Комментарии 0
...комментариев пока нет
Общая собственность и недвижимость
Обычный для многих коллег ответ на вопрос: может ли единственный собственник продать часть доли в праве на недвижимость третьему лицу – конечно можно, запрета же нет. Однако, присмотревшись внимательнее к этому вопросу понимаешь, не все так однозначно и просто. Рассмотрев этот вопрос с разных сторон, можно ответить, что скорее предоставленная практикой возможность единственному собственнику продать часть доли в праве на недвижимость третьему лицу противоречит правовому регулированию, заложенному в ГК РФ, чем ему соответствует.
В настоящее время сложилась практика, в т.ч. и судебная, позволяющая единственному собственнику материального объекта недвижимости, передать, установленную им и/или третьим лицом, долю в праве на материальный объект такому третьему лицу по гражданско-правому договору.
Суть аргументации в пользу такого подхода заключается в том, что отсутствует запрет на совершение передачи доли в праве на имущество единственным собственником.
Например, в судебном акте Свердловского областного суда от 10 марта 2017 г. по делу N 33-3820/2017 сказано: «Собственник вправе распорядиться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению, при этом пункт 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит запрета на отчуждение доли, выделяемой из целого единоличным собственником. Положения же пункта 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации не регулируют вопросы такого отчуждения, поскольку касаются участников общей долевой собственности, каковым до продажи доли в праве собственности единоличный собственник не является. При совершении сделки купли-продажи доли из единого целого требования пункта 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации не нарушаются, поскольку данная норма вообще не регулирует правоотношения, касающиеся отчуждения имущества, при этом в результате совершения такой сделки в собственность, в настоящем случае двух лиц поступает неделимое имущество (земельный участок), и в соответствии с требованиями указанной нормы возникает право общей долевой собственности на имущество».
Существующий правоприменительный подход предполагает, что такой объект гражданских прав, как «доля в праве на имущество» изначально существует, вне зависимости от того какой режим у собственности единоличный или это долевая собственность.
Представляется, что такое понимание института общей собственности и сложившаяся правоприменительная практика, не соответствуют ни букве, ни духу, заложенному в ГК РФ.
Общая собственность, как институт, применяется во взаимосвязи с другими положениями ГК и не существует в отрыве от них.
Так, статья 128 ГК РФ установила, что является объектами гражданских прав.
В части 1 статьи 209 ГК РФ раскрыто содержание право собственности.
В части 2 статьи 209 ГК РФ определено то, что вправе совершать собственник.
Вышеуказанные общие нормы в своей взаимосвязи в отношении недвижимости устанавливают, что:
- право собственности на недвижимость следует за материальным объектом гражданских прав, т.е. с уничтожением объекта гражданских прав или без передачи материального объекта нет возможности осуществлять права собственника;
- воля собственника недвижимости направлена на передачу материального объекта, имеющего индивидуально-определенные признаки;
- собственник в отношении недвижимости осуществляет действия, т.е. занимает активную позицию по ее использованию в хозяйственном обороте;
- собственник недвижимости может передать: права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать недвижимость в залог и обременять его другими способами, распоряжаться ей (материальным объектом, а не в отрыве от материального объекта, правом собственности на него - путем определения и передачи доли в праве на имущество) иным образом;
- любые иные способы реализации права собственности в любом случае, существуют лишь постольку, поскольку только после передачи материального объекта возможно осуществление права собственности.
Когда собственник распоряжается недвижимостью, то право следует тому, как собственник им распорядился. Распорядился, это значит совершил какое-то действие в отношении материального объекта – кому-то передал в собственность или во владение, пользование. Не в следствие передачи права собственности происходит передача материального объекта, а в следствие передачи материального объекта передается право собственности на него (ч. 1 статьи 454 ГК РФ, ч. 1 статьи 549 ГК). Это исключает возможность единственному собственнику делить право собственности, путем передачи права на долю или трактовать право собственности как ничем неограниченный абсолют, как право осуществлять действия не связанные с передачей имущества, а предоставляющие единственному собственнику возможность самостоятельно передавать доли в праве на недвижимость (за исключением передачи собственником имущества в собственность нескольких третьих лиц), без передачи материального объекта.
Говорить, что в случае деления права происходит передача недвижимости невозможно, т.к. получается, что единоличный собственник продолжает оставаться собственником и не может передать недвижимость сам себе, рассматривая же со стороны лица, кому передана доля в праве на недвижимость, то передачи не происходит – нет выдела индивидуально-определенного объекта недвижимости в натуре, а лицо, которое передает не перестает быть собственником недвижимости.
В развитие вышеуказанных общих норм главой 16 ГК РФ, установлены правила для общей собственности.
В части 2 статьи 244 ГК РФ установлено два вида общей собственности долевая собственность и совместная собственность.
В части 3 статьи 244 ГК РФ установлено, что случаи образования совместной собственности предусматриваются только законом.
В части 4 статьи 244 ГК РФ установлено, что общая собственность возникает при поступлении имущества в собственность 2-х и более лиц.
Таким образом, нормы главы 16 ГК РФ, являющиеся специальными по своей природе к нормам главы 13 ГК РФ, и не установили иных правил, ни для передачи имущества и, как следствие этого иных правил для перехода права собственности на него, ни для самого содержания права собственности.
Из указанных норм не следует, что собственник вправе своей волей установить режим долевой собственности. Наоборот, нормы главы 16 ГК РФ в системной взаимосвязи с главой 13 ГК определяют, что режим долевой собственности возникает при поступлении имущества в собственность нескольких третьих лиц, при котором предыдущий собственник не является владельцем этой собственности. Таким образом, правом определения долей в праве собственности на имущество обладают только его будущие собственники, купившие это имущество у прежнего владельца (получившие его в порядке правопреемства). У единоличного собственника отсутствует возможность по своему усмотрению делить право собственности на имущество путем определения доли в праве на него.
Объект гражданских прав «доля в праве на имущество» не возникает до момента поступления имущества в собственность нескольких третьих лиц, при котором предыдущий собственник уже не является владельцем этой собственности. Иной подход означает, что при единоличном режиме собственности у собственника существует два объекта гражданских прав «имущество как материальный объект» и «доля в праве на имущество как материальный объект», которые одновременно находятся в его собственности. Такое понимание делает главу 16 ГК РФ не исключением из правил, предусмотренных главой 13 ГК РФ, а параллельным равноценным правилом, что не соответствует действительности, поскольку у собственника может быть или объект гражданских прав «имущество как материальный объект» или объект гражданских прав «доля в праве на имущество как материальный объект».
Особенности распоряжения долей в праве на имущество и взаимоотношения участников общей собственности определены иными статьями главы 16 ГК РФ, которые подтверждают вышеизложенное.
Так, существует механизм изменения режима собственности из общей долевой в единоличную собственность, и он связан с тем, что лицо на стороне покупателя приобретает в свою собственность все доли в праве на материальный объект. Это означает, что механизм при изменении режима единоличной собственности в общую долевую может работать именно также, но в обратную сторону, поэтому только решение на стороне покупателя (будущих сособственников) приобрести имущество в общую долевую собственность порождает режим общей долевой собственности.
Установленные законом институты, как совместная собственность супругов, собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства, раздел V ГК РФ «Наследственное право», подтверждают правило о следовании права за переходом вещи от первоначального собственника в собственность иных лиц, только после соблюдения, которого возникает собственность нескольких лиц. При этом исключения, установленные специальными законами, не меняют, заложенного в главы 13 и 16 ГК РФ подхода, защищаемого настоящей публикацией.
Таким образом, существующее правоприменение, позволяющее единственному собственнику материального объекта (например, недвижимость), передать, установленную им и/или третьим лицом, долю в праве на материальный объект такому третьему лицу по гражданско-правому договору, не соответствует концепции права собственности и исключений в нем, предусмотренных главой 16 ГК РФ. Вместо этого, по сути, возникает новый вид отношений подобных корпоративным, что неверно, поскольку природа права собственности на материальные объекты и природа корпоративных (и им подобных) отношений, разная.
Важно отметить, как соотносится с общими нормами ГК РФ, рассмотренными выше, и ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" - обязательственная и распорядительная сделки при купле-продаже недвижимости.
Представляется, что купля-продажа недвижимости состоит из двух частей – обязательственная сделка и распорядительная сделка. Обязательственная сделка, это гражданско-правовой договор, иное основание, устанавливающее обязательство продавца передать недвижимость, а покупателя принять ее. Поскольку право, в связи с введением регистрационной системы учета прав на недвижимость, возникает с момента его регистрации, то распорядительная сделка это – соблюдение сторонами сделки формальных процедур по подаче необходимых документов в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимость, вследствие чего происходит регистрация перехода права собственности на недвижимость с продавца на покупателя.
Однако, законодательство не требует, чтобы продавец передал покупателю недвижимость до совершения распорядительной сделки. Как будто распорядительная сделка — это не передача материального объекта, а вместе с ним права.
Полагаю, что в законодательстве не должна существовать возможность, которая позволяет совершить распорядительную сделку, без передачи к этому моменту материального объекта.
Буду признателен, за любые отклики на публикацию.
В настоящее время сложилась практика, в т.ч. и судебная, позволяющая единственному собственнику материального объекта недвижимости, передать, установленную им и/или третьим лицом, долю в праве на материальный объект такому третьему лицу по гражданско-правому договору.
Суть аргументации в пользу такого подхода заключается в том, что отсутствует запрет на совершение передачи доли в праве на имущество единственным собственником.
Например, в судебном акте Свердловского областного суда от 10 марта 2017 г. по делу N 33-3820/2017 сказано: «Собственник вправе распорядиться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению, при этом пункт 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит запрета на отчуждение доли, выделяемой из целого единоличным собственником. Положения же пункта 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации не регулируют вопросы такого отчуждения, поскольку касаются участников общей долевой собственности, каковым до продажи доли в праве собственности единоличный собственник не является. При совершении сделки купли-продажи доли из единого целого требования пункта 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации не нарушаются, поскольку данная норма вообще не регулирует правоотношения, касающиеся отчуждения имущества, при этом в результате совершения такой сделки в собственность, в настоящем случае двух лиц поступает неделимое имущество (земельный участок), и в соответствии с требованиями указанной нормы возникает право общей долевой собственности на имущество».
Существующий правоприменительный подход предполагает, что такой объект гражданских прав, как «доля в праве на имущество» изначально существует, вне зависимости от того какой режим у собственности единоличный или это долевая собственность.
Представляется, что такое понимание института общей собственности и сложившаяся правоприменительная практика, не соответствуют ни букве, ни духу, заложенному в ГК РФ.
Общая собственность, как институт, применяется во взаимосвязи с другими положениями ГК и не существует в отрыве от них.
Так, статья 128 ГК РФ установила, что является объектами гражданских прав.
В части 1 статьи 209 ГК РФ раскрыто содержание право собственности.
В части 2 статьи 209 ГК РФ определено то, что вправе совершать собственник.
Вышеуказанные общие нормы в своей взаимосвязи в отношении недвижимости устанавливают, что:
- право собственности на недвижимость следует за материальным объектом гражданских прав, т.е. с уничтожением объекта гражданских прав или без передачи материального объекта нет возможности осуществлять права собственника;
- воля собственника недвижимости направлена на передачу материального объекта, имеющего индивидуально-определенные признаки;
- собственник в отношении недвижимости осуществляет действия, т.е. занимает активную позицию по ее использованию в хозяйственном обороте;
- собственник недвижимости может передать: права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать недвижимость в залог и обременять его другими способами, распоряжаться ей (материальным объектом, а не в отрыве от материального объекта, правом собственности на него - путем определения и передачи доли в праве на имущество) иным образом;
- любые иные способы реализации права собственности в любом случае, существуют лишь постольку, поскольку только после передачи материального объекта возможно осуществление права собственности.
Когда собственник распоряжается недвижимостью, то право следует тому, как собственник им распорядился. Распорядился, это значит совершил какое-то действие в отношении материального объекта – кому-то передал в собственность или во владение, пользование. Не в следствие передачи права собственности происходит передача материального объекта, а в следствие передачи материального объекта передается право собственности на него (ч. 1 статьи 454 ГК РФ, ч. 1 статьи 549 ГК). Это исключает возможность единственному собственнику делить право собственности, путем передачи права на долю или трактовать право собственности как ничем неограниченный абсолют, как право осуществлять действия не связанные с передачей имущества, а предоставляющие единственному собственнику возможность самостоятельно передавать доли в праве на недвижимость (за исключением передачи собственником имущества в собственность нескольких третьих лиц), без передачи материального объекта.
Говорить, что в случае деления права происходит передача недвижимости невозможно, т.к. получается, что единоличный собственник продолжает оставаться собственником и не может передать недвижимость сам себе, рассматривая же со стороны лица, кому передана доля в праве на недвижимость, то передачи не происходит – нет выдела индивидуально-определенного объекта недвижимости в натуре, а лицо, которое передает не перестает быть собственником недвижимости.
В развитие вышеуказанных общих норм главой 16 ГК РФ, установлены правила для общей собственности.
В части 2 статьи 244 ГК РФ установлено два вида общей собственности долевая собственность и совместная собственность.
В части 3 статьи 244 ГК РФ установлено, что случаи образования совместной собственности предусматриваются только законом.
В части 4 статьи 244 ГК РФ установлено, что общая собственность возникает при поступлении имущества в собственность 2-х и более лиц.
Таким образом, нормы главы 16 ГК РФ, являющиеся специальными по своей природе к нормам главы 13 ГК РФ, и не установили иных правил, ни для передачи имущества и, как следствие этого иных правил для перехода права собственности на него, ни для самого содержания права собственности.
Из указанных норм не следует, что собственник вправе своей волей установить режим долевой собственности. Наоборот, нормы главы 16 ГК РФ в системной взаимосвязи с главой 13 ГК определяют, что режим долевой собственности возникает при поступлении имущества в собственность нескольких третьих лиц, при котором предыдущий собственник не является владельцем этой собственности. Таким образом, правом определения долей в праве собственности на имущество обладают только его будущие собственники, купившие это имущество у прежнего владельца (получившие его в порядке правопреемства). У единоличного собственника отсутствует возможность по своему усмотрению делить право собственности на имущество путем определения доли в праве на него.
Объект гражданских прав «доля в праве на имущество» не возникает до момента поступления имущества в собственность нескольких третьих лиц, при котором предыдущий собственник уже не является владельцем этой собственности. Иной подход означает, что при единоличном режиме собственности у собственника существует два объекта гражданских прав «имущество как материальный объект» и «доля в праве на имущество как материальный объект», которые одновременно находятся в его собственности. Такое понимание делает главу 16 ГК РФ не исключением из правил, предусмотренных главой 13 ГК РФ, а параллельным равноценным правилом, что не соответствует действительности, поскольку у собственника может быть или объект гражданских прав «имущество как материальный объект» или объект гражданских прав «доля в праве на имущество как материальный объект».
Особенности распоряжения долей в праве на имущество и взаимоотношения участников общей собственности определены иными статьями главы 16 ГК РФ, которые подтверждают вышеизложенное.
Так, существует механизм изменения режима собственности из общей долевой в единоличную собственность, и он связан с тем, что лицо на стороне покупателя приобретает в свою собственность все доли в праве на материальный объект. Это означает, что механизм при изменении режима единоличной собственности в общую долевую может работать именно также, но в обратную сторону, поэтому только решение на стороне покупателя (будущих сособственников) приобрести имущество в общую долевую собственность порождает режим общей долевой собственности.
Установленные законом институты, как совместная собственность супругов, собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства, раздел V ГК РФ «Наследственное право», подтверждают правило о следовании права за переходом вещи от первоначального собственника в собственность иных лиц, только после соблюдения, которого возникает собственность нескольких лиц. При этом исключения, установленные специальными законами, не меняют, заложенного в главы 13 и 16 ГК РФ подхода, защищаемого настоящей публикацией.
Таким образом, существующее правоприменение, позволяющее единственному собственнику материального объекта (например, недвижимость), передать, установленную им и/или третьим лицом, долю в праве на материальный объект такому третьему лицу по гражданско-правому договору, не соответствует концепции права собственности и исключений в нем, предусмотренных главой 16 ГК РФ. Вместо этого, по сути, возникает новый вид отношений подобных корпоративным, что неверно, поскольку природа права собственности на материальные объекты и природа корпоративных (и им подобных) отношений, разная.
Важно отметить, как соотносится с общими нормами ГК РФ, рассмотренными выше, и ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" - обязательственная и распорядительная сделки при купле-продаже недвижимости.
Представляется, что купля-продажа недвижимости состоит из двух частей – обязательственная сделка и распорядительная сделка. Обязательственная сделка, это гражданско-правовой договор, иное основание, устанавливающее обязательство продавца передать недвижимость, а покупателя принять ее. Поскольку право, в связи с введением регистрационной системы учета прав на недвижимость, возникает с момента его регистрации, то распорядительная сделка это – соблюдение сторонами сделки формальных процедур по подаче необходимых документов в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимость, вследствие чего происходит регистрация перехода права собственности на недвижимость с продавца на покупателя.
Однако, законодательство не требует, чтобы продавец передал покупателю недвижимость до совершения распорядительной сделки. Как будто распорядительная сделка — это не передача материального объекта, а вместе с ним права.
Полагаю, что в законодательстве не должна существовать возможность, которая позволяет совершить распорядительную сделку, без передачи к этому моменту материального объекта.
Буду признателен, за любые отклики на публикацию.