Преимущественное право покупки земель сельхозназначения // Когда нужно соблюдать, а в каких случаях его можно избежать?
Земли сельскохозяйственного назначения составляют значительную часть от общей площади земель в России. Так, на 1 января 2023 года площадь земель сельскохозяйственного назначения составила 379 134,7 тыс. га[1]. В связи с чем, сделки с данной категорией земель не являются редкостью, однако имеют ряд своих особенностей, которые необходимо учитывать правообладателям при их совершении (о том, что такое земли сельскохозяйственного назначения и их особенностях можно прочитать в статье моего коллеги).
В данной статье подробнее остановимся на вопросах, связанных с соблюдением преимущественного права покупки государством земель сельхозназначения. Ведь как подсказывает практический опыт Правового центра «Два М», а также анализ актуальной правоприменительной практики, собственники и будущие правообладатели земель данной категории не всегда знают, что это за правовая особенность — «преимущественное право покупки», и какие последствия будут, если ей пренебречь.
На какие земли распространяется преимущественное право покупки?
Преимущественное право покупки — это первоочередное право одного лица на приобретение объекта перед иными лицами. В частности, из законодательства следует, что при продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения субъект РФ или муниципальное образование имеют преимущественное право покупки земельного участка. Исключение составляют случаи, когда такие земли подлежат продаже с публичных торгов (в том числе в делах о банкротстве[2]) или изымаются для государственных или муниципальных нужд [3].
Вместе с тем стоит отметить, что если банкротится сельскохозяйственная организация, то действуют специальные правила, предусмотренные законом о банкротстве[4]. Так, преимущественным правом приобретения имущества должника - сельхозпредпрития вправе воспользоваться лица, занимающиеся производством или производством и переработкой сельхозпродукции и имеющие пограничный с должником земельный участок (первичное преимущественное право), а также сельскохозяйственные организации и крестьянские (фермерские) хозяйства, расположенные в одной местности с должником (вторичное преимущественное право).
При этом землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за границами населенных пунктов, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей[5].
Однако следует учитывать, что преимущественное право покупки не распространяется на относящиеся к землям сельхозназначения:
- садовые, огородные земельные участки;
- участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе строительства гаражей для собственных нужд);
- на участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества (за исключением жилых домов, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности)[6].
При этом регистрирующий орган, несмотря на прямое указание в законе на исключение вышеуказанных категорий из числа лиц, которым необходимо соблюсти преимущественное право покупки, часто отказывает в регистрации со ссылкой на необходимость предоставления документов, подтверждающих соблюдения данного права. Однако суды в таком случае встают на сторону правообладателей[7].
Порядок реализации преимущественного права покупки земли
Как уже было указано выше при продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения субъект РФ или муниципальное образование имеют преимущественное право покупки такого участка.
При этом стоит отметить, что кто будет выступать правомочным лицом – субъект или муниципальное образование — зависит от регионального законодательства. Так, в нормативно правовых актах одних субъектов РФ преимущественное право покупки отдается муниципальным образованием, а в других - напротив субъекту РФ.
В частности, закон Московской области об обороте земель сельхозназначения[8] гласит, что Московская область (а именно, Правительство Московской области в лице Министерства имущественных отношений Московской области[9]) имеет преимущественное право на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже.
В связи с чем, продавец земельного участка обязан уведомить уполномоченный орган о намерении продать земельный участок с указанием существенных условий такого договора, а именно: цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет (в Московской области, это удобно сделать через сайт государственных услуг МО - https://uslugi.mosreg.ru/). Вместе с тем, срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более девяноста дней[10].
В случае, если субъект РФ или муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, то продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены[11].
Последствия несоблюдения преимущественного права
В законе прямо закреплено, что сделка по продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.[12]
В то же время указание в извещении о продаже участка цены ниже рыночной не является нарушением порядка извещения (определение Верховного Суда РФ от 11.01.2018 N 310-КГ17-20503 по делу N А14-16627/2016).
При этом стоит отметить, что это нетипичное последствие при несоблюдении преимущественного права. Так, институт преимущественного права также предусмотрен для сособственника на покупку доли в праве общей долевой собственности на имущество (ст. 250 ГК РФ); для арендатора на заключение с ним договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ); для владельца доли в уставном капитале ООО на покупку доли другого участника (п.4 ст. 21 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью») и в других случаях.
Однако во всех вышеперечисленных ситуациях последствием несоблюдения преимущественного права будет право лица, чьи интересы затронуты, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, а не признания сделки недействительной с основным правовым последствием в виде реституции (т.е. возврата сторонами, заключившими сделку, всего полученного ими по сделке).
Исходя из чего, обычно у лица, которое обладает преимущественным правом, есть выбор: 1) согласиться со сделкой (в случае, если у него нет интереса или имущественных возможностей на ее совершение); 2) либо требовать ее совершения в свою пользу, но при этом согласиться на условия, которые были предложены третьей стороне.
Вместе с тем в случаи нарушения преимущественного права покупки земель сельскохозяйственного назначения, уполномоченный орган, у которого имеется преимущественное право, может требовать признания сделки ничтожной даже, если у него нет личного интереса на приобретение данной земли. В том числе, по таким делам истцом может выступать прокуратура[13].
Более того, данные положения также распространяются на случаи заключения сторонами предварительных договоров купли-продажи земли, хотя заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности или возникновения обязательства по передаче имущества[14].
Так, арбитражный суд Дальневосточного округа от 19.12.2023 N Ф03-5255/2023 в постановлении по делу N А04-4008/2023 указал:
«...возможность для сторон заключить предварительный договор купли-продажи земельного участка возникает только после направления уполномоченному органу извещения о намерении продать земельный участок и получения от уполномоченного органа отказа от приобретения земельного участка либо неуведомления в установленный срок о намерении приобрести земельный участок».
Аналогичные положения также содержаться в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 27.10.2021 N Ф10-4321/2021 по делу N А54-2996/2020.
При этом ранее суды придерживались позиции о том, что нормы о преимущественном праве применяются только в случае, если собственник участка производит его отчуждение исключительно по договору купли-продажи (предварительному договору купли-продажи).
Вместе с тем ВС РФ в своем Постановлении от 11.06.2020 N 6 (п.7) указал на то, что, если в качестве отступного по обязательству по уплате предоставляется имущество, в отношении которого действует преимущественное право покупки, лицо, обладающее им, может воспользоваться средствами защиты, которые предусмотрены на случай нарушения этого права.
В связи с чем судебная практика начала меняться и суды стали указывать, что преимущественное право покупки применяется не только к сделкам купли-продажи, а также в случае предоставления отступного[15].
Однако стоит отметить, что суды нижестоящих инстанций иногда «не замечают» данное разъяснение и указывают в своих судебных актах, что преимущественное право применятся исключительно при продаже имущества.[16].
Также стоит учитывать, что суды могут признать сделку притворной и указать, что сделка совершена в обход соблюдения преимущественного права уполномоченного органа (например, когда дарение прикрывает сделку купли-продажи имущества[17]).
В заключение стоит отметить, что в большинстве случаев государство незаинтересованно в выкупе земель сельхозназначения, поэтому часто отказывается активно или пассивно от своего преимущественного права. При этом никогда нельзя быть уверенным, что такой интерес внезапно не проявится, поэтому во избежание неприятных ситуаций в будущем правообладателям земель сельхозназначения необходимо сразу до совершения сделки с такой землей предусмотреть все правовые нюансы соблюдения преимущественного права покупки земли государством.
[1] Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2022 году (официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, раздел "Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель", ноябрь 2023 г.).
[2] Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2021 N 16АП-1359/2021 по делу N А18-2776/2019.
[3] п.1 ст.8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 N 101-ФЗ.
[4] Ст. 179 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ.
[6] Абз. 2 п. 1 ст. 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 N 101-ФЗ.
[7] Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.12.2023 N Ф05-31326/2023 по делу N А40-25051/2023.
[8] Ч. 1 ст. 8 Закона Московской области от 12.06.2004 N 75/2004-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области".
[9] Пп.14 ст.13 Закона Московской области от 02.11.2005 N 230/2005-ОЗ "О Правительстве Московской области".
[10] П. 2 ст. 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 N 101-ФЗ.
[11] п.3 ст.8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 N 101-ФЗ.
[12] П. 4 ст. 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 N 101-ФЗ.
[13] Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 05.07.2023 N 88-17799/2023 по делу N 2-442/2022.
[14] П. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2011 года, утв. Президиумом ВС РФ 01.06.2011
[15] Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 11.05.2023 по делу N 88-16574/2023.
[16] Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.02.2023 N Ф05-23507/2021 по делу N А41-84781/2020.
[17] Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27.10.2022 N Ф01-4880/2022 по делу N А43-5547/2020.