Как можно избежать изъятия объекта незавершенного строительства, если нет прав на землю // Путеводитель по судебной практике
В прошлом материале, посвященном проблемам, связанным с особым статусом объекта незавершенного строительства (ОНС) в гражданском законодательстве, были разобраны общие моменты, на которые стоит обратить внимание застройщику, если у него имеется ОНС.
Данная статья будет посвящена более узкому, но чрезвычайно важному вопросу, который связан с изъятием ОНС государством по причине того, что договор аренды земли под ним истек.
Когда государство может изъять ОНС?
ОНС имеет особый правовой статус, и одно из главных его отличий от объекта, введенного в эксплуатацию, — собственник не обладает исключительным правом[1] на получение земли в собственность или аренду под ним.
В связи с чем, к большому разочарованию застройщиков, уполномоченный орган, по истечении срока однократно продленного договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта (о случаях, когда договор аренды можно продлить читайте в моей предыдущей статье), может в судебном порядке изъять у правообладателя объект незавершенного строительства для его последующей реализации на публичных торгах на основании ст. 239.1 ГК РФ. Причём для применения данной нормы не имеет значения, поставлен ли такой объект на кадастровый учёт и зарегистрировано ли право собственности застройщика на него
Порядок изъятия
С одной стороны, кажется, все предельно просто: есть ст. 239.1 ГК РФ, в которой достаточно четко определено, когда и при каких условиях государство может изъять ОНС.
Так, в комментируемой статье указано, что объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке, договор аренды которого истек, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
С другой стороны, в этой же статье заложены положения, которые впоследствии на практике вызывают массу вопросов. В частности, в п.3 статьи указано, что требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти.
Кроме того, как следует из п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, срок, в течение которого государство может подать иск об изъятии «незавершенки», составляет 6 месяцев. А пропуск данного срока или отказ суда в иске об изъятии будут основаниям для заключения с собственником объекта нового договора аренды для его достройки
Исходя из чего, у правообладателя возникают вопросы, связанные с тем, а как доказать, что простой в строительстве возник по вине уполномоченных органов, как считается шестимесячный срок для изъятия и может ли государство его восстановить?
Всегда ли изъятие — неизбежность?
С учетом практического опыта Правового центра «Два М», а также анализа актуальной правоприменительной практики, можно заключить, что ситуации, при которых суд отказывает в изъятии, делятся на следующие группы:
- орган, уполномоченный распоряжаться участком, пропустил шестимесячный срок по окончании срока договора аренды для подачи в суд требования об изъятии объекта;
- суд пришел к выводу, что нарушение срока строительства связано с действиями или бездействием уполномоченного органа или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения;
- суд установил, что фактически на участке находится завершенный объект капитального строительства[2].
При этом самыми распространенными причинами отказа судов в изъятии объектов незавершенного строительства в пользу государства являются – пропуск уполномоченным органом срока для подачи иска в суд с требованием об изъятии и случаи, когда срок возведения объекта нарушен по вине самого государства. В связи с чем, разберемся в данных кейсах чуть более детально:
1. Шесть месяцев – временной предел для подачи уполномоченным органом в суд иска об изъятии
Следует акцентировать внимание на то, что обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства, это право уполномоченного органа, а не его обязанность. В связи с чем, нередки ситуации, когда государство не реализует данное ему право в установленный законом шестимесячный срок с момента прекращения договора аренды участка (вопросу как считать срок, если договор продлен на неопределенный срок, будет посвящена отдельная статья). Вместе с тем пропуск срока, это самостоятельное основание для отказа в удовлетворении иска государственного органа об изъятии ОНС.
При этом стоит отметить, что с одной стороны, суды отказывают в изъятии, когда истцом выступает уполномоченный орган, а с другой стороны (и это ситуация куда более частая), суды удовлетворяют требования застройщика о признании отказа в продлении договора аренды незаконным, указывая, что: «муниципалитет не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение 6 месяцев после истечения срока действия договора аренды, до ввода в эксплуатацию возведенный обществом объект имеет статус не завершенного строительством, предоставление участка под таким объектом для завершения строительства является обоснованным»[3][4][5][6].
То есть факт пропуска без уважительных причин срока предъявления иска об изъятии может быть разрешён судом и в рамках спора о заключении нового договора аренды с собственником объекта.
Таким образом, уполномоченные органы часто «не замечают», что договор аренды под ОНС истек (особенно, если деньги по нему продолжают поступать в бюджет), и не обращаются с иском об изъятии такого объекта. Однако и перезаключать такой договор не готовы. Вместе с тем суд, если видит, что шестимесячный срок для изъятия истек, встает на сторону правообладателя и обязывает уполномоченный орган перезаключить договор аренды. Соответственно, собственнику объекта целесообразно дождаться истечения данного срока после чего обратиться в уполномоченный орган за заключением нового договора аренды для достройки ОНС, при необходимости -обжаловать отказ в суде.
2. Застройщик нарушил срок строительства не по своей вине
Закон[7][8] имеет прямое указание на то, что нельзя изымать объект незавершенного строительства, если сроки строительства застройщиком нарушены по причине действий (бездействий) уполномоченных органов, или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
Здесь встает закономерный вопрос: а что должно сделать или не сделать государство, чтобы можно было ссылаться на данное обстоятельство как основание для отказа в изъятие «незавершенки», а главное, как это доказать в суде (поскольку бремя доказывания в данном случае лежит на застройщике).
Самый верный способ, это еще до истечения срока договора аренды, при возникновении простоя по вине государства, оспаривать незаконные действия государственных органов. В таком случае решение суда, вынесенное в пользу застройщика, будет доказательством, что сроки были пропущены по вине уполномоченных органов[9].
В остальных случаях успешные кейсы по оспариванию изъятия можно разделить на две группы:
- строительство не было завершено по вине третьих лиц – организаций, которые занимаются подключением объекта к системам водо-, газо-, энергоснабжения. Так, суды, отказывая в изъятии объектов незавершенного строительства, указывают, что «объект не мог быть завершен и введен в эксплуатацию в связи с действиями (бездействием) третьих лиц, установивших сроки исполнения договоров технологического присоединения объекта к инженерным сетям за пределами срока аренды участка»[10][11].
- сроки строительства были нарушены непосредственно по вине уполномоченных органов. Как правило, это связано с тем, что орган государственной власти вовремя не внес изменения в свои градостроительные документы, тем самым блокировал время начала строительства. В частности, в Постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11.10.2021 N Ф01-5417/2021 по делу N А82-8600/2020 суд отказывая в изъятии указал, что «общество не имело возможности осуществлять строительство объекта, так как орган местного самоуправления своими действиями препятствовал ему в этом (отказывал в исключении земельного участка из состава земельных участков, полностью или частично расположенных в границах зоны резервирования)». В постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.10.2021 N Ф04-5409/2021 по делу N А75-8733/2020 суд обратил внимание, что «срок строительства нарушен из-за объективной невозможности проведения работ (участок в территориальной зоне, не предполагающей строительство холодного склада)».
При этом в практике имеются и более экзотические основания для отказа в изъятии «незавершенки». Так, в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.10.2021 N Ф04-5373/2021 по делу N А45-15882/2020 суд отказал в изъятии, поскольку изъятие участка в период действия договора аренды (строительство изначально должно было осуществляться на нескольких участках) повлекло смену проектных решений, указав, что нарушение сроков произошло в результате неправомерных действий муниципалитета.
В связи с чем, застройщику необходимо с первого дня строительства документарно фиксировать все случаи нарушения сроков рассмотрения его заявлений на оказание государственных или муниципальных услуг, неправомерных действий (бездействий) должностных лиц, обжаловать их в вышестоящие органы и суд, с целью, чтобы при возникновении вопроса об изъятии объекта незавершенного строительства, уже была собрана доказательственная база, подтверждающее его добросовестное поведение.
В заключение хочется отметить, что решение уполномоченного органа об изъятии ОНС не всегда является патовой ситуацией, застройщик может успешно защищать свои права и законные интересы, опираясь при этом на нормы материального права и сложившуюся правоприменительную практику.
[1] Ч.1 ст.39.20 ЗК РФ.
[2] Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.05.2020 N Ф01-10196/2020 по делу N А82-634/2019.
[3] Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.04.2023 N Ф04-204/2023 по делу N А75-12987/2021.
[4] Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 05.07.2022 N 308-ЭС22-3699 по делу N А63-4067/2021.
[5] Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.05.2021 N Ф05-11076/2021 по делу N А41-42970/2020.
[6] Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.07.2023 N Ф01-3957/2023 по делу N А28-13054/2022.
[7] П.3 ст. 239.1 ГК РФ.
[9] Определение Верховного Суда РФ от 21.12.2020 N 304-ЭС20-19559 по делу N А46-21623/2019.
[10] Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18.11.2020 N Ф01-13533/2020 по делу N А82-12138/2019.
[11] Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.08.2021 N Ф04-4554/2021 по делу N А75-13197/2020.