Время – деньги: взыскиваем убытки с Росреестра
Убытки с Росреестра теоретически возможно взыскать во всех случаях, когда доказаны незаконная приостановка либо незаконный отказ в регистрации перехода права либо обременения недвижимости. Это могут быть случаи, когда Росреестр бездействует и незаконно не осуществляет регистрационные действия в установленный срок. Другой пример – когда Росреестр в отсутствие к тому правовых оснований отказывает в осуществлении регистрационных действий.
Но на практике случаи такого взыскания довольно редки, рассказывает советник Практики недвижимости и строительства Инна Фирсова.
Эксперт видит причину в двух факторах. Во-первых, закон «О государственной регистрации недвижимости» позволяет Росреестру приостанавливать или отказывать в регистрации с общей формулировкой о несоответствии предоставленных документов законодательству. Соответственно, у чиновников существует большая свобода в толковании того, что он расценивает как нарушение. Во-вторых, споры с государственными органами в текущей ситуации в принципе редко заканчиваются победой истца.
Но в 2023 году практика несколько склонилась в сторону истцов в подобных спорах: до Верховного суда дошло несколько дел, в которых экономколлегия подтвердила возможность взыскания убытков с Росреестра.
Разнообразные убытки
Одно из таких дел ВС рассмотрел в конце сентября (№ А40-78202/2022). Росреестр затянул регистрацию перехода права собственности на недвижимость, чем причинил покупателю убытки: до регистрации он не мог сдавать нежилые помещения в аренду. АСГМ встал на сторону покупателя, но проверочные инстанции с ним не согласились: истец якобы не подтвердил, что точно получил бы доход, если бы не медлительность регистрирующего органа. Экономколлегия в своем определении подчеркнула: отказ в иске о возмещении упущенной выгоды не может быть основан на том, что истец не представил доказательства, которые бы подтверждали получение дохода в будущем не с вероятностью, а с безусловностью.
Для удовлетворения требований истцу необходимо доказать, что в рамках осуществляемой им деятельности у него имелась как таковая возможность получения дохода, например, арендной платы, а допущенное бездействие госоргана стало адекватной причиной, по которой эта возможность не была реализована, объясняет ВС.
Если незаконность действий Росреестра предварительно установлена в судебном порядке, доказан факт наличия убытков и причинно-следственная связь, то в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить.
Позиция ВС по этому спору уже цитируется судами нижестоящих инстанций, но чаще это не происходит в спорах непосредственно с Росреестром. Все найденные нами примеры относятся к спорам двух хозяйствующих субъектов о взыскании убытков с одного из них. Предмет убытков при этом такой же, как в рассмотренном случае – недополученный доход от использования помещения.
В отказном определении по делу № А82-12295/2021 ВС подтвердил законность решений нижестоящих судов, которые взыскали в пользу Сбера убытки, возникшие из-за невозможности обратить взыскание на заложенное право участника долевого строительства. При переходе заложенного права Росреестр не перенес запись об ипотеке, из-за технической ошибки Росреестра, к конечному приобретателю право перешло без отметки об обременении. А в деле № А51-3589/2020 экономколлегия признала убытки в виде упущенной выгоды в связи с невозможностью использования земельного участка.
Состав взыскиваемых с Росреестра убытков может быть разнообразным, подтверждает Славич. В пример она приводит дело № А40-262635/2020, в котором столичные суды взыскали убытки в виде разницы между размером арендной платы, которую компания заплатила в связи с бездействием управления Росреестра по невнесению сведений об изменении вида разрешенного использования земельного участка, и той, которую он заплатил бы, если бы Росреестр надлежащим образом исполнил свои обязанности.
А в деле № А26-11428/2018 суды взыскали убытки в сумме государственной пошлины, которую истец заплатил за продление лицензии на продажу алкогольной продукции. Ему отказали в продлении такой лицензии по причине предоставления Росреестром недостоверных сведений о праве аренды лицензиата на соответствующие торговые и складские помещения.
Основания для иска об убытках
По словам юриста Алены Дурневой, основаниями для возмещения убытков могут стать, в том числе:
✔️ Незаконный отказ в осуществлении кадастрового учета и/или государственной регистрации прав, установленный решением суда.
✔️ Технические ошибки в записях ЕГРН.
✔️ Утрата или искажение сведений ЕГРН.
✔️ Несоответствие сведений публичных кадастровых карт сведениям ЕГРН.
✔️ Необоснованный отказ в предоставлении сведений ЕГРН, а также за их неполнота и недостоверность.
По общему правилу исков об убытках, истцу нужно доказать факт нарушения прав и законных интересов, виновность причинителя вреда и наличие причинно-следственной связи.
Специфика споров с Росреестром заключается именно в сложности доказывания причинно-следственной связи между действиями Росреестра и убытками истца. «Суды зачастую указывают на то, что хозяйствующие субъекты, заключая договоры со своими контрагентами (например, о порядке внесения арендной платы, применении штрафных санкций), сами берут на себя соответствующие риски и имеют возможность достигнуть соглашения с контрагентами на иных условиях», – объясняет партнера практики разрешения споров Юлия Карпова. При этом юрист отмечает, что подобные подходы встречаются все реже.
Это подтверждает и старший юрист судебной практики Любовь Дорошенко: действительно, позиция ВС позволяет взыскивать убытки, которые проистекают из согласованных сторонами в договоре условий.
Позитивная практика по спорам об убытках во многом связана с успешным предварительным оспариванием в отдельном процессе действий (или бездействия) Росреестра, соглашаются эксперты. Имея на руках решение о незаконности действий регистрирующего органа, вопрос противоправности и вины гораздо проще доказать и в процессе об убытках, отмечает Дорошенко. «Закон не содержит требований об обязательном предварительном установлении факта незаконности действий (бездействия) или акта уполномоченного органа в судебном порядке. Вместе с тем отсутствие такого судебного решения на практике является одним из основных аргументов для отказа в удовлетворении требований о взыскании убытков», – подтверждает Славич.
Еще одна проблема в таких исках связана с тем, что в большой части случаев документы, предоставляемые сторонами в отношении объекта недвижимости, небезупречны, что дает Росреестру возможность обосновать свои действия перед судом. «Думаю, единственный эффективный способ повысить шансы —это предварительная тщательная проработка документации в отношении сделки и объекта, с тем, чтобы не было «серых пятен», позволяющих обосновать действия Росреестра», – считает Фирсова.