Выкуп, изъятие и освоение участков: тренды в сфере недвижимости
Законодательные изменения
В действующем законодательстве есть только одна норма, которая предусматривает возможность выкупа земель — это ст. 39.20 Земельного кодекса. Норма гласит, что у собственника объекта капитального строительства есть исключительное право на выкуп участка под ним. Вроде все просто, но каких-либо последующих рекомендаций действующее законодательство не дает, отметила Анна Жолобова, управляющий партнер московского офиса и руководитель практики «Недвижимость и строительство» . Отсюда возникают вопросы, в какой пропорции и в какой площади участок подлежит выкупу. Жолобова напомнила о позиции Конституционного суда о том, что участок, который предоставляется для строительства, это несколько иной по площади участок, нежели тот, который необходим для эксплуатации зданий. Эксперт отметила, что сейчас в Госдуму внесли законопроект, в котором объясняют правила формирования участков.
Надеюсь, что данный законопроект будет принят в этом году. Он облегчит жизнь многим землепользователям, желающим выкупить земельные участки.
Жолобова подчеркнула, что в законопроекте не урегулированы правила выкупа в отношении ряда объектов. Это санатории, большие производственные площадки либо складские площадки, спортивные комплексы. «То есть те земельные участки, где объекты недвижимости не зарегистрированы как единый недвижимый комплекс», объяснила эксперт. Жолобова выразила надежду, что в этой части законопроект доработают.
На конференции рассказали про другое изменение, которое вступило в силу с 1 марта. В Земельном кодексе появилось определение понятия «освоение земельного участка». Под ним понимается выполнение правообладателем участка одного или нескольких мероприятий по приведению земли в состояние, пригодное для его использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, объяснила Дарья Чуева, советник . Эксперт рассказала, что механизм не распространяется на земли промышленности сельхозназначения. Чуева подчеркнула, что закон вводит сроки такого освоения. По общему правилу он составляет три года. Перечень мероприятий по освоению утвердит правительство, оно также определит признаки неиспользования участков.
Тренды строительной отрасли
Комплексное развитие территорий (КТР) позволяет развивать промышленные зоны и участки, которые использовали неэффективно. Программа предусматривает застройку территорий с обеспечением необходимой инфраструктурой. КТР предполагает разработку плана модернизации. В том числе для этого в Москве запустили платформу «Цифровой двойник Москвы». Владимир Галактионов, директор по правовым вопросам Capital Group объяснил, что это трехмерная модель города, на которой видны сети инженерных и транспортных коммуникаций. В модель также включены региональные нормы градостроительного проектирования. Это позволяет сразу рассчитать нагрузку, фактическую потребность инфраструктуры и сетей, учесть это в проекте и реализовать его в запланированном виде. Галактионов считает, что будущее за развитием именно 3D-моделирования в КРТ.
Про риски структурирования отношений участников КРТ рассказал Максим Галь, заместитель директора департамента комплексного развития территорий Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Он отметил, что Градостроительный кодекс предусматривает только три способа реализации решений о КРТ операторами: самостоятельная реализация, заключение договора о КРТ на торгах, либо передача земельного участка в субаренду своему дочернему обществу. Но операторы комплексного развития территорий в настоящее время оценивают возможность привлечения лиц к реализации решения о КРТ иными способами, в том числе заключая с ними договоры, не предусмотренные ГрК. В такой ситуации застройщиками по проектам могут стать лица, которые изначально не могли быть допущены к заключению договора о КРТ из-за отсутствия необходимого опыта в строительстве. Еще один возникающий риск — обход запрета уступки договора о КРТ путем заключения договора с другим названием, но аналогичным предметом.
Также Галь отметил, что сейчас упрощается подход к поэтапной реализации крупных проектов КРТ. Министерство разработало и направило на согласование ФАС подход, согласно которому при поэтапном проведении торгов на часть проекта КРТ, допускать к ним будут при подтверждении опыта в пределах данного этапа, а не исходя из общего объема строительства всего проекта. Также особое внимание обращено на аспект, при котором лица, заключившие договоры о КРТ, которые изначально рассчитывают на получение налогового вычета из налога на прибыль в целях возмещения понесенных затрат на создание инфраструктуры в проекте КРТ, а также на отсутствие налога на добавленную стоимость планируемых к созданию и безвозмездной передаче объектов в публичную собственность, при структурировании отношений при привлечении иных лиц к реализации договора о КРТ должны учитывать установленные Налоговым кодексом аспекты в части распределения обязательств между такими лицами.
Другая важная тенденция в отрасли — запрет на строительство апартаментов. Власти Москвы в конце прошлого года ввели мораторий на возведение такой недвижимости. Ключевая претензия городских властей к апартаментам — отсутствие социальной инфраструктуры, объяснил Денис Новиков, заместитель директора по градостроительным вопросам Группы компаний «Пионер». Поэтому те, кто использует апартаменты для постоянного проживания, создают нагрузку на существующую социальную инфраструктуру.
При этом эксперт рассказал о том, как апартаменты определены в законодательстве. Так, согласно «Положению о классификации средств размещения», утвержденному правительственным постановлением от 27 декабря 2024 года, апартаменты — это одна из категорий номеров средств для размещения, которые используются для временного размещения физических лиц и обеспечения их временного пребывания. По сути, апартаменты — это гостиничные дома, отметил Новиков. При этом застройщики возводили сервисные апартаменты, комплексы, квартиры в которых сдают в аренду.
В своем выступлении Новиков отметил рост внутреннего туризма и недостаток качественной туристической инфраструктуры. Развить эту сферу поможет привлечение частных инвестиций, причем на этапе строительства. Но для этого необходимо обновить правовое регулирование. Новиков обозначил несколько позиций, которые требуют пояснений. Первое — на основании какого договора привлекать средства физлиц. Также, по словам эксперта, важно ввести в законодательство понятие «гостиничный оператор». Ключевое, по словам Новикова, это ограничение права собственности на объекты в части его использования исключительно для цели оказания гостиничных услуг.
В продолжение темы Ксения Ульянова, советник , рассказала об исках, которые сейчас могут предъявлять к собственникам апартаментов. Причины в основном две: отсутствие разрешения на строительство и фактическое использование объекта в разрез с разрешенным видом использования участка. В таких случаях здания в том числе просят признать объектом незавершенного строительства, запретить ответчикам совершать сделки по отчуждению и передаче в пользование обособленных помещений в здании, а интернет-агрегаторам запретить объявлений по продаже недвижимости.
Еще одна проблемная тема для застройщиков — санитарно-защитные зоны. В настоящее время есть сложности по их установлению и сокращению. Подробнее о них рассказала Анастасия Рыжова, руководитель по недвижимости Ашан. Она рекомендовала застройщикам заранее оценивать сроки и затраты как финансовые, так и трудовые при реализации этих проектов. По опыту проведения тендеров, изменение санитарно-защитной зоны для одного объекта пятого класса опасности обходится в сумму от 400 000 до 2,5 млн руб. Рыжова поделилась советами, какие аргументы могут помочь убедить сократить санитарно-защитную зону на соседнем участке. Это предложения реальных шагов. Например, возведение шумозащитных стен или замена оборудования. Также можно выполнить расчеты за свой счет и в целом разделить затраты на мероприятие.
Не обошли на конференции и одну из самых обсуждаемым тем последних лет — деприватизацию. О влиянии позиций Конституционного суда по этому вопросу рассказала Лилия Пауль, старший юрист . Так, в одном из дел КС дал четко понять, что истребовать имущество можно не только у коррупционера, но и у любого лица, который приобрел эту вещь. То есть предполагается, что добросовестный приобретатель не должен и не мог знать о том, что это имущество когда-то было приобретено подобным путем. Для оборота это означает, что приобретение любой недвижимости у лиц, на которых когда-либо распространялись это ограничение, порождает риски, отметила Пауль.
Налоги и убытки
Арендаторы часто оказываются в ситуации, когда не могут использовать участок. Способами защиты прав арендатора поделилась Алена Дурнева, ведущий юрист Land Law Firm. Один из вариантов — взыскание арендной платы в качестве неосновательного обогащения. Арендатор при этом должен доказать размер уплаченной арендной платы и отсутствие возможности использования участка. Но договор при этом должен быть расторгнут. Второй путь — взыскание убытков. Но в этом случае нужно доказать, что они возникли в результате действий ответчика. Дурнева порекомендовала арендаторам в таких случаях следить за сроками, анализировать свои расходы, связанные с землей, и занимать проактивную позицию.
Другой эксперт подробнее остановился на том, как рассчитать размер убытков. Так, объекты, которые находятся в границах КРТ, могут изъять. В размер возмещения включается рыночная стоимость земельного участка и объекта недвижимости, а также убытки.
Для того, чтобы рассчитать реальный ущерб и весь состав убытков, необходимо смоделировать, какие шаги предпринимает собственник изъятого объекта недвижимости для того, чтобы восстановить, возродить свой бизнес.
Так, что чтобы возродить бизнес, необходимо найти новый объект недвижимости и для этого обратится в риэлтору. Если на объекте есть имущество, его необходимо демонтировать, упаковать, перевезти и хранить во время поиска нового помещения. И после покупки нового объекта вновь перевезти. Чтобы сохранить команду, на это время собственник продолжит платить зарплаты сотрудникам. Все это можно включать в расчет убытков, объяснил Александр Терентьев, партнер и технический директор экспортной группы Veta.
Добиться справедливой компенсации можно и в других случаях изъятия, в том числе для государственных и муниципальных нужд, при реновации и так далее. Подробнее об этом рассказали в монографии от Land Law Firm и экспертной группы Veta: «Земля на калькуляторе. Что делать, когда изымают земельные участки». Комплексное исследование презентовали в рамках конференции Право.ru.
Строительную отрасль волнуют и вопросы налогообложения. О последних трендах в этой сфере рассказал Алексей Синицын, налоговый консультант . В части недвижимости продолжилось развитие практики по определению движимого и недвижимого имущества, квалификации с точки зрения налогов. В таких делах «функциональная технологическая связь отходит на задний план, и на передний план выходит критерий непосредственной связи с землей», поделился эксперт. Если говорить о строительных проектах, то одним из громких трендом последнего года был учет расходов на незавершенное строительство. Когда компании все-таки удается доказать налоговым органам экономическую обоснованность расходов, понесенных на тот проект, по которому фирма не получила выручки.
Ослабление бизнес-партнерств, конфликты с контрагентами или клиентам, а также сложности ухудшение во внутри компании, такие как увольнение сотрудников и задержка зарплат провоцируют последствия. В том числе доследственные и надзорные проверки, ухудшение деловой репутации и меры процессуального принуждения. Об этом рассказал Алексей Новиков, адвокат, управляющий партнер . По его словам, избежать возможных проблем в уголовной сфере можно двумя способами: своими силами или с помощью профессионалов. Последние могут провести уголовно-правового аудит, проверить все совершаемые действия на предмет квалификации по статьям УК и своевременное подключение к проектам, связанным с претензиями правоохранительных, контрольно-надзорных органов.
Судебная практика
За недостатки возведенного объекта отвечает застройщик. О том, в течение какого времени это возможно, Верховный суд объяснил в деле № А61-393/2023. Подробнее о нем рассказал Игорь Кушаев, заместитель руководителя правового департамента БЭЛ Девелопмент. В рамках этого спора управляющая компания требовала от застройщика устранить недостатки в многоквартирном доме, построенном индивидуальным предпринимателем. Три инстанции отказали со ссылкой на истечение сроков давности. Верховный суд отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение. Он указал, что суды ошибочно исходили из двухгодичного срока для предъявления требований, связанных с недостатками товара. В данном случае необходимо применять пятилетний срок, установленный ст. 756 ГК. Суд также отметил, что выявленные недостатки могут быть существенными, к которым применим десятилетний срок. Эксперт отметил, что он поддерживают подобный подход ВС.
Про условия выкупа муниципальной земли без торгов рассказал Арсений Дампилов, юрист . Он разобрал дело № А45-26765/2023. Все началось с того, что организация заключила договор аренды под строительство с администрацией. Позже компания передала свои права другой фирме. Она планировала построить на участке объекты в два этапа. Но уже после окончания первого этапа, компания попросила администрацию передать участок в собственность без проведения торгов. Верховный суд посчитал, что в таком случае нельзя говорить, что капитальное строительство закончили. По этой причине права на выкуп всего участка нет.
Международные сделки
Конференция Право.ru зарекомендовала себя как одну из наиболее авторитетных платформ для обсуждения как российских, так и международных трендов в сфере недвижимости и, в частности, сессия по зарубежной недвижимости стала тому подтверждением, считает Рустам Алиев, партнер
Интерес к зарубежной недвижимости остается высоким, несмотря на сложные реалии международного рынка. При этом, Ближний Восток продолжает привлекать внимание российских инвесторов.
Спикеры сессии рассказали подробнее про международные сделки с недвижимостью. Тимофей Носов, партнер BSA LAW, остановился на о рисках, с которыми могут столкнуться покупатели недвижимости в ОАЭ, причем приобретая активы даже у известных застройщиков. Последние могут получить авансовые платежи и не перевести их на эскроу-аккаунт.
Такой бум строительства, что компании набрали огромное количество объектов и не могут все их финансировать.
Эксперт рассказал, что существует специальное агентство, которое занимается такими объектами незавершенного строительства. Для инвесторов такие проекты заканчиваются благополучно, так как строительство все же завершают. Но не ясно, что происходит со старыми договорами, когда новый застройщик получает объект.
Генеральный директор Space 1 Михаил Бродников посвятил свое выступление теме аренды недвижимости в Дубае. Как и в Москве, стороны заключают долгосрочный договор аренды. Но за регулирование и надзор за сделками с недвижимостью в Дубае отвечает DLD, Департамент земельных ресурсов и развития. Некоторые компании предпочитают не напрямую искать офисы, а обращаться в специализированные фирмы, которые занимаются субарендой готовых помещений. В такие договоры включают все необходимое для офиса: от мебели до обслуживания зданий.
Есть ли риски банкротства застройщиков
В рамках последней прошло три круглых стола на актуальные правовые вопросы в сфере строительства. Их участники поговорили про новые правила освоения и образования земельных участков, особенности КРТ в регионах и оценили риски банкротства застройщиков. Обсуждение в каждой группе шло 20 минут, после чего модераторы менялись.
Многие, кто занимается строительством жилых объектов, оказались в 2025-м году в сложном положении, объяснил Никита Филиппов, заслуженный юрист РФ, заведующий БА «Де-юре» и модератор круглого стола. Он отметил, что в сложившихся условиях граждане предпочитают хранить средства на депозитах вместо покупки квартир. Из-за этого со второго квартала прошлого года достаточно сильно упали продажи жилья. Застройщики предполагают, что в этом году ситуация не изменится. При этом правительство поддерживает данную сферу, она из введенных мер — мораторий на неустойки. По итогам обсуждения Филиппов резюмировал, что мнения участников всех круглых столов сошлось — есть сдержанное позитивное ожидание, что в отрасли не будет глобальных проблем.
По итогам конференции Филиппов, что формат последней сессии интересный, но непривычный. Из плюсов — вовлеченность зрителей, участники каждого из круглых столов активно участвовали в обсуждении.
Как модератор двух сессий могу сказать, что было интересно, актуально и экспертно — 8 часов чистой практики без воды. В первой сессии в формате Public Talk было много новой инфо и от представителя регулятора, и от ведущих игроков строительного рынка. А формат живой дискуссии позволил посмотреть на ряд проблем с разных сторон. В целом многие практические вопросы отрасли в результате дискуссий в сессиях и кулуарах оказались подсвеченными и для участников, и для спикеров с новых, часто неожиданных сторон.