Срок договора аренды VS срок разрешения на строительство // Можно ли зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства без прав на землю?

Продолжая свой цикл статей (иные статьи по теме: Объект незавершенного строительства как особый вид недвижимости // Что делать, если срок договора аренды закончился?, Как можно избежать изъятия объекта незавершенного строительства, если нет прав на землю//путеводитель по судебной практике), посвященный вопросам, связанным с особым статусом объектов незавершенного строительства (ОНС), в данной статье хочу подробнее остановиться на проблеме соотношения срока разрешения на строительства и договора аренды земли под объектом, на возведение которого такое разрешение выдано.

Кажется вполне логичным, чтобы срок договора аренды земли, на которой планируется строительство объекта, корреспондировал сроку разрешения на его строительство. Однако исходя из практического опыта Правового центра «Два М», а также анализа норм материального права и актуальной правоприменительной практики, это далеко не всегда так.

Почему это важно?

Разрешение на строительство —основной документ, подтверждающий соответствие проектной документации установленным требованиям, а также допустимость размещения объекта на конкретном участке с учетом его градостроительного регламента и дающий застройщику право осуществлять строительство и реконструкцию объектов капитального строительства[1].

Проще говоря, это то, без чего нельзя возвести любой объект, за исключением тех, чье строительство допустимо без разрешения в силу прямого указания на это в законе.

Права на землю, на котором возводится объект, — это тоже необходимый атрибут строительной деятельности, без которого, во-первых, нельзя получить само разрешение на строительство[2], а во-вторых, объект, возведенный без прав на землю под ним, может попасть под режим самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ).

Однако, как правило, срок договора аренды земли никак не связан со сроком выданного разрешения на строительство. Так, земельное законодательство[3] закрепляет только общие временные рамки таких договоров, которые не связаны с возведением конкретного объекта, а также указывает, что при расторжении договора аренды действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченного органа[4].

В связи с чем, возникает ряд проблем, связанные с тем, что срок действия договора аренды земли и разрешения на строительство не совпадают, остановимся на некоторых из них.

Регистрация права собственности на ОНС без прав на землю

Для признания объекта незавершенного строительства недвижимостью и заключения договора аренды для завершения строительства регистрировать право собственности на объект необязательно[5].

Однако, чтобы сделать такой объект оборотоспособным (осуществлять с ним какие-либо сделки) регистрация прав, как и на любой объект недвижимости, является необходимым условием.

При этом такая регистрация проводится по общим правилам, которые предусмотрены для государственной регистрации прав на недвижимость.

Исходя из чего, застройщику на регистрацию нужно предоставить документы, которые бы подтверждали права на землю под ОНС.

При этом, как следует из правоприменительной практики, отсутствие прав на участок не является безусловным основанием для отказа в регистрации права собственности на ОНС. Так, если нет прав на землю, то ключевое значение будет иметь как раз разрешение на строительство.

Из закона о государственной регистрации[6] следует, что не является основанием для приостановления регистрации права на создаваемый на участке ОНС, если истек срок действия договора аренды участка. Однако для этого разрешение на строительство такого объекта должно быть действующим на момент представления документов для госрегистрации прав.

В случае, если у разрешения на строительство истек срок, то ситуация для застройщика становится сложнее.

С одной стороны, имеется судебная практика, согласно которой тот факт, что срок разрешения на строительство истек не влияет на возможность регистрации объекта. В частности, в определении Верховного Суда РФ от 19.11.2018 N 309-КГ18-14390 по делу N А47-7557/2017 указано, что истечение срока действия разрешения на строительство заявленного к регистрации ОНС на момент подачи заявления о регистрации не препятствует его регистрации, поскольку наличие такого разрешения определяет законность возведения объекта капитального строительства.

С другой стороны, стороны суды приходят к выводу, что регистрация права собственности на объект незавершенного строительства без действующего разрешения на строительства, является невозможной[7].

Так, суды указывают, что «истцом не доказано, что у него отсутствовала реальная возможность получить новое разрешение на строительство объекта, доказательства наличия объективных препятствий для получения разрешительной документации на строительство спорного объекта недвижимости и невозможности ее получения по не зависящим от него причинам не представлены[8]».

Вместе с тем при анализе судебной практики по данном вопросу прослеживается тенденция, при которой суды признают отказ в регистрации права собственности на ОНС незаконным, если истек срок разрешения на строительство и при этом земля находится в собственности заявителя[9][10], и отказывают в признании такого отказа незаконным, если земля находится в аренде (даже если ее срок не истек) [11].

Подводя итог, хотелось бы отметить, что данный момент сроки аренды участков для целей строительства никак не увязаны со сроками действия разрешений на строительство, что порождает множество проблем и неоднозначных ситуаций для застройщиков. Однако, как показывает анализ судебной практики, при правильном выборе судебной защиты, суды нередко встают на сторону предпринимателя и регистрируют права собственности на объект незавершенного строительства за застройщиком.

[1] Ст. 51 ГрК РФ.

[2] П. 1 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ.

[3] Ст. 39.8 ЗК РФ.

[4] П.3 п.21.1 ст.51 ГрК РФ.

[5] Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 19.09.2017 N 305-ЭС17-7338 по делу N А41-27734/2016.

[6] Ч. 2.1 ст. 40 Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

[7] Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.01.2019 N Ф04-5243/2018 по делу N А46-1170/2018.

[8] Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.06.2019 N Ф04-1907/2019 по делу N А46-13504/2018.

[9] Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.01.2020 N Ф08-12677/2019 по делу N А32-12345/2019.

[10] Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 19.04.2018 N Ф10-1435/2018 по делу N А14-5334/2017.

[11] Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.01.2019 N Ф04-5243/2018 по делу N А46-1170/2018.