Конкурсный управляющий, желая пополнить конкурсную массу и не желая отбиваться от претензий кредиторов за «простой» такого актива задался вопросом о возможности продать с торгов это право аренды. Дилемма в следующем:

В договоре аренды Заказчика есть прямой запрет на сдачу помещений в поднайм и перенайм без письменного согласия Арендодателя. Арендодатель выступает против перенайма.

Также, согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Вместе с тем, у конкурсного управляющего на основании ФЗ о банкротстве (далее - ФЗоБ) есть право продать с торгов право аренды.

Вопрос: возможно ли продать право аренды с торгов при наличии запрета Арендодателя и условия договора об обязательном согласовании пере/поднайма.

Судебная практика неоднозначна:

1-ая позиция судов: конкурсный управляющий вправе на основании ФЗоБ продавать право аренды, даже если в договоре аренды прописано, что получение согласия арендодателя на перенайм обязательно:

1) «Из норм ФЗоБ не следует обязанность конкурсного управляющего о получении согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем)» Постановление ФАС ВСО от 28.10.2013 по делу N А19-1939/2013, Определением ВАС РФ от 07.07.2014 N ВАС-3230/14 отказано в передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра.

2) «Предусмотренное п. 2 ст. 615 ГК РФ требование о получении согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем) является общим и подлежит применению при обычных условиях гражданского оборота в отношениях между арендатором и арендодателем.

Поскольку в данном случае арендатором выступает лицо, находящееся на стадии процедуры банкротства - конкурсного производства и затрагиваются права и интересы конкурсных кредиторов, постольку совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его третьим лицам в пользование допускается только в порядке, определенном главой VII ФЗоБ.

Из норм ФЗоБ не следует обязанность конкурсного управляющего о получении согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем). Таким образом, является ошибочным вывод апелляционного суда о том, что спорный договор не соответствует требованиям закона и потому ничтожен.

Конкурсный управляющий провел открытые торги по продаже права долгосрочной аренды лесного участка договору аренды лесного участка от 11.12.2007 в соответствии с положениями ФЗоБ, правомерно заключил договор».

Постановление ФАС ВСО от 28.10.2013 по делу N А19-1939/2013, а также практика: Постановление АС Дальневосточного округа от 22.06.2023 по делу N А73-10029/2020, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.07.2015 N Ф05-4494/2015 по делу N А40-58293/2012.

Вывод: следуя данной позиции, к/у вправе реализовать право аренды на торгах на основании ФЗоБ, без заключения каких-либо доп. соглашений о субаренде с собственником, подачи иска о понуждении к заключению доп.согл-я и тд. В случае, если собственник не согласен с такой позицией, то именно он инициирует судебный спор.

2-ая позиция судов: конкурсный управляющий не вправе на основании ФЗоБ продавать право аренды, если в договоре аренды прописано, что получение согласия арендодателя обязательно:

1) «Таким образом, поскольку договорами […] предусмотрено письменное согласование передачи прав и обязанностей по договорам третьим лицам, права аренды земельных участков не могут быть включены в конкурсную массу и реализованы в рамках дела о банкротстве ООО "АгроРегион" без согласия ООО "Согласие"» Постановление 19 ААС от 18.02.2019 по делу NА36-11849/17, Постановлением АсЦо от 27.05.2019 оставлено без изменения.

Определения СКЭС ВС РФ от 21.05.2021 N 303-ЭС20-21785, от 21.05.2021 N 303-ЭС20-21784, от 20.05.2021 N 303-ЭС20-22258, от 20.05.2021 N 303-ЭС20-23128, от 20.05.2021 N 303-ЭС20-22437, от 20.05.2021 N 303-ЭС20-22435:

«Если при наличии требования закона и/или договора о необходимости наличия согласия арендодателя на передачу арендатором прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу воля арендодателя направлена на прекращение права аренды и возврат имущества собственнику,арендодатель возражает относительно дачи должнику-арендатору согласия на перенаем и это возражение не может быть преодолено, в том числе путем судебного принуждения, право аренды не может рассматриваться в качестве актива должника, который он мог свободно ввести в оборот путем отчуждения за плату и тем самым удовлетворить требования кредиторов. В таком случае кредиторы должника не могут иметь разумных ожиданий относительно того, что собственник (в том числе публичный) наверняка даст согласие на перенаем и их требования, вне всякого сомнения, будут удовлетворены путем продажи права аренды. Таким образом, предъявленный иск о расторжении подобного договора аренды не затрагивает права и законные интересы кредиторов должника, в связи с чем не имеется оснований для вывода о необходимости его рассмотрения в деле о банкротстве арендатора.»

Вывод: следуя данной позиции, к/у не имеет оснований для продажи с торгов права аренды, понуждения собственника к заключению доп. соглашений/выдаче согласия на поднайм/перенайм помещений, в связи с чем, оснований для обращения в суд также не имеется.

Важно:

Правило п. 3 ст. 615 ГК РФ направлено прежде всего на защиту интересов арендодателя, которому не безразлична личность субъекта, осуществляющего владение и пользование арендованной вещью и имеющего определенные, в том числе имущественные, обязанности перед ним. Законом же о банкротстве предусмотрена специальная процедура реализации имущества должника: в соответствии со ст. ст. 110, 111, 139, 140 указанного Закона продажа имущества должника осуществляется путем проведения торгов в форме аукциона, за исключением имущества, продажа которого в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса.

Поскольку действующим законодательством не предусмотрено специального указания о порядке продажи имущественного права аренды, его реализация должна осуществляться на торгах, проводимых в форме аукциона, при которой арендодатель лишен возможности каким-то образом влиять на определение своего будущего контрагента в договоре аренды.

Принимая во внимание указанное, следует прийти к выводу, что согласие арендодателя на заключение договора перенайма и продажу права аренды должно быть получено конкурсным управляющим на стадии принятия в ведение имущества должника и его инвентаризации, до момента оценки и проведения торгов. При этом такое согласие должно представлять собой принципиальное одобрение арендодателем сделки безотносительно к конкретному арендатору и моменту заключения договора перенайма.

Вместе с тем обозначенный выше риск арендодателя, состоящий в замене стороны договора аренды на "не желаемое" им лицо, обусловливает интерес первого отказать должнику в согласии на заключение договора перенайма и продажу права аренды с последующим самостоятельным поиском арендатора, что, безусловно, не соответствует интересам должника и его кредиторов. Думается, однако, что с точки зрения действующего законодательства разрешить данную проблему в пользу несостоятельного должника не представляется возможным, поскольку буквальная редакция п. 2 ст. 615 ГК РФ не связывает арендодателя в осуществлении своего права отказать арендатору в заключении договора перенайма какими-либо фактическими или правовыми условиями.

Таким образом, установленная законодательством о несостоятельности процедура реализации имущества должника, объявленного банкротом, которая полностью исключает участие арендодателя в определении приобретателя прав аренды, безусловно, является препятствием для реализации такого права в составе конкурсной массы.

Таким образом, анализ действующего положительного права с учетом законодательных предписаний в области несостоятельности (банкротства) позволяет заключить, что, представляя собой имущественное право-требование, право аренды тем не менее обладает достаточными правовыми особенностями, позволяющими говорить о необходимости установления специального правового регулирования отношений по поводу включения такого рода имущества в состав конкурсной массы несостоятельного должника.

Данное решение обусловлено целой группой факторов правового и практического характера. В частности, в силу особой синаллагмы договора само по себе право аренды нельзя рассматривать независимо от смежных с ним прав и корреспондирующих обязанностей субъекта такого права, возникающих из действующего арендного соглашения. При этом проблемы реализации принадлежащего несостоятельному должнику права аренды создают необходимость установления специального механизма отчуждения такого права, отвечающего интересам не только арендодателя в арендных обязательственных правоотношениях, но и участников отношений банкротства арендатора.

Следует признать, что ни действующее общегражданское законодательство, ни специальные правила Закона о банкротстве не содержат таких процедур, в связи с чем de lege lata оказываются неспособными разрешить проблему достижения паритета интересов участников рассматриваемой группы отношений. (с)

Темы и теги

Россия Экономика и Бизнес

Арендодатель договор аренда согласие перенаем продажа право ООО Согласие торг конкурсный управлять банкротство арендатор