Договор аренды под объектом незавершенного строительства продлен на неопределенный срок. Благо или проблема застройщика?

В недавнем материале «Объект незавершенного строительства как особый вид недвижимости // Что делать, если срок договора аренды закончился?» были рассмотрены общие вопросы, связанные с возможностью продлить договор аренды под объектом незавершенного строительства (ОНС) для окончания строительства. В данной статье хочется подробнее остановиться на ситуациях, когда договор аренды истек, но считается продленным на неопределенный срок.

По опыту Правового центра «Два М» статус договора аренды «продлен на неопределенный срок» вызывает массу вопросов и особенно является неоднозначным для собственников ОНС. В связи с чем разберемся, что это за правовая конструкция, когда можно говорить о том, что договор аренды продлен на неопределенный срок, и с какими правовыми проблемами в таком случае могут столкнуться собственники ОНС.

Что значит, если договор аренды продлен на неопределенный срок? В каких случаях это возможно?

В договоре аренды, как правило, указывается срок, на который он заключен, но часто фактические отношения между арендатором и арендодателям продолжаются и за пределами дат, указанных в договоре.

Такие ситуации регламентируются п. 2 ст. 621 ГК РФ, в котором указано, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Между тем не стоит забывать, что отношения, связанные с арендой публичной земли, имеют свои особенности.

Так, на данный момент в большинстве случаев договоры аренды заключаются на торгах (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

Вместе с тем законодательство содержит ряд положений, когда проведение торгов для заключения договора аренды участка не требуется. В частности, торги не проводятся, если земельный участок предоставляется: в соответствии с указом или распоряжением Президента Российской Федерации; собственникам зданий, сооружений, расположенных на участке, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности и других случаях, указанных а п. 2 ст.39.6 ЗК РФ.

При этом возможность продления договора аренды на неопределенный срок по земельному законодательству зависит от следующих факторов:

1. Возможностью заключить договор аренды земельного участка без торгов по действующему законодательству.
2. А в случае, если договор по действующему законодательству можно заключить только на торгах, то датой, когда - до 01.03.2015 или поле 01.03.2015 был заключен договор аренды спорного земельного участка.

Так, Верховный суд в своем определении от 20.05.2020 N 310-ЭС19-25907 по делу N А64-6041/2018 разъяснил: «Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов».

Вместе с тем договоры аренды (предоставление которых невозможно на данный момент без торгов), и заключенные после 01.03.2015, не продлеваются на неопределенный срок, поскольку только до этой даты у заинтересованных лиц было преимущественное право заключения договора аренды земельного участка на новый срок. Однако с введением в действие Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» норма, предусматривающая такое право, утратила силу.

Также стоит отметит, что сложилась противоречивая судебная практика относительно вопроса продления договоров аренды, которые были заключены до 01.03.2015, но срок которых истекает (истек) после 01.03.2015:

Так, существуют две позиции:

1) Договор аренды земельного участка, заключенный без проведения торгов до 01.03.2015, может быть продлен на неопределенный срок только в случае, если срок действия такого договора истек до 01.03.2015[1][2].

2) Договор аренды земельного участка, заключенный без проведения торгов до 01.03.2015, может быть продлен на неопределенный срок и в случае, если срок действия такого договора истек после 01.03.2015[3][4].

Со своей стороны хотим отметить, что судебной практики, которая бы склонялась в пользу второй позиции, на данный момент больше, что с нашей точки зрения является правильным. Так, лицо, заключившее договор до 01.03.2015 пусть и сроком окончания после данной даты, не могло знать об изменениях законодательства и уже фактически не может повлиять на дату окончания своего договора.

Что значит неопределенный срок договора аренды для собственников ОНС?

Для собственников объектов незавершенного строительства вопрос о том продлен ли договор аренды по ОНС или нет стоит особенно остро. Ведь от того, есть ли права на землю у застройщика или нет, зависит возможность уполномоченного органа изъять ОНС (подробнее о вопросах изъятия ОНС можно прочитаться в моей статье).

Если кратко, то государство по истечении срока однократно продленного договора аренды участка для завершения строительства объекта может в судебном порядке изъять его у правообладателя ОНС для его последующей реализации на публичных торгах на основании ст. 239.1 ГК РФ.

Но тут возникает интересный момент - право уполномоченного органа «изъять» имеет определенный законом срок действия и составляет шесть месяцев[5], который исчисляется со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

При этом срок действия договора аренды, продленного на неопределенный срок, не считается истекшим т.е. пока такой договор продолжает действовать, то государство не может его изъять.

Однако главный риск для застройщика в таком случае заключается в том, что государство может в любой момент отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону в срок, указанный в договоре или законе[6]. Как следует из практики, срок такого уведомления, указанного в договоре, обычно составляет 30 дней.

Вместе с тем данные действия, хотя и очень похожи на злоупотребление правом, но квалифицируются судам, как соответствующие закону, поскольку возможность одностороннего отказа от договора, заключенного на неопределенный срок, предусмотрена законодательством[7].

Срок, определяемый в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ, по окончании которого прекращается договор аренды, начинает течь с момента получения соответствующего уведомления другой стороной[8].

В связи с чем, шестимесячный срок на изъятие у уполномоченного органа начинает течь после окончания срока, указанного в уведомлении об одностороннем отказе от договора.

Исходя из чего, в случае, когда застройщик имеет договор аренды участка, продленного на неопределенный срок, то имеется высокий риск, что государство может фактически одномоментно отказаться от договора аренды в одностороннем порядке и обратиться за изъятием объекта незавершенного строительства. С другой стороны, как правило, правообладатели договора аренды, продленного на неопределенный срок еще не воспользовались своим правом на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года (при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта)[9].

Более того, часто стороны, заключившие договор аренды после 01.03.2015, продолжают использовать участок после окончания договора аренды, с молчаливого согласия уполномоченного органа, как будто договор продлен на неопределенный срок. Вместе с тем договоры, заключенные после данной даты прекращают свое действие в срок, указанный в договоре. В связи с чем, шестимесячный срок, в который уполномоченный орган должен успеть обратиться с иском об изъятии ОНС, начинает течь с момента окончания договора аренды, указанного в договоре.

Соответственно, собственнику объекта целесообразно дождаться истечения данного срока, после чего обратиться в уполномоченный орган за заключением нового договора аренды для достройки ОНС, при необходимости - обжаловать отказ в суде.

Так, в судебной практике имеются успешные кейсы, где суд продлевал договор аренды по инициативе правообладателя, поскольку уполномоченный орган в установленный шестимесячный срок не предпринимал действий по изъятию ОНС[10][11].

В заключение отмечу, что договор аренды, продленный на неопределенный срок, дает возможность возводить объект капитального строительства пока уполномоченный орган «не замечает», что срок аренды истек. Однако это и создает риски для застройщика, поскольку в такой ситуации многое начинает зависеть от действий/бездействий самого государства.

[1] Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 24.02.2021 N Ф06-634/2021 по делу N А57-4434/2020.

[2] Постановление Арбитражного суда Северо -Кавказского округа от 05.04.2022 N Ф08-839/2022 по делу N А32-43742/2020.

[3] Постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.04.2022 N Ф05-4685/2022 по делу N А40-112530/21-93-807.

[4] Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.04.2023 N Ф04-976/2023 по делу N А45-11867/2022.

[5] П. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

[6] П.2 ст.610 ГК РФ.

[7] П. 2 ст. 610 ГК РФ.

[8] Постановление Президиума ВАС РФ от 25.07.2011 N 3318/11 по делу N А40-111672/09-113-880.

[9] П. 21 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2022).

[10] Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.05.2021 N Ф05-11076/2021 по делу N А41-42970/2020.

[11] Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.07.2023 N Ф01-3957/2023 по делу N А28-13054/2022.