12 декабря было принято постановление Пленума Верховного суда (ВС) № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (постановление Пленума № 44). В значительной степени оно выглядит как абстрактное обобщение сложившейся за последние годы судебной практики, уже известной юристам. В то же время разработчики не обошлись без некоторых положений, которые можно считать если не новеллами, то значимыми с точки зрения практики нюансами.

В этом обзоре Алексей Юминов из «Правового центра «Два М» предлагает взглянуть на текущее положение дел с практикой по самовольному строительству с точки зрения владельцев объектов самовольного строительства, поскольку именно с этой точки зрения обычно приходится работать юристам. Перед автором, в отличие от ВС, не стоит задача быть беспристрастным, поэтому обзор будет вестись со стороны «баррикад» ответчика. Кроме того, не ставится целью с карандашом в руках «пройтись по всем пунктам» текста постановления. Разъяснения, которые кажутся второстепенными с точки зрения практического применения, автор успешно (и без урона для читателей) оставляет в стороне.

Наконец, в обзоре применительно к нескольким наиболее хрестоматийным ситуациям будет рассмотрен вопрос, какие способы защиты имелись у владельцев самовольных построек до принятия постановления Пленума № 44 и в каком виде они продолжат существование после этого.

Последний раз Пленум ВС обращался к проблематике самовольного строительства в 2010 году в кооперации с Пленумом Высшего арбитражного суда (ВАС) – тогда данному вопросу была посвящена отдельная глава совместного постановления № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»[1].

В период между этими историческими вехами Президиум ВС дважды (в 2014 и 2022 годах) выпускал обзоры судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством – документы, по своей практической значимости не уступающие постановлениям Пленума.

Кроме того, к вопросам самовольного строительства регулярно обращаются коллегии ВС (по экономическим спорам, по гражданским делам, по административным делам) при рассмотрении отдельных дел в кассационном порядке.

1. Самовольная постройка, возведенная при наличии надлежащих прав на землю (собственность или аренда с правом строительства), но без разрешения на строительство

Одним из критериев самовольности объекта является его создание без разрешения на строительство (п. 1 ст. 222, ст. 51 ГрК РФ, п. 2 постановления Пленума № 44).

В данном направлении постановление Пленума № 44 продолжает тренд на «раскручивание гаек», который впервые отчетливо проявился в Обзоре судебной практики 2022 года[2].

Так, в п. 10 постановления Пленума № 44 содержится норма, которую можно считать задающей настроение всему документу. В данном пункте указано, что последствием возведения самовольной постройки является ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями, «если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения».

Если обратиться к тексту закона, то в нем последствия возведения самовольной постройки сформулированы несколько иначе – постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями, кроме случаев, когда на нее в судебном порядке признано право собственности (п. 2, 3 ст. 222 ГК РФ).

В чем же разница между «обстоятельствами, свидетельствующими о возможности сохранения самовольной постройки» и «признанием права собственности на самовольную постройку»?

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке требует соблюдения ряда условий, среди которых судебной практикой исторически выдвигается такое требование, как «принятие застройщиком надлежащих мер к легализации постройки». Застройщик должен доказать, что он обращался в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство, а отказ уполномоченного органа являлся незаконным (п. 26 постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ № 10/22). Это же условие в несколько «прилизанном» виде сохранилось и в рассматриваемом постановлении Пленума ВС (п. 43). Выполнить данное требование на практике обычно представляется затруднительным, поскольку сам ВС выработал позицию, согласно которой обращение за выдачей разрешения на строительство после начала строительства не может считаться надлежащим (определения СКЭС ВС РФ от 16.06.2015 № 309-КГ15-209, от 16.12.2016 № 310-КГ16-11365, от 07.08.2018 № 304-ЭС18-2923).

Что касается «возможности сохранения самовольной постройки», то данное понятие раскрывается в пункте 24 нового постановления:

«В силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Вместе с тем, исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц».

Другими словами, если объект создан без разрешения на строительство и застройщик при этом не вправе требовать признания за ним права собственности на объект в судебном порядке, то объект все равно снести нельзя, если соблюдены требования безопасности и отсутствуют нарушения прав третьих лиц.

Разумеется, в данном случае рассматривается ситуация, при которой у застройщика имеются надлежащие права на землю, допускающие строительство спорного объекта (собственность или строительная аренда). Вместе с тем, даже с учетом несколько ограниченной сферы применения данная позиция на уровне Пленума ВС, безусловно, окажется востребована на практике.

Какова же будет судьба объекта, который «выстоял» судебный процесс о сносе его как самовольного объекта, однако признание права собственности на него невозможно в силу вышеизложенных обстоятельств?

По всей видимости, подобные объекты будут попадать в то же самое состояние «юридического забвения», что и самовольные постройки, в сносе которых отказано, к примеру, по мотиву пропуска срока исковой давности. По истечении 15 лет открытого, непрерывного и добросовестного владения застройщик будет вправе потребовать признания права собственности на такой объект в порядке приобретательной давности (см. п. 6.3 далее по тексту). До истечения указанного срока регистрация права собственности на объект формально невозможна, однако его фактическое существование является правомерным.

Впрочем, нельзя забывать, что на практике запрет ВС на получение разрешения на строительство после его начала зачастую не применяется. Если имеются все необходимые предпосылки для возведения объекта (права на землю, отсутствие градостроительных ограничений и т.д.), то не исключено, что после сохранения объекта в судебном порядке застройщику удастся добиться получения разрешительной документации. Кроме того, в последнее время административный состав экономической коллегии ВС принял несколько определений, в которых весьма неожиданно указал, что отсутствие разрешения на строительство, вопреки ст. 55 ГрК РФ, не является препятствием к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при наличии решения суда об отказе в сносе самовольной постройки (определения СКЭС ВС РФ от 20.12.2022 № 305-ЭС22-18877, от 21.12.2022 № 305-ЭС22-10332, от 01.02.2023 № 305-ЭС22-18478).

2. Самовольная постройка, возведенная при наличии надлежащих прав на землю (собственность или аренда с правом строительства), но с нарушением строительных и градостроительных правил (включая плотность застройки, высоту, этажность и т.д.)

Еще одним критерием самовольной постройки, по которому в постановлении Пленума № 44 наблюдается некоторая «оттепель», является нарушение градостроительных норм и правил.

Действовавшая до 2018 года редакция статьи 222 ГК РФ предусматривала снос самовольной постройки лишь в случае существенности подобного нарушения, однако Федеральным законом от 03.08.2018 № 339-ФЗ[3] ссылка на «существенность» была устранена. Получилось, при любом, даже самом безобидном нарушении градостроительных регламентов, здание может пойти под снос.

Вместе с тем, как оказалось, некоторые вещи, несмотря на усилия депутатов, сохраняются в коллективном бессознательном судейского сообщества в неизменном виде (что наталкивает на мысль о том, что России тоже не чужда концепция естественного права). Если судьи считают формальный смысл законоположений абсурдным и противоречащим «основам основ», то законодательные новеллы не приживаются.

Так случилось и с критерием существенности, который после его устранения из закона в 2018 году «возродился» в пункте 29 комментируемого постановления:

«Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность <…> С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки».

Следовательно, несущественное нарушение градостроительных параметров застройки участка (предельные отступы от границ участка / максимальный процент застройки), по общему правилу, выведено «за скобки» самовольного строительства. Сюда же, по нашему мнению, следует отнести и превышение предельной плотности застройки участка.

Необходимо отметить, что в Москве практика судов общей юрисдикции уже давно выработала подход, согласно которому превышение плотности застройки участка для ИЖС (коэффициент 0,4 по ПЗЗ г. Москвы, т.е. не более 400 кв. м. на 10 сотках, или 4000 кв. м. на 1 гектар) не является основанием для сноса объектов или приведения их в соответствие с градрегламентом, если отсутствует угроза жизни и здоровью граждан.

В частности, незначительными отклонениями признается плотность застройки 5500 кв. м/га вместо 4000 кв. м/га (апелляционное определение Московского городского суда от 12.04.2023 по делу N 33-15127/2023), 7300 кв. м/га вместо 4000 кв. м/га (апелляционное определение Московского городского суда от 24.04.2023 N 2-2048/2022, 33-18290/2023), 7400 кв. м/га вместо 4000 кв. м/га (апелляционное определение Московского городского суда от 04.05.2023 по делу N 33-16368/2023, 2-123/2021) и др.

В то же время, в тех случаях, когда плотность застройки участка превышена в 2 и более раза (т.е., существенно), суды принимают решение о сносе объекта (напр., определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 24.02.2022 по делу N 88-3966/2022).

Что касается превышения нормативно установленного количества этажей или предельной высоты (например, 3 надземных этажа и 20 метров высоты для объекта ИЖС – п. 39 ст. 1 ГрК РФ), то данные нарушения квалифицируются Пленумом ВС как существенные нарушения.

Если нарушения связаны с превышением предельных параметров строительства, суд может вынести альтернативное решение (снос или реконструкция путем приведения объекта в соответствие с установленными требованиями). В таком решении указывается срок для проведения реконструкции (включая разработку проекта и получение необходимой разрешительной документации); в случае неосуществления указанных действий исполнение решения осуществляется судебными приставами (п. 36 постановления Пленума № 44), которые в таком случае вправе осуществить полный снос объекта.

Помимо выстраивания стратегии защиты по мотиву «несущественности» нарушения, ответчик вправе также ссылаться на:

отсутствие установленных градостроительных ограничений на дату начала строительства (п. 1 ст. 222 ГК РФ, п. 2 постановления Пленума № 44) – например, если строительство объекта было начато до принятия правил землепользования и застройки (определение СКГД ВС РФ от 02.05.2023 № 16-КГ23-9-К4);
устранимость допущенных нарушений без сноса объекта (п. 30 постановления Пленума № 44). К примеру, если речь идет о несоблюдении противопожарного расстояния между зданиями, то в ряде случаев допускается его уменьшение путем принятия мер по оснащению объекта установками пожаротушения, замене материала кровли и т.д. – ст. 69 Федерального закона от 22.07.2008 № 123 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и т.д.);
истечение срока исковой давности (п. 15 постановления Пленума № 44; более подробно – см. п. 6.1 ниже).

3. Самовольная постройка, возведенная при наличии надлежащих прав на землю (собственность или аренда с правом строительства), но с нарушением вида разрешенного использования и/или цели предоставления земельного участка

3.1. Еще одна проблема, которая влечет признание объекта самовольным – нарушение целевого назначения участка (вида его разрешенного использования, а применительно к арендаторам – также цели предоставления по договору аренды).

В пункте 18 постановления Пленум ВС отмечает:

«Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства») является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями.

Использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой».

Данный пассаж следует понимать таким образом, что если объект, который по своим конструктивным характеристикам не противоречит виду разрешенного использования участка, используется, между тем, для иных целей, то данное обстоятельство не является основанием для его сноса.

Предположим, если на участке построен производственно-складской объект, который на дату проверки используется как хостел для проживания нелегальных мигрантов, то основания для признания объекта самовольной постройкой отсутствуют.

И, напротив, если вместо объекта ИЖС возведена гостиница (характерный коридорный тип планировки, санузлы в каждой комнате и т.д.), данное обстоятельство свидетельствует о наличии признаков самовольного строительства, поскольку речь идет не о нецелевом использовании объекта ИЖС, а об отсутствии объекта ИЖС как такового (определение СКЭС ВС РФ от 06.04.2023 по делу № 308-ЭС22-27642).

3.2. Возможно ли избежать сноса объекта, если его назначение действительно противоречит виду разрешенного использования?

Если возведенный объект не соответствует ВРИ участка, однако предусмотрен правилами землепользования и застройки (например, ПЗЗ допускают и объекты ИЖС, и гостиницы), то собственник участка вправе обратиться в Росреестр с заявлением об изменении ВРИ (в Москве и Московской области – предварительно уплатив при этом, по общему правилу, плату в бюджет). В таком случае следует исходить из того, что суд должен отказать в сносе объекта, поскольку нарушение устранено (абз. 8 п. 2 постановления Пленума № 44).

Что касается арендаторов участков, то их участь осложняется невозможностью изменения в одностороннем порядке ВРИ, а также необходимостью соблюдения цели предоставления по договору аренды, который может быть более узким, чем ВРИ (ст. 615 ГК РФ, пп. 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка[4], п. 19 постановления Пленума № 44). В продолжение указанного подхода ВС также недавно запретил арендаторам инициировать вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования (определение СКЭС ВС РФ от 06.06.2023 по делу № 304-ЭС22-18932).

Следовательно, арендаторы, построившие «не тот» объект, фактически лишены возможности устранить допущенное нарушение самостоятельно. Более того, даже в случае встречного желания арендодателя – публичного образования изменить ВРИ участка такое изменение может рассматриваться как ничтожное по мотиву обхода торгов.

Вместе с тем, суд теперь обязан рассмотреть вопрос о приведении постройки в соответствие с разрешенным использованием участка вместо сноса объекта (п. 30 постановления Пленума № 44).

Использование данного механизма, по всей видимости, обусловлено как технической возможностью, так и экономической целесообразностью. Например, если участок предоставлялся для строительства бассейна, а на нем построен жилой дом, то привести постройку в соответствие с ВРИ, очевидно, будет, затруднительно (вероятно, проще снести одно здание и построить другое). В то же время, если на месте гостиницы построено офисное здание, в таком случае не исключена возможность реконструкции здания вместо его полного сноса.

4. Самовольная постройка, возведенная при отсутствии надлежащих прав на землю (в т.ч., аренда без права строительства)

Кому Пленум ВС подарка не приготовил – так это лицам, осуществившим строительство объектов без надлежащего титула на участок (либо вовсе без прав на землю, либо при наличии права аренды участка без права строительства).

4.1. Так, для арендаторов участков, которые вопреки цели использования участка возвели на нем объект капитального строительства, подготовлен «отдельный котел» – а именно, новые правила исчисления срока исковой давности по иску о сносу самовольной постройки.

Согласно разъяснениям ВС срок исковой давности начинает исчисляться с даты, когда арендатор обязан возвратить предоставленный ему земельный участок (п. 15 постановления Пленума № 44). Другими словами, даже если арендодателю в течение срока действия договора аренды становится известно про наличие самовольной постройки, то он может спокойно «курить бамбук», не опасаясь пропуска срока исковой давности. По истечении срока действия договора аренды (в том числе, в связи с его расторжением по инициативе арендодателя) срок исковой давности будет фактически течь заново. Таким образом нивелирован главный способ защиты ответчика в подобной ситуации – возражение о сроке исковой давности.

Эта позиция, впервые появившаяся в Обзоре судебной практики 2022 года, вне всякого сомнения, занимает первое место в списке наиболее спорных и противоречивых положений постановления.

Прежде всего, ВС недостаточно четко определил сферу применения данной нормы. Согласно позиции высших судов, возврат участка невозможен, если на нем находится законно возведенный объект недвижимости, включая объект незавершенного строительства (постановления Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 № 14381/10, определение СКЭС ВС РФ от 14.06.2017 № 304-ЭС16-20773).

Следовательно, если участок, к примеру, предоставлялся в аренду для эксплуатации объектов капитального строительства без права строительства, однако арендатор осуществил строительство/реконструкцию, то новая позиция Пленума ВС об исчислении срока исковой давности «с даты, когда арендатор обязан возвратить участок», неприменима. В таком случае срок исковой давности должен применяться по общим правилам – то есть, с даты, когда уполномоченному органу должно было стать известно о самовольной постройке.

К сожалению, в тексте постановления Пленума № 44 не указано, что данное разъяснение должно применяться исключительно к участкам, на которых отсутствует хотя бы один законно возведенный объект (и которые, таким образом, могут быть возвращены арендодателю).

Универсальное применение подобной формулировки может привести к изменению правил игры относительно срока исковой давности, на применении которого сейчас «выплывают», к примеру, большинство арендаторов застроенных участков в Москве. В частности, ДГИ г. Москвы будет вправе расторгнуть договор аренды застроенного участка (к примеру, как раз в связи с нарушением цели предоставления участка) и «перезапустить» срок исковой давности по сносу всех пристроек/надстроек, информация о возведении которых имелась администрации города много лет назад.

Таким образом, для арендаторов участков постановление Пленума ВС создало риск невозможности ссылаться на истечение срока исковой давности в случае прекращения/расторжения договора аренды.

К счастью, на уровне коллегий ВС данный подход пока применяется лишь к участкам, предоставленным без права строительства (определение СКЭС ВС РФ от 14.09.2023 № 305-ЭС23-8010).

Вместе с тем, даже применительно к участкам, предоставленным без права строительства, предложенная Пленумом ВС конструкция выглядит не совсем верной. Предположим, участок предоставлен для размещения нестационарного торгового объекта, а вместо него арендатор возвел капитальный объект и, более того, много лет назад зарегистрировал его в ЕГРН (подобное волшебство, как известно, случается). Если срок исковой давности по иску о сносе начинает течь с даты, когда участок должен быть возвращен арендодателю, то возникает закономерный вопрос – разве арендодатель был лишен права предъявить подобный иск до расторжения договора аренды? Очевидно, что нет. Получается, что в таком случае предъявление иска состоялось бы до того, как началось течение срока исковой давности? Данный логический тупик, вероятнее всего, свидетельствует о неверности данного подхода.

4.2. Для правообладателей участков, предоставленных без права строительства (напр., в Москве - договор аренды по ст. 39.20 ЗК РФ для эксплуатации объектов капитального строительства) и осуществивших самовольную реконструкцию объектов, помимо вышеуказанного вопроса о сроке исковой давности (п. 4.1), кардинально ничего не поменялось.

Пленум ВС уточнил, что основанием для создания самовольной постройки является любая реконструкция, которая привела к изменению параметров объекта (п. 5 постановления Пленума № 44). Ранее ВС и ВАС указывали, что нормы о самовольной постройке применяются к реконструкции, в ходе которой «создан новый объект» (п. 28 постановления № 10/22). Сущностно ничего не поменялось, поскольку «новый объект» - это фактически и есть объект с изменившимися уникальными характеристиками (площадь, высота, количество этажей, объем). При этом, исходя из данного определения, не являются самовольными объекты, которые были реконструированы без изменения их уникальных характеристик (напр., в связи с заменой несущих конструкций).

Во-вторых, в тексте рассматриваемого документа отмечено, что при возможности приведения постройки в исходное состояние суд не вправе принимать решение о сносе всего объекта, а должен ограничиться сносом пристройки/надстройки (п. 5 постановления Пленума ВС № 44).

В целом, основной стратегией защиты владельцев самовольно реконструированных объектов недвижимости при отсутствии надлежащих прав на земельный участок продолжает являться возражение о сроке исковой давности (см. п. 6.1 по тексту ниже).

5. Самовольные постройки в зонах с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ)

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ), не является самовольной постройкой объект, возведенный с нарушением правового режима ЗОУИТ, если застройщик не знал и не должен был знать о наличии ограничений.

Перечень зон с особыми условиями территории (ЗОУИТ) определен в статье 105 Земельного кодекса РФ и включает охранные, санитарно-защитные, водоохранные зоны, минимальные расстояния до магистральных и промышленных трубопроводов, и т.д.

В комментируемом постановлении Пленума ВС данному вопросу посвящен пункт 22:

«При рассмотрении требований, связанных со сносом самовольной постройки ввиду ее возведения (создания) с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, в числе юридически значимых для правильного разрешения спора обстоятельств суду надлежит установить, знало ли лицо, осуществившее постройку, и могло ли знать о наличии ограничений.

Если лицо не знало и не могло знать о наличии ограничений использования земельного участка, в том числе вследствие отсутствия необходимых сведений в ЕГРН, а также получения от уполномоченного органа разрешения (согласования), допускающего возведение соответствующего объекта, постройка не может быть признана самовольной и на такое лицо не может быть возложена обязанность снести ее за свой счет и без предварительного и равноценного возмещения».

Указанная позиция является следствием реформы законодательства о ЗОУИТ, стартовавшей в 2018 году и продолжающейся по сей день.

Таким образом, при возведении самовольной постройки в пределах ЗОУИТ (охранные, санитарно-защитные и иные зоны) добросовестный застройщик, который не знал и не должен был знать о наличии ограничений, не может быть понужден к сносу объекта. В таком случае осуществляется выкуп участка и построенного объекта за счет владельца источника, от которого установлен ЗОУИТ, или органов публичной власти (ч. 7 ст. 107 ЗК РФ, ч. 26 ст. 26 Федерального закона № 342-ФЗ[5]).

Кроме того, необходимо учитывать, что даже сознательное строительство объекта в пределах ЗОУИТ не всегда приведет к сносу объекта. Так, к примеру, применительно к охранным сетям объектов электроэнергетики, для строительства в которых до 01.09.2023 требовалось согласование электросетевой организации, ВС указал на отсутствие оснований для сноса постройки, возведенной без согласования, если такая постройки не препятствует доступу к линии электропередач и не угрожает жизни граждан (определение СКЭС ВС РФ от 21.11.2023 № 305-ЭС23-9708).

6. Вопросы, незаслуженно оставленные Пленумом ВС без внимания

6.1. В текст постановления Пленума ВС не попали разъяснения относительно особенностей применения срока исковой давности по искам органов публичной власти о сносе самовольной постройки, в отношении которой осуществлен государственный кадастровый учет и/или государственная регистрация прав.

С точки зрения судебной практики, данный вопрос является системообразующим, поскольку, к примеру, в Москве в настоящее время подавляющее большинство исковых заявлений Правительства Москвы, ДГИ г. Москвы по ст. 222 ГК РФ отклоняются судами именно по причине истечения срока исковой давности.

При этом, суды руководствуются разъяснениями высших судов, согласно которым публично-правовое образование в лице своих уполномоченных органов должно узнать о нарушении своего права не позднее даты технической инвентаризации самовольных построек в БТИ или государственной регистрации права на них (постановления Президиума ВАС РФ от 04.09.2012 N 3809/12 и от 18.06.2013 N 17630/12, определения Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 14.07.2015г. № 305-ЭС14-8858, от 25.12.2019 № 305-ЭС19-18665).

Другими словами, если с даты регистрации права в ЕГРН до предъявления иска прошло более 3 лет, и судебной экспертизой установлено отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, то существуют высокие шансы получить решение об отказе в иске о сносе объекта.

Однако в судах общей юрисдикции указанные разъяснения высших судов почти никогда не применяются. Напротив, кассационные суды общей юрисдикции Московского региона полагают, что срок исковой давности следует исчислять с даты обследования объекта Госинспекцией по недвижимости Москвы.

Например, в апелляционном определении Московского городского суда от 20.04.2023 N 33-8420/2023 (оставлено в силе кассационным судом) напрямую указывается:

«Сам по себе факт регистрации прав на помещение в ЕГРН, с учетом установленных по настоящему делу обстоятельств отсутствия соответствующей разрешительной документации непосредственно об уполномоченных государственных органов, не свидетельствует о начале исчисления срока исковой давности с указанной даты. Доказательств того, что о выявленных нарушениях истцы знали до заявленной даты, суду в ходе рассмотрения дела не представлено».

Учитывая, что данная практика судов общей юрисдикции является массовой, а подходы арбитражных судов и СОЮ – ровно противоположными (и, как водится, не в пользу «клиентов» судов общей юрисдикции), приходится констатировать, что Пленум ВС упустил возможность формирования единообразной судебной практики по указанному вопросу.

6.2. Ранее судебная практика арбитражных судов сформулировала подход, согласно которому не могут быть признаны самовольными постройками и снесены объекты (кроме жилых домов и дач), возведенные до 1 января 1995 года (постановления Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 12048/11, от 25.09.2012 № 5698/12).

Указанный подход базируется на тезисе о том, что до 1 января 1995 года (дата вступления в силу первой части ГК РФ) гражданское законодательство не предусматривало возможность сноса объектов недвижимости, кроме жилых домов и дач, построенных гражданами (ст. 109 ГК РСФСР 1964 года).

Данный подход в настоящее время поддерживается и экономической коллегией ВС РФ (определения СКЭС ВС РФ от 03.08.2021 № 307-ЭС20-22282, от 12.10.2021 № 304-ЭС21-12151).

Вместе с тем, в судах общей юрисдикции о подобных изысках юридической мысли если и слышали, то не всегда с ними согласны. Например, имеется практика сноса нежилых объектов, построенных до 01.01.1995, со ссылкой на постановление Совета народных комиссаров РСФСР от 22 мая 1940 года N 390 "О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках" (определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 18.05.2023 по делу N 88-12351/2023, апелляционное определение Московского областного суда от 13.02.2023 по делу N 33-5701/2023 и др.).

Поскольку данный вопрос в постановлении Пленума ВС № 44 разрешения не нашел, отсутствие единообразия практики по данному вопросу будет продолжаться и дальше.

6.3. В постановлении Пленума ВС не уделено внимание вопросам приобретения права собственности на самовольную постройку в порядке приобретательной давности.

В силу ст. 234 ГК РФ лицо вправе приобрести право собственности на объект недвижимости в случае открытого, непрерывного и добросовестного владения им как своим собственным на протяжении более 15 лет.

Ранее ВАС выработал подход, согласно которому если постройка создана на законно предоставленном для целей строительства участке, но без получения необходимых разрешений, на нее может быть признано право собственности в порядке приобретательной давности. Условием легализации объекта является отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан (п. 12 Обзора практики, утв. постановлением Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143).

Данный подход разделяется и действующей практикой ВС (определение СКЭС ВС РФ от 03.08.2021 N 307-ЭС20-22282 по делу N А56-129764/2019).

По сути, речь идет об «исцелении» тех самовольных построек, которые были созданы при наличии надлежащих прав на землю и без разрешения на строительство, однако застройщики лишены возможности легализовать свои права путем признания права собственности на объект по п. 3 ст. 222 ГК РФ (в связи с тем, они не предпринимали необходимых мер для получения разрешения на строительство – см. п. 1 выше по тексту).

Вместе с тем, не до конца понятно, должны ли соблюдаться в рассматриваемом случае критерии признания права на самовольную постройку, предусмотренные статьей 222 ГК РФ (наличие прав на землю, допускающих строительство объекта, на дату рассмотрения спора; соответствие градостроительному регламенту, действующему на дату рассмотрения спора; и т.д.). Разъяснение данного вопроса могло бы существенно «украсить» постановление Пленума ВС.

Кроме того, неопределенными являются вопросы применения приобретательной давности к иным видам самовольных построек (помимо возведенных на отведенных для этого участках).

Так, в Обзоре судебной практики ВС 2014 года указывалось, что приобретательная давность не может распространяться на самовольные постройки, возведенные на неправомерно занимаемом участке, поскольку давностный приобретатель в таком случае не соответствует критерию добросовестности.

Вместе с тем, в 2020 году было принято постановление Конституционного Суда (КС) № 48-П, которое существенно модернизировало взгляд на понятие добросовестности в целях применения норм о приобретательной давности. В постановлении № 48-П развенчан ранее господствовавший подход, согласно которому лицо, осведомленное об отсутствии у него прав на занимаемое имущество (в том числе, земельный участок), является заведомо недобросовестным. Как можно заключить из постановления КС, не исключается признание давностного владельца добросовестным в том случае, если вступление во владение участком было совершено внешне правомерными действиями, а публичный собственник участка в течение длительного времени устранился от владения и не проявляет интереса к своему имуществу.

В таких условиях небезынтересным является вопрос об актуальности прежней позиции Обзора 2014 года относительно невозможности признания права на самовольную постройку в порядке приобретательной давности в том случае, если застройщик обладал в отношении участка правами, не предусматривающими возможность строительства (например, аренда без права строительства).

Положительное разъяснение по данному вопросу могло бы вовлечь в хозяйственный оборот массу безопасных объектов (включая различные пристройки и надстройки), фактически эксплуатируемые в течение десятков лет и не доставляющие никому проблем.

Резюмируя изложенное, постановление Пленума ВС № 44 в большей степени является качественной систематизацией правовых позиций, уже применяющихся судами при рассмотрении дел о самовольном строительстве.

Указанное постановление не предложило какие-либо кардинально новые способы защиты по искам о сносе самовольной постройки, а также не решило важные вопросы, которые представляют существенный интерес с точки зрения «самовольных застройщиков».

Напротив, некоторые новеллы (напр., в части исчисления срока исковой давности) представляют угрозу изменения сложившегося баланса в пользу публично-правовых образований – истцов по данной категории дел.

Вместе с тем, у владельцев самовольных построек остается достаточный арсенал средств защиты, который различается в зависимости от конкретной ситуации (прежде всего, от характера прав на землю).

[1] Постановление Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

[2] Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16 ноября 2022 года).

[3] Федеральный закон от 3 августа 2018 года N 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

[4] Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018).

[5] Федеральный закон от 3 августа 2018 года № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Темы и теги

Россия Экономика и Бизнес

самовольный постройка ВС Пленум Высочайший арбитражный суд снос объект постановление пленум строительство Обзор судебной практики