Участие супругов в долевом строительстве: о возможностях раздела приобретенного имущества. Часть 2: гражданско-правовые сделки
Участие в долевом строительстве недвижимости влечет возникновение целого комплекса имущественных прав, которые могут входить в состав общего имущества супругов и подлежать разделу между ними.
В предыдущей части статьи мы подробно рассмотрели природу прав, которые могут быть приобретены супругом-участником договора долевого строительства, а также порядок раздела такого имущественного комплекса в период брака с помощью брачного договора, с учетом возможных обязательств по кредитному договору, ипотеки и интересов банка.
В связи с тем, что вопрос о разделе прав по договору участия в долевом строительстве может возникнуть после расторжения брака между супругами, то в настоящей статье стоит подробнее рассмотреть возможные способы перераспределения имущественных прав между бывшими супругами с помощью гражданско-правовых сделок.
1. Дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве.
Для заключения такого соглашения необходимо, чтобы оба бывших супруга являлись сторонами договора участия в долевом строительстве, то есть, его прямыми участниками.
Важно, что с юридической точки зрения, такое дополнительное соглашение может быть заключено в простой письменной форме, без необходимости нотариального удостоверения.
Такую позицию последовательно транслирует Верховный Суд. В п. 54 Обзора судебной практики N 3 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020 г.) разъяснено, что для осуществления действий по государственной регистрации не требуется нотариального удостоверения дополнительного соглашения о внесении изменений в договор участия в долевом строительстве жилья, касающихся передачи объекта долевого строительства в общую долевую собственность.
Тем не менее, рекомендуется удостоверять подобные соглашения у нотариуса, поскольку в случае предоставления дополнительного соглашения в простой письменной форме Росреестр часто приостанавливает регистрацию или отказывает в ней, мотивируя тем, что дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве жилья, как и соглашение о равенстве долей в праве требования по договору участия в долевом строительстве жилья, подлежит нотариальному удостоверению, поскольку якобы содержит элементы брачного договора.
В одном из подобных случаев (определение ВС N 6-КАД20-4-К2) супруги в период брака заключили договор участия в долевом строительстве жилья. После расторжения брака бывшие супруги заключили соглашение о равенстве долей в праве требования по договору участия в долевом строительстве жилья, определив доли по 1/2 за каждым участником, и подписали дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве жилья, по условиям которого у участников возникает право требования объекта долевого строительства в общую долевую собственность.
Однако Росреестр отказал в государственной регистрации этого соглашения. В связи с этим, супруги обратились в суд с административным иском, и отказ был признан незаконным. При этом Верховный Суд отметил, что в данном случае подлежали применению нормы законодательства, регулирующие порядок государственной регистрации прав, а не нормы, регулирующие семейные правоотношения.
С точки зрения закона, в силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Согласно ч. 3 ст. 4 и ст. 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено названным федеральным законом.
Согласно п. 2 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, либо по заявлению представителя указанных лиц при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (ст. 15 Федерального закона N 218-ФЗ).
Государственный регистратор прав в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывает в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 данного федерального закона (ст. 27 Федерального закона N 218-ФЗ).
При этом ст. 26 Федерального закона N 218-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав. Одним из оснований для приостановления регистрационных действий является отсутствие документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, а также несоответствие по форме или содержанию документов требованиям законодательства Российской Федерации (пп. 5, 7 ч. 1 указанной статьи).
Дополнительное соглашение, представленное административными истцами в управление Росреестра, заключено между сторонами договора участия в долевом строительстве жилья, положениями которого определены взаимоотношения участников данного договора, связанные с привлечением денежных средств для создания объекта долевого строительства. По условиям дополнительного соглашения стороны договорились внести изменения в пункт договора, заменив слова "в совместную собственность" на слова "в общую долевую собственность с определением долей каждого участника по ", а также заменив слова "совместной собственности" на слова "долевой собственности". Таким образом, стороны указанного договора пришли к соглашению об изменении его условий в названной части, удостоверив его текст своими подписями.
Данных о том, что эти требования к оформлению дополнительного соглашения кем-либо из сторон не соблюдены, административным ответчиком не представлено.
Федеральным законодательством не предусмотрено ограничений на регистрацию вновь созданного объекта долевого строительства, в том числе квартиры, в долевую собственность участников этого долевого строительства. Следовательно, указание в дополнительном соглашении на определение конкретных долей при регистрации права собственности на квартиру как вновь созданный объект недвижимости по договору долевого строительства не противоречит действующему законодательству и не нарушает чьих-либо прав и законных интересов и зависит от волеизъявления участников данного долевого строительства.
2. Соглашение об уступке прав требования, соглашение об отступном, дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве.
В случае, если договор участия в долевом строительстве заключен только одним из супругов, и второй супруг не является его прямым участником, то после расторжения брака возможно передать права по договору второму супругу с помощью заключения соглашения об уступке права требования первым супругом-участником в пользу второго супруга-неучастника договора. При этом возможны и другие инструменты – например, соглашение об отступном, дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве. Кроме того, первоочередное значение имеет статус имущества как общего или совместно нажитого.
При заключении таких сделок важно определить, внесены ли все суммы инвестиций, которые участник долевого строительства обязан оплатить застройщику. Если обязательства оплачены не полностью, то при совершении сделки уступки прав необходимо письменное согласие застройщика, так как право будет реализовано с одновременным переводом долга по договору участия в долевом строительстве на нового инвестора (п. 1 ст. 11 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Для реализации прав по договору участия в долевом строительстве потребуется заключение дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве между застройщиком, прежним долевым инвестором и новым инвестором. Это соглашение будет иметь юридическую силу от даты государственной регистрации в Росреестре РФ (см.: ст. 17 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Кроме того, важно иметь в виду, что уступка участником долевого строительства права требования по договору возможна только до момента передачи объекта долевого строительства (ст. 11 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Иначе такая сделка может быть признана недействительной.
Один из подобных примеров совершения комплекса сделок по реализации прав супругов из договора участия в долевом строительстве описан в апелляционном определении Московского городского суда от 20.10.2020 по делу N 2-3161/2019, 33-412148/2020.
Договор долевого участия в строительстве был заключен один из супругов в период брака. Затем между супругами был заключен брачный договор, согласно которому будущая квартира перешла в личную собственность супруга, на чье имя был заключен договор. Впоследствии супруги изменили свое решение и заключили дополнительное соглашение к брачному договору, согласно которому установили режим общей долевой собственности супругов на будущую квартиру (доля в праве 1/2 на имя каждого), как в период совместного брака, так и в случае его расторжения. Далее один из супругов распорядился принадлежащей ему долей и заключил соглашение с застройщиком об отступном в виде уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве взамен обязательства по возврату неосновательного обогащения и процентов за пользование денежными средствами.
Суд признал последнюю из перечисленных сделок недействительной в связи с тем, что соглашение об отступном было заключено после передачи объекта долевого строительства (оформления одностороннего передаточного акта).
Итак, участие в долевом строительстве порождает возникновение комплекса прав, которые могут быть разделены между супругами. Законом предусмотрены такие инструменты, которые позволяют определить режим такового имущества как в период брака, так и после его расторжения, с учетом интересов всех сторон правоотношений: как супругов, так и застройщика, и даже банка-залогодержателя и банка-кредитора.
Соавтор:
Анастасия Тарбеева,
ведущий юрист практики
по семейным и наследственным спорам
МКА «ЮрСити»