекта кондиционирования и выполнение работ по монтажу системы кондиционирования (представлены в материалы дела). Выполнение работ было необходимо для приведения помещения в состояние, требуемое для осуществления арендатором - обществом с ограниченной ответственностью Е - коммерческой деятельности, соответственно, стоимость работ должна быть возмещена обществом с ограниченной ответственностью Е.
Т. к. договор аренды был расторгнут досрочно по вине арендатора - общества с ограниченной ответственностью Е - расходы общества с ограниченной ответственностью А на оплату работ по подготовке помещения к передаче в аренду обществу с ограниченной ответственностью Е, являются убытками общества с ограниченной ответственностью А по смыслу п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса РФ и должны быть возмещены лицом, виновным в возникновении убытков. Размер расходов общества с ограниченной ответственностью А на оплату работ составляет в совокупности 8 093 218,05 руб. (расчет подтверждается договорами подряда между обществом с ограниченной ответственностью А и подрядчиками и платёжными поручениями об оплате работ по договорам).
3. В соответствии с п. 2 ст. 393.1 Гражданского кодекса РФ в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор не заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой (текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор). Т. к. досрочное расторжение договора аренды по вине общества с ограниченной ответственностью Е стало причиной "простоя" помещения (новый договор аренды был заключён обществом с ограниченной ответственностью А спустя 3,5 месяца после расторжения договора аренды с обществом с ограниченной ответственностью Е), общество с ограниченной ответственностью А вправе требовать а) возмещения убытков на основании п. 2 ст. 393.1 Гражданского кодекса РФ в связи с тем, что размер арендной платы по договору аренды с новым арендатором значительно ниже размера арендной платы по договору аренды с обществом с ограниченной ответственностью Е (для ускорения процесса поиска нового арендатора и заключения нового договора аренды общество с ограниченной ответственностью А было вынуждено снизить размер арендной платы и заключить новый договор аренды на невыгодных для себя условиях), b) возмещения упущенной выгоды в виде неполученной обществом с ограниченной ответственностью А арендной платы за 3,5 месяца неиспользования помещения. Размер убытков, упущенной выгоды общества с ограниченной ответственностью А в связи с досрочным расторжением договора аренды составляет 7 101 246,89 руб. (расчёт представлен в материалы дела).
4. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Соответственно, факт выплаты обществом с ограниченной ответственностью Е неустойки в размере 20 000 000 руб. в соответствии с п. 12.3. договора аренды на основании решения Арбитражного суда Московской области от 19.08.2023г. не лишает общество с ограниченной ответственностью А права требовать от общества с ограниченной ответственностью Е возмещения убытков.
Доказывая незаконность требований общества с ограниченной ответственностью А о взыскании с общества с ограниченной ответственностью Е убытков, возникших в связи с расходами общества с ограниченной ответственностью А на выполнение работ по подготовке помещения к передаче в аренду, и упущенной выгоды в виде неполученной обществом с ограниченной ответственностью А арендной платы в связи с досрочным расторжением договора аренды в Арбитражном суде Московской области, мы основывались на следующих доводах:
1. Доводы общества с ограниченной ответственностью А о том, что досрочное расторжение договора аренды по вине общества с ограниченной ответственностью Е стало причиной "простоя" помещения (новый договор аренды помещения был заключён обществом с ограниченной ответственностью А спустя 3,5 месяца после расторжения договора аренды с обществом с ограниченной ответственностью Е), в связи с чем общество с ограниченной ответственностью А вправе требовать а) возмещения убытков на основании п. 2 ст. 393.1 Гражданского кодекса РФ в связи с тем, что размер арендной платы по договору аренды с новым арендатором значительно ниже размера арендной платы по договору аренды с обществом с ограниченной ответственностью Е, b) возмещения упущенной выгоды в виде неполученной обществом с ограниченной ответственностью А арендной платы за 3,5 месяца неиспользования помещения, не соответствует действительности по следующим причинам.
Основаниями для удовлетворения требования о взыскании убытков являются: установление факта нарушения стороной обязательств по договору, наличие причинно-следственной связи между понесенными убытками и нарушением обязательств по договору, документально подтвержденный размер убытков, вина нарушившего обязательство лица, если вина в силу закона или договора является условием возложения ответственности за причинение убытков (Постановление Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 21.05.2013г. N 16674/12 по делу N А60-53822/2011).
Обязанность по доказыванию совокупности этих обстоятельств возлагается на лицо, требующее взыскания убытков. Отсутствие доказательств наличия хотя бы одного из перечисленных обстоятельств влечет недоказанность наличия убытков и отказ в удовлетворении исковых требований.
В соответствии с п. 14 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", п. 2 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016г. № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" а) упущенной выгодой являются не полученные кредитором доходы, которые он получил бы с учетом разумных расходов на их получение при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено; b) т. к. упущенная выгода представляет собой неполученный доход, при разрешении споров, связанных с ее возмещением, следует принимать во внимание, что ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным и носит вероятностный характер, это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.
В соответствии с п. 3 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016г. № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" при определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (п. 4 ст. 393 Гражданского кодекса РФ). В обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения.
Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода в заявленном размере не была бы получена кредитором.
При взыскании упущенной выгоды в судебном порядке истец должен доказать и подтвердить документально реальную возможность получения упущенной выгоды, то, что им были предприняты все необходимые меры для получения выгоды и сделаны необходимые для этой цели приготовления, то есть доказать, что допущенное ответчиком нарушение обязательства явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду (Определение Верховного суда РФ от 29.01.2015г. по делу N 302-ЭС14-735, А19-1917/2013).
В соответствии с п. 11 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ от 01.07.1996г. N 6/8 размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено, при этом истец (кредитор) обязан подтвердить будущие расходы и их предполагаемый размер обоснованным расчетом и доказательствами.
В соответствии с информацией из открытых источников после расторжения договора аренды общество с ограниченной ответственностью А заключило новый договор аренды помещения с акционерным обществом G для размещения магазина одежды. На основании п. 4 ст. 66 Арбитражного процессуального кодекса РФ нами было заявлено ходатайство об истребовании у акционерного общества G договора аренды помещения, заключённого им с обществом с ограниченной ответственностью А. Ходатайство было удовлетворено судом. В результате анализа представленных акционерным обществом G договора аренды помещения, заключённого им с обществом с ограниченной ответственностью А, акта приёма-передачи помещения к нему, платёжных поручений, подтверждающих оплату акционерным обществом G арендной платы, очевидным можно считать следующее: а) договор аренды помещения заключён акционерным обществом G и обществом с ограниченной ответственностью А 08.04.2023г., помещение передано обществом с ограниченной ответственностью А акционерному обществу G по акту доступа от 22.04.2023г. для выполнения отделочных работ и подготовки помещения к коммерческой эксплуатации; b) размеры ежемесячной базовой, оборотной и переменной частей арендной платы за один кв.м. арендуемой площади по договору аренды между акционерным обществом G и обществом с ограниченной ответственностью А превышают в 1,9 раза размеры ежемесячной базовой, оборотной и переменной частей арендной платы за один кв.м. арендуемой площади по договору аренды между обществом с ограниченной ответственностью Е и обществом с ограниченной ответственностью А; с) акционерным обществом G своевременно в полном объёме выплачивается ежемесячная арендная плата за пользование помещением с момента передачи ему помещения по акту доступа от 22.04.2023г; d) акционерным обществом G оплачены коммунальные платежи за арендуемое помещение с апреля 2023 г. по октябрь 2023 г. включительно. Обществом с ограниченной ответственностью А не представлены доказательства наличия убытков в виде коммунальных платежей за период с даты возврата помещения обществом с ограниченной ответственностью Е до даты заключения нового договора аренды с акционерным обществом G.
Таким образом, период "простоя" помещения фактически отсутствует, заключённый обществом с ограниченной ответственностью А и акционерным обществом G договор аренды помещения является для общества с ограниченной ответственностью А не убыточной, а, напротив, более финансово выгодной замещающей сделкой, соответственно, убытки у общества с ограниченной ответственностью А вследствие досрочного расторжения договора аренды, заключённого обществом с ограниченной ответственностью А и обществом с ограниченной ответственностью Е, отсутствуют. Следовательно, при рассмотрении спора мог бы быть применен п. 1 ст. 393.1 Гражданского кодекса РФ ("в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора"), если бы размер арендной платы по новому договору аренды между обществом с ограниченной ответственностью А и акционерным обществом G был ниже, чем размер арендной платы по договору аренды между обществом с ограниченной ответственностью А и обществом с ограниченной ответственностью Е. Таким образом, обществом с ограниченной ответственностью А в противоречие п. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ ("каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений") не были представлены доказательства наличия упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы вследствие досрочного расторжения договора аренды.