Объект незавершенного строительства как особый вид недвижимости // Что делать, если срок договора аренды закончился?
Цель любого строительства — завершенный объект, который можно использовать по назначению. Поэтому любой застройщик изначально имеет желание возвести объект как можно скорее, чтобы извлекать из него прибыль. Однако часто жизнь вносит свои коррективы и построить в срок не представляется возможным - кризис, ненадежный контрагент, пандемия и много чего еще возникает на пути к объекту капитального строительства, который введен в эксплуатацию.
Сроки строительства сдвигаются, и все становится еще сложнее, когда земля, на которой возводится объект, принадлежит государству и была выделена под цели строительства по договору аренды, срок которого закончился.
В этой статье, исходя из практического опыта Правового центра «Два М», а также анализа норм материального права и актуальной правоприменительной практики, разберемся, что такое объект незавершенного строительства, нужно ли регистрировать право собственности на него, и что делать, если срок договора аренды земли под ним истек.
Данная тема является весьма обширной, в связи с чем в этой статье не ставится цель охватить всю проблематику по данному вопросу, поэтому предлагаю считать этот материал началом цикла полезных статей в моем профиле по теме правового статуса объекта незавершенного строительства.
Что такое объект незавершенного строительства?
Объект незавершенного строительства — это промежуточный итог строительства, который имеет особый статус по российскому законодательству. С одной стороны, это капитальный объект, который признается недвижимостью и объектом гражданского оборота наряду с достроенными объектами[1]. С другой стороны, данный объект находится в процессе строительства и его нельзя еще эксплуатировать по назначению.
Еще одной отличительной чертой достроенного объекта от недостроенного является то, что собственник «незвершенки» не обладает исключительным правом[2] по земельному кодексу на получения земли под таким объектом в собственность или аренду, а без прав на землю невозможно ввести его в эксплуатацию. В связи с чем у правообладателя такого объекта, расположенного на государственной земле, возникает закономерный вопрос - можно ли продлить договор аренды или заключить новый, если срок предыдущего закончился?
Точка невозврата —01.03.2015
Судьба объекта незавершенного строительства будет зависеть от того, когда, по истекшему договору аренды, участок был предоставлен арендатору — до 01.03.2015 или после этой даты. При этом стоит обратить внимание на то, что закон не связывает правовые последствия с тем, как изначально был приобретен участок на торгах или без них.
Если участок предоставлялся до 01.03.2015, то законодательством[3] предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников[4].
Такой правовой порядок для договоров, заключенных до марта 2015, связан с тем, что ранее закон предоставлял возможность получение земли без торгов для завершения строительства без каких-либо дополнительных условий. В связи с чем, исходя из принципа соблюдения разумных ожиданий землепользователей, приступивших к строительству объектов недвижимости в период иного регулирования рассматриваемых правоотношений, правоприменитель позволяет один раз продлить договор по старым правилам.
В случае, когда земельный участок был получен в аренду после 01.03.2015, то предоставления земельного участка без торгов однократно для завершения строительства возможно только, если[5]:
1) Объект был приобретен на публичных торгах в рамках процедуры изъятия его у предыдущего собственника (пп. 1 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ);
2) Самим собственником объекта незавершенного строительства, в случае если объект не был изъят по одной из следующих причин (пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ):
- орган, уполномоченный распоряжаться участком, в течение шести месяцев по окончании срока договора аренды участка не заявил требование в суд об изъятии объекта[6];
- требование заявлено, но суд его не удовлетворил, например, потому что, нарушение срока строительства связано с действиями или бездействием уполномоченного органа[7];
- объект был выставлен на торги, но не продан из-за отсутствия лиц, участвующих в торгах.
Таким образом, если договор аренды был заключен после марта 2015 и его срок истек, а единственным основанием для получения земли является «достройка» объекта незавершенного строительства, то у государства возникает право[8] на обращение в суд с иском об изъятии объекта с последующим его выставлением на торги.
В связи с чем, будущее объекта незавершенного строительства во многом зависит от действий уполномоченных органов. Однако, как показывает практический опыт Правового центра «Два М», в таких ситуациях действие всегда лучше пассивного поведения, ведь бремя доказывания обстоятельства, что строительство было не завершено по вине самого государства, лежит на собственнике объекта незавершенного строительства.
Кроме того, в судебной практике имеются успешные кейсы, где суд продлевал договор аренды по инициативе правообладателя, поскольку уполномоченный орган в установленный шестимесячный срок не предпринимал действий по изъятию объекта незавершенного строительства (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.05.2021 N Ф05-11076/2021 по делу N А41-42970/2020, Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.07.2023 N Ф01-3957/2023 по делу N А28-13054/2022 и др.).
Еще один немаловажный вопрос, который возникает при разговоре об объекте незавершенного строительства, - обязательно ли вносить данные о таком объекте в ЕГРН, а главное, можно ли их внести, если срок договора аренды земли истек.
Однако подробный анализ таких ситуаций будет предметом моей отдельной статьи.
А пока в заключении отметим, что объект незавершенного строительства имеет особый правовой статус, при этом судебная практика по многим вопросам, связанным с такими объектами, является неоднозначной, но это лишь свидетельствует, что будущее вашего объекта зависит от ваших собственных усилий, которые лучше подкреплять советами профессиональных юристов.
[1] П. 10 ст. 1 ГрК РФ.
[2] Ч.1 ст.39.20 ЗК РФ.
[3] П. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
[4] П. 21 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2022).
[5] П.5 ст. 39.6 ЗК РФ.
[6] Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 19.01.2022 N 19-КАД21-17-К5.
[7] П. 3 ст. 239.1 ГК РФ.