Сплошные убытки // О неочевидных составляющих компенсации за изымаемую для государственных нужд недвижимость
Изъятие недвижимости для государственных или муниципальных нужд в последние годы становится всё более актуальной проблемой для собственников самых разных объектов – от гаражных боксов и сараев до заводов и торговых центров. В том числе в связи с уже поставленными на поток изъятиями для комплексного развития территории (КРТ).
В прошлой статье я рассмотрел возможные варианты действий собственника изымаемой недвижимости с процессуальной точки зрения. В этой же рассмотрю, с учётом недавней практики Правового центра «Два М» вопрос о том, какие суммы могут быть включены в расчёт размера компенсации в дополнение к рыночной стоимости имущества и компенсации за прекращение права аренды. А именно – речь идёт о компенсации упущенной выгоды собственника имущества и множестве иных видов убытков. Которым, как показывает наше практика, правообладатели часто не уделяют должного внимания, сосредоточившись на обосновании только стоимости имущества. Хотя рассмотренные ниже убытки в совокупности могут составлять немалый процент от рыночной стоимости, а в отдельных случаях и превышать её. Так что игнорировать их доказывание не стоит.
Данную публикацию можно рассматривать как чек-лист, по которому целесообразно пройти каждому собственнику имущества, узнавшему о планируемом изъятии, чтобы не пропустить возможность своевременно заявить о соответствующих убытках, собрать и представить доказательства их величины. Причём учитывая множество факторов, от которых зависит возможность взыскания и размер тех или иных видов убытков – начинать стоит заблаговременно, как только появилась информация о возможном изъятии. И с участием специалистов именно по данному виду споров.
Упущенная выгода в связи с изъятием недвижимости.
Данная составляющая расчёта убытков[1] подразумевает компенсацию собственнику изымаемого имущества недополученного дохода (арендной платы, доходов от производственной или иной деятельности) за период, на который такая деятельность нарушена изъятием.
Ключевые вопросы при расчёте упущенной выгоды – период, за который она взыскивается и размер дохода, который утратил собственник в связи с изъятием.
Срок, за который возмещается упущенная выгода, определяется исходя из предполагаемого времени «восстановления нарушенного производства». То есть периода после получения компенсации за изымаемое имущество , за которое собственник сможет начать, за счёт этой компенсации, новый бизнес, приносящий финансовый поток не хуже прежнего.
Например, если речь о бизнесе по сдаче недвижимости в аренду, нужно будет купить аналогичное здание или помещение, найти для него арендаторов, подготовить его под сдачу. Если о собственном производстве – смонтировать оборудование и т.д. А если речь об уникальном объекте, аналогов которому нет на рынке, — самому построить его, для чего сначала приобрести участок, получить разрешительную документацию и т.д.
На практике[2] речь идёт об арендной плате или о доходе от собственной деятельности за срок, исчисляемый месяцами (редко - более года). Более длительный период расчёта упущенной выгоды возможен только при предоставлении собственником достаточно веских доказательств.
Что же касается размера упущенной выгоды ‑ важно помнить, что речь идёт о компенсации в качестве упущенной выгоды именно недополученного дохода, а не выручки. Например, для сдаваемого в аренду имущества арендная плата учитывается за вычетом различных расходов арендодателя и амортизации сдаваемого имущества.
Что касается доказательств утраченного дохода - проще всего в ситуации с арендным бизнесом. В этом случае размер упущенной выгоды определяется исходя из наличия договоров аренды, досрочно расторгнутых в связи с изъятием, и ставок по ним. Соответственно, лучше если договоры аренды заключены на достаточно длительный срок (не регистрируемые договоры аренды на срок 11 месяцев, существенно ограничивают возможность взыскания упущенной выгоды). В то же время, заключение договоров аренды на очень длительные сроки, на 49 или 100 лет, смысла не имеет.
Отмечу что арендная плата значительно выше рыночной, скорее всего, не будет принята во внимание судом. А вот в обратной ситуации, когда арендная плата ниже рынка или вообще нет договоров аренды, рассчитывать на компенсацию упущенной выгоды по среднерыночной ставке аренды не стоит.
В случае с недвижимостью, с используемой непосредственно в деятельности её собственника, в качестве упущенной выгоды может быть взыскан документально подтверждённый доход от такой деятельности[3]. Опять же – за период, необходимый, по мнению эксперта и суда, для возобновления деятельности на новом месте.
Убытки, связанные с временным пользованием иным недвижимым имуществом на период до приобретения в собственность нового недвижимого имущества.
Могут быть взысканы расходы на аренду имущества для временного разрешения бизнеса на период, необходимый для приобретения или строительства нового объекта, в котором предприятие будет размещено на постоянной основе.
Компенсация расходов, в связи с прекращением обязательств пред третьими лицами,
Собственник изымаемой недвижимости из своего кармана выплачивает третьим лицам суммы, связанные с прекращением договоров аренды и иных обязательств перед ними. И соответственно, имеет право на включение таких расходов в расчёт компенсации[4].
Так, в случае со сдававшейся в аренду недвижимостью речь идёт как непосредственно о договорных санкциях за досрочное прекращение договора аренды, так и о компенсации арендаторам стоимости произведённых ими неотделимых улучшений[5].
Сопутствующие расходы на приобретение аналогичных объектов взамен изымаемого.
Речь идёт в первую очередь о риэлтерской комиссии, которую потребуется уплатить при покупке новой недвижимости взамен изъятой. Эта комиссия может составлять до нескольких процентов от стоимости имущества (обычно 3-4 процента). Также могут быть учтены будущие расходы на юридическую проверку приобретаемого имущества;
Расходы, связанные с подготовкой к застройке земельного участка, включая проектные, изыскательские, строительные и прочие расходы.
В случае, когда восстановление деятельности после изъятия имущества возможно только путём нового строительства (например, при изъятии имущества аналогов которому нет на рынке), в расчёт компенсации должна включаться[6] не только рыночная стоимость строительства такого объекта, но и сопутствующие расходы.
Расходы на перевозку и временное хранение движимого имущества.
Данный вид убытков особенно значителен при наличии в изымаемых зданиях или на участке крупногабаритного оборудования и иного имущества, которое требует, особых условий перевозки и хранения, квалифицированного демонтажа и повторного монтажа.
Расходы на демонтаж, перерезку, хранение и повторный монтаж некапитальных объектов.
За сборно-разборные здания, ангары бытовки, контейнеры и т.д., не являющиеся недвижимостью, компенсация рыночной стоимости не выплачивается, т.к. они, в теории, могут быть перевезены на новое место и повторно собраны.
В то же время могут быть взысканы[7] убытки в размере стоимости демонтажа, перевозки и повторного монтажа объекта на новом участке. А также его временного хранения на период, который необходим собственнику для поиска нового места размещения.
И в случае эти расходы могут быть соизмеримы со стоимостью некапитального объекта. Особенно в случае с крупногабаритными ангарами и иными металлическими зданиями, некапитальность которых часто достаточно условна – имеются неглубокий фундамент, внутренняя отделка и иные неразборные элементы, которые будут утрачены при перемещении, а повторная сборка требует серьёзных строительных работ.
При этом значимым будет то, были ли размещены некапитальные объекты на участке законным образом, на основании соответствующего разрешения (в случаях когда оно требуется) или условий договора аренды. Так, в Москве разрешение некапитальных объектов на арендованных участках регламентируется постановлением Правительства Москвы от 13.11.2012 N 636-ПП.
. В то же время собственники в большинстве случаев размешают некапитальные объекты по своему усмотрению. Также арендаторы в ряде случаев могут ссылаться на то, что некапитальные объекты размещены на участках в период, когда такое разрешение не требовалось (так, в Москве упомянутое постановление № 636 до июля 2019 г. не предполагало согласование их размещения на участках, ранее предоставленных под эксплуатацию зданий).
Компенсация стоимости неотделимых улучшений земельного участка.
В качестве убытков могут быть взысканы[8] расходы собственника или арендатора участка на строительство на нём дороги, площадок (замощения), устройство ограждений, озеленение и размещение прочих элементов благоустройства, не являющихся самостоятельными объектами капитального строительства
Компенсация стоимости инженерных сетей и платы за подключение.
За находящиеся на участке инженерные сети, не являющиеся самостоятельными объектами капитального строительства, также может быть получена компенсация убытков.
В ряде случаев отдельная составляющая компенсации это расходы на технологическое присоединение сетям, включая вносимую в пользу сетевой организации плату за подключение[9].
В случае же, если инженерные сети зарегистрированы в ЕГРН как отдельные объекты капитального строительства, компенсируется их рыночная стоимость.
Расходы, связанные с изъятием предмета залога.
Отдельного рассмотрения требуют убытки, возникающее в связи с изъятием предмета ипотеки. А именно в случае когда долг не может быть в полном объёме погашен за счёт компенсации, а кредитор требует его досрочного погашения в связи с утратой залога. Подробно об этом в статье моей коллеги.
Таким образом, существует достаточно много величин, включаемых в расчёт компенсации за изымаемую недвижимость. Каждая из которых может составлять существенный процент сверх её рыночной стоимости. При этом каждый случай изъятия требует детального анализа на предмет того, какие величины должны быть утонены в отношении конкретного объекта, какими доказательствами их можно подтвердить, какие вопросы поставить при проведении судебной экспертизы. С учётом этого подготовку к спору о расчёте компенсации, сбор соответствующих доказательств желательно начинать тогда, когда изъятие участка лишь предполагается.
[1] п. 2 ст. 56.8. ЗК РФ, п. 2 ст. 15 ГК РФ
[2] Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 04.10.2022 N 303-ЭС22-9142 по делу N А59-2846/2019, постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.03.2022 N Ф05-4448/2022 по делу N А41-57774/2020, постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.02.2018 N Ф05-21314/2017 по делу N А41-9514/2017.
[3] п. 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015
[4] П. 2 ст. 56.8. ЗК РФ.
[5] Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2022 N 10АП-24734/2021 по делу N А41-16035/2020
[6] Определение ВС РФ от 06.08.2015 N 303-ЭС15-10240 по делу N А51-11277/2013 и др.
[7] Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 23.11.2020 N Ф09-6059/20 по делу N А60-58383/2018, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2021 N 09АП-7705/2021-ГК по делу N А40-72481/2020, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2014 по делу N А43-15715/2014 и др.
[8] П. 2 ст. 56.8 ЗК РФ, постановления Арбитражного суда Московского округа от 27.02.2020 N Ф05-679/2020, от 23.07.2020 N Ф05-3736/2019 по делу N А40-192482/2017, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2023 N 09АП-80483/2023-ГК, 09АП-84250/2023-ГК по делу N А40-191735/2023, от 22.06.2021 по делу № А40-253398/19, от 10.04.2023 по делу № А41-72361/21, от 01.02.2022 N 10АП-26187/2021 по делу N А41-24597/2021).
[9] постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17.06.2020 N Ф02-1999/2020 по делу N А78-5902/2019, Постановление ФАС Московского округа от 14.11.2012 по делу N А41-47141/11