Разграничение прав на земельный участок, на котором расположено несколько многоквартирных домов. Противоречивые позиции разных коллегий Верховного суда РФ

Недавно разбирался с вопросом, о том переходит ли земельный участок, на котором расположены несколько многоквартирных домов в общую долевую собственность всех собственников квартир. Рассчитывая найти положительный ответ, я наткнулся на две прямо противоположные позиции судебных коллегий Верховного суда РФ, высказанных с разницей в несколько месяцев. 

В феврале 2023 года судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ в определении от 09.02.2023 N 307-ЭС22-19570 по делу N А56-21432/2021 указала, что положения Земельного кодекса, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Законов N 189-ФЗ и 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно стоящих многоквартирных дома, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.

В июле 2023 года указанное определение было включено в "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2023)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023).

Однако, в августе 2023 года Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ в определении от 16.08.2023 N 66-КАД23-6-К8 пришла к выводу, что в ситуации, когда, на земельном участке построено несколько многоквартирных домов, для перехода права собственности на земельный участок необходимо формировать земельные участки отдельно под каждым многоквартирным домом. До этого момента у собственников помещений в этих домах право общей долевой собственности на исходный земельный участок не возникает.

Оба этих дела объединяет то, что земельные участки под многоквартирными домами были сформированы и поставлены на кадастровый учет. Различие в этих двух делах, заключаются в том, что в деле экономической коллегии земельный участок принадлежал застройщику на праве собственности, а в деле административной коллегии земельный участок находился в собственности публично-правового образования и был предоставлен застройщику на праве аренды.

Многочисленные нормы закона и разъяснения высших судов, говорят в пользу возникновения у собственников помещений права общей долевой собственности на общий сформированный (поставленный на кадастровый учет) земельный участок под всеми домами с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме не зависимо от того, принадлежит ли земельный участок застройщику на праве аренды или на праве собственности (ч. 5 ст. 40, ч. 1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ, ч. 5 ст. 16 Закона N 214-ФЗ, ч. 1 ст.16 Закона N 189-ФЗ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 13 ст. 39.20 ЗК РФ, п. 66, 67 постановления Пленума ВС РФ N 10/22, п. 26 постановления Пленума ВАС РФ N 73). Исходя из этого правовая позиция административной коллегии о необходимости формирования земельных участков отдельно под каждым домом остается непонятной.

Отсутствие единого подхода к данному вопросу может вызвать определенные практические проблемы. Так, собственники квартир, заблуждаясь относительно прав на общий земельный участок, полагая, что участок находится в долевой собственности, могут организовать на спорном земельном участке элементы благоустройства, детские площадки, зоны отдыха, парковочные места и т.п.

Если принимать во внимание позицию административной коллегии, то до формирования земельных участков отдельно под каждым многоквартирным домом, земельный участок будет находится в собственности публично-правового образования, следовательно размещение на нем каких-либо улучшений будет является нарушением. В свою очередь, после формирования земельных участков отдельно под каждым многоквартирным домом существующие элементы благоустройства могут оказаться за пределами границ сформированных земельных участков. Собственники в этом случае понесут убытки и будут вынуждены демонтировать указанные улучшения земельного участка по иску публично-правового образования.

Дополнительно осложняет ситуацию раздела земельного участка между несколькими многоквартирными домами, неопределенность в отношении расположенных на указанном земельном участке объектов инфраструктуры, необходимых для обслуживания сразу нескольких многоквартирных домов (трансформаторные подстанции, внешние инженерные сети, шлагбаумы при въезде на общую придомовую территорию и т.п.).

Отсутствие в судебной практике единого подхода к разграничению права общей собственности на земельный участок, на котором расположено несколько многоквартирных домов, говорит о необходимости закрепления соответствующих положений в действующее законодательство.