Дом и земля есть, а прав нет // Как оформить право собственности на ИЖС и на землю под ним?
Действующий Земельный кодекс и законы, его детализирующие, вступили в силу более 20 лет назад, однако до сих пор возникает много вопросов, связанных с оформлением прав на недвижимость, возникших до появления действующих норм земельного права. Особенно часто такие вопросы возникают у правообладателей частных домов, поскольку права на них нередко «теряются» в наследственной цепочке или просто собственники «живут, как жили», не обращая внимания на изменения законодательства, до возникновения необходимости совершения каких-либо регистрационных действий со своим объектом.
В связи с чем в данной статье остановимся на проблемах, связанных с регистрацией права собственности на объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и участки под ними, права на которые возникли до введение в действие действующих норм о регистрации.
Для чего регистрировать право собственности?
Кажется, ответ на данный вопрос очевиден, но нередко юристы «Правового центра ДваМ» сталкиваются с тем, что правообладатели недооценивают необходимость надлежащего оформления своих прав в Росреестре.
Действительно, по общему правилу, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу закона о регистрации, признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации[1].
Однако если право собственности не оформлено в ЕГРН, то:
- могут возникнуть сложности при совершении сделок с объектом недвижимости (купли-продажи, дарения и др.), а также с оформлением прав на наследство (так, Росреестр при совершении каких-либо сделок не анализирует права, которых нет в реестре, а смотрит формально на графу «правообладатель»);
- в случае изъятия объекта недвижимости для государственных и муниципальных нужд (в рамках статьи 49 ЗК РФ) правообладателю будет весьма проблематично доказать, что именно он имеет право получить возмещение за такой объект. (подробнее об институте изъятия и в каких случаях оно возможно, вы можете прочитать в моей статье по данной тематике);
- уполномоченный орган может поставить на учет данное имущество как бесхозяйное, а затем зарегистрировать право собственности на такой объект за собой. Так, по общему правилу бесхозяйной считается вещь, у которой нет собственника, он неизвестен либо от которой собственник отказался (п. 1 ст. 225 ГК РФ). Если уполномоченный орган обнаружит такой объект и посчитает, что прав на данное имущество ни у кого нет, то он обращается в орган регистрации с соответствующим заявлением, и в выписке ЕГРН появляется запись, что объект поставлен на учет как бесхозяйный.
При этом по истечении года со дня постановки бесхозяйного объекта на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием признать право муниципальной собственности на этот объект (п. 3 ст. 225 ГК РФ).
Поэтому в вопросе регистрировать или нет, лучше действовать на опережение возможных проблем и сделать все возможное для получение соответствующей записи в ЕГРН.
Как зарегистрировать право собственности на индивидуальный жилой дом?
Регистрация права собственности на ИЖС, права на которые возникли до введения в действие действующих норм о регистрации недвижимости, возможно несколькими способами.
При этом стоит отметить, что все описанные ниже варианты актуальны, когда у правообладателей нет прав ни на дом, ни на земельный участок. Так, если права на землю есть, то права на ИЖС можно оформить без особых проблем на основании подготовленного технического плана на дом.
Однако и для тех, у кого нет прав на землю правоприменитель также упростил жизнь в 2022 году, утвердив новый упрощенный порядок одновременной регистрации прав на землю и дом, но обо всем по порядку.
1. Первый способ — обращение в Росреестр с заявлением о регистрации ранее возникшего права на объект
Ранее возникшим правом является право, которое возникло до 31 января 1998 года, т. е. до даты вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Данный способ подойдет правообладателям, у которых сохранились правоустанавливающие документы на спорный объект (старые свидетельства о праве собственности, приватизационные документы и иные документы, которые могут подтвердить права на объект). Но, что важно, характеристики объекта должны соответствовать таким документам.
Так, в частности, в Москве подтвердить ранее возникшее право можно с помощью свидетельств о праве собственности, которые выдавались Комитетом по управлению имуществом Москвы в период действия распоряжения Мэра Москвы от 16.06.1994 N 288-РМ[2] (и это, кстати, относится не только к ИЖС).
Указанные обстоятельства подтверждаются и положительными судебными кейсами: Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.10.2023 N Ф05-25245/2023 по делу N А40-256965/2022, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.10.2023 N Ф05-24272/2023 по делу N А40-272871/2022 и др.
2. Второй способ — приобрести права через суд посредством института приобретательной давности
В случае, когда правоустанавливающие документы на дом были безвозвратно утеряны, а может их и вовсе не было у правообладателя, то зарегистрировать свои права возможно посредством применения института приобретательной давности (т.е. срока, по истечении которого возникает право собственности на имущество у его фактического владельца).
В данном случае придется обратиться в суд соответствующим исковым заявлением к предыдущему собственнику (если он известен). В случае если такового не имеется, то признание права собственности осуществляется путем подачи заявления в суд в порядке особого производства с привлечением Росреестра в качестве заинтересованного лица.
Срок приобретательной давности в отношении объектов капитального строительства по гражданскому законодательству составляет 15 лет[3](п. 1 ст. 234 ГК РФ).
При этом не стоит забывать, что приобретательная давность начинает исчисляться после истечения трехлетнего срока предъявления возможного требования в отношении объекта недвижимости. В связи с чем фактически срок приобретательной давности составляет 18 лет.
Для того, чтобы суд признал за фактическим владельцем право собственности нужно владеть имуществом как своим собственным: добросовестно, открыто и непрерывно. Не будем в данной статье останавливаться на раскрытии данных терминов подробно, скажем только одно, что после того, как Конституционный суд вынес постановление от 26.11.2020 N 48-П, в котором дополнительно раскрыл значение данных терминов, получить права в рамках процедуры приобретательной давности фактическому владельцу стало значительно проще.
Вместе с тем здесь стоит оговориться, что институт приобретательной давности не работает в отношении публичных земельных участков, поскольку суды приходят выводу о том, что получение таким способом прав на участок, это обход ном земельного законодательства[4][5]. В связи с чем правообладателю сначала надо признать по приобретательной давности права на дом, а затем уже на этом основании получить права на землю.
3. С 2022 года появился еще один способ регистрации прав на ИЖС - с помощью специального порядка, предусмотренного ст.3.8 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ[6]
Данный порядок предполагает, что до 1 марта 2031 года гражданин, который использует для постоянного проживания возведенный до 14 мая 1998 года жилой дом, расположенный в границах населенного пункта и право собственности на который у гражданина и иных лиц отсутствует, имеет право на регистрацию за собой такого дома, а также, что важно, может одновременно с этим получить права на участок под домом (бесплатно в собственность). При этом, если земельный участок еще не сформирован, то процедура его формирования и постановки на кадастровый учет уполномоченным органам осуществляется в рамках этой же процедуры. Однако для Москвы, в частности, установлены максимальные размеры такого участка и составляют они на данный момент 0,15 га[7].
Возможность получения земли с домом одновременно, это новела законодательства, которая начала применяться только с 2022 года. Однако данный порядок значительно упрощает жизнь правообладателей, поскольку при использовании первых двух способов оформления прав права на землю надо получать отдельно.
Происходит это посредством реализации процедуры предоставления земельного участка бесплатно в собственность на основании того, что на участке, находящемся в фактическом пользовании гражданина РФ, расположен жилой дом, право собственности на который возникло у данного гражданина (либо у лица, передавшего ему дом по наследству) до 30.10.2001[8].
Судебная практика, связанная с реализацией этой нормы, только начинает формироваться, но пока можно сделать вывод, что она достаточно благосклонна к правообладателям ИЖС (кассационное определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 17.10.2023 N 88а-32508/2023; определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 15.05.2023 по делу N 88-10459/2023).
А что делать, если права на дом есть, а дома уже нет?
Нередко встречаются ситуации, когда дом, возведенный еще в начале 20 века, просто не сохраняется в том виде, в котором он был – становится непригодным для проживания или вовсе разрушается или, например, сгорает. В связи с чем, правообладателю приходится реконструировать такой объект.
При этом возникает ситуация, при которой у правообладателя вроде как есть права на жилой дом (а главное, га землю под ним), а с другой стороны «новый дом» не дает возможности воспользоваться способами легализации объекта, которые были разобраны выше. При этом, как уже было указано выше, если права на землю оформлены в ЕГРН, то права на дом можно в упрощенном порядке оформить на основании технического плана.
Но не стоит сразу расстраиваться: во многих случаях можно еще побороться за свои права на дом и участок. Так, при анализе судебной практики по аналогичным ситуациям, можно вывести общий вывод – суд встает на сторону правообладателя, если можно хоть как-то установить связь между правами и тем, что осталось от дома. Например:
- В кассационном определении Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 31.08.2022 N 14-КАД22-4-К1 суд пришел к выводу, что то обстоятельство, что дом поврежден пожаром, отсутствуют крыша, окна и входная дверь, не может влиять на право заявителя на приватизацию расположенного под жилым домом участка, закон такого ограничения не содержит. Нахождение дома в непригодном для проживания состоянии не свидетельствует о прекращении существования такого объекта.
- А в апелляционном определении Волгоградского областного суда от 26.07.2023 по делу N 2а-1229/2023, 33а-8562/2023 суд, признавая права собственности на дом, указал, что, несмотря на пожар, дом был восстановлен в прежних границах и его реконструкция не свидетельствует, что дом отсутствует.
Поэтому тут лучше не спешить реконструировать свой дом, а сначала оформить права на землю, по праву старого дома, а уже затем возводить новый. В противном случае правоприменитель может прийти к выводу, что у вас появился новый объект, никак не связанный с предыдущим, и регистрировать права на него уже надо по действующему законодательству. Тут, конечно, можно пытаться легализовать объект через новые правила, которые были установлены свежим пленумом ВС РФ о самовольном строительстве, но это уже другая история[9].
[1] Ч. 1 ст. 6 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
[2] Распоряжения Мэра Москвы от 16.06.1994 N 288-РМ «О регистрации операций с собственностью физических и юридических лиц в городе Москве»
[3] П. 1 ст. 234 ГК РФ.
[4] Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 23.01.2024 по делу N 88-3398/202
[5] Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 08.02.2024 по делу N 88-1684/2024.
[6] п.2 ст.3.8 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"
[7] П. 3 Приказа Департамента городского имущества г. Москвы от 30.06.2022 N 164 "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков под жилыми домами на территории города Москвы".
[8] п.4 ст.3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"
[9] Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке".