В соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Как правило, при прочтении данной нормы возникает вопрос, что следует понимать под днем исполнения обязательства.

Этот вопрос разрешен в недавно принятом Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 27.02.2024 № 127-КГ23-18-К4, где высшая судебная инстанция пришла к выводу о том, что «при расчете неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства подлежит применению значение ключевой ставки Банка России, действующее на последний день исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, предусмотренный договором долевого участия в строительстве. При этом данное значение ключевой ставки применяется ко всему периоду просрочки исполнения обязательства застройщиком и не зависит от последующего изменения Банком России ключевой ставки».

Ранее такая позиция уже высказывалась в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.10.2017 № 41-КГ17-26.

Как видно, Верховный Суд РФ исходит из буквального толкования п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Вместе с тем, положения п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ дают основания для различных подходов к его применению. Так, можно выделить три подхода:

1) день исполнения в соответствии с условиями договора (это тот подход, который отражен в Определении);

2) день фактического исполнения договора (передачи объекта долевого строительства);

3) для каждого дня, в который обязательство должно быть исполнено, применяется ключевая ставка, действующая в соответствующий период.

Аргументы могут быть выдвинуты в пользу каждого из подходов.

При этом применение подхода № 2, на мой взгляд, следует принципиально исключить, поскольку это делало бы невозможным применение неустойки до фактического исполнения застройщиком договора, ведь в таком случае применимой ключевой ставки еще нет. В таких случае возможность применения неустойки и её размер зависели бы от самого застройщика.

Более верным кажется третий подход по следующим причинам.

Отношения, возникающие в связи с передачей участнику долевого строительства объекта долевого строительства и просрочкой застройщика в исполнении обязательства, являются гражданско-правовыми.

Гражданское право в целом является регулятивной отраслью права, а гражданско-правовые меры ответственности в первую очередь носят компенсационный характер, выступая не только собственно мерой ответственности, но и способом защиты права, обеспечивая восстановление имущественного положения потерпевшего от гражданского правонарушения.

Думаю, что не будет лишним еще раз сказать о влиянии ключевой ставки на экономику и, в частности, на стоимость использования денег: чем выше ключевая ставка, тем выше стоимость пользования деньгами (выше размер процентов по кредиту и проч.) и, соответственно, при низкой ставке стоимость использования денег также снижается.

Учитывая изложенное, третий подход кажется наиболее справедливым, который обеспечивает применение мер ответственности, но при этом ответственность оказывается пропорциональна последствиям в каждый период неисполнения обязанности застройщика.

В этом состоит принципиальное отличие такого подхода, от подходов № 1 и 2, в отношении которых применяемая ключевая ставка фиксируется единожды и может оказаться несправедливой как для участника долевого строительства, так и для застройщика.

Например, если застройщик обязан передать объект долевого строительства:

31 января 2022 года, когда ключевая ставка была равна 8,5 %, то в выигрышном положении оказывается застройщик, поскольку дальнейшее повышение ставки не будет влиять на размер его ответственности;

28 февраля 2022 года, когда ключевая ставка была равна 20 %, то застройщик уже оказывается в худшем положении, поскольку дальнейшее снижение ключевой ставки летом 2022 года не будет влиять на размер ответственности застройщика.

Ни одна из сторон при этом не знает, какой будет ключевая ставка в предусмотренный договором участия в долевом строительстве день исполнения обязательства. В этой связи это напоминает игру в рулетку, когда стороны заключают договор, но не знают, каков будет размер ответственности в случае неисполнения обязанности передать объект долевого строительства. Причем исходя из размера ключевой ставки выигравшей/проигравшей может оказаться каждая сторона.

Кроме того, в пользу подхода № 3 может свидетельствовать также разъяснение Пленума ВС РФ в отношении неустойки: «При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период» (Постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

В свою очередь ключевая ставка Банка России непосредственно влияет на размер платы по кредитам, а сам размер ключевой ставки, как правило, взаимосвязан с уровнем инфляции (чем выше инфляция, тем выше ключевая ставка; чем ниже инфляция, тем ниже ключевая ставка).

Стоит, однако, отметить, что п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ текстуально отличается от, например, п. 1 ст. 395 ГК РФ, согласно которому: «В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды».

Однако, несмотря на то, что в тексте п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ используется формулировка «действующей на день исполнения обязательства», это не означает невозможность применения такой ключевой ставки, которая существует в соответствующий период неисполнения, ведь просрочка в исполнении обязательства сама по себе не прекращает обязательства. Это означает, что «день исполнения обязательства» существует в каждый момент времени периода просрочки.

Учитывая изложенное, представляется, что именно такой подход, связывающий размер ответственности с ключевой ставкой Банка России, действующей в соответствующий период, обеспечивает лучшую защиту обеих сторон договора участия в долевом строительстве.

https://t.me/malbin_pro_law

Темы и теги

Россия Экономика и Бизнес

долевой строительство Банк России неустойка нарушение Верховный Суд ключевой ставка Судебная коллегия застройщик исполнение обязательство