Мне посчастливилось защищать интересы собственной супруги в деле о нарушении сроков передачи земельного участка от застройщика коттеджного поселка. Спор, казалось бы, не должен был составить особого труда.

Фабула: сторонами заключен предварительный договор 16 ноября 2021 г. с условием о 100 % оплате земельного участка и условии о заключении основного договора в течение 30 дней с момента регистрации права собственности на передаваемый участок продавцом. В соответствии с 2. предварительного договора "Земельный участок на момент подписания настоящего Договора не сформирован (кадастровый учет не произведен) и не зарегистрирован в собственность Продавца. В связи с чем Продавец обязуется сформировать Земельный участок и зарегистрировать на него свое право собственности в срок до 28.02.2022 г, то есть перед нами некий аналог договора ДДУ, инвестиционное соглашение об участии в строительстве коттеджного поселка и приобретении там земельного участка. Помимо прочего данный предварительный договор в силу п. 23 ППВС № 49 является договором купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате.

В установленный срок основной договор не заключен, впоследствиии после направления требований и с нарушением срока основной договор был подписан и переход права зарегистрирован.

В связи с нарушением указанного срока, с целью взыскания неустойки (и сопутствующих требований в соответствии с Законом о защите прав потребителей) направлено исковое заявление в Невский районный суд. Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, указав на передачу земельного участка 16 ноября 2021 года на основании предварительного договора, следовательно, обязательство Продавца по передаче земельного участка исполнено при подписании предварительного договора, являющегося одновременно и актом приема-передачи.

Суд апелляционной и кассационной инстанции согласились с вышеуказанным доводом, при рассмотрении дела Санкт-Петербургским городским судом в ходе трех судебных заседаний данный вопрос судом так и не был надлежаще исследован.

Из всего изложенного возникает следующий вывод: судами пригнорирована максима римского права «Никто не может передать больше прав, чем имеет сам» («Nemo plus iuris transferre potest quam ipse habet»).

Как Продавец, не имеющий права собственности в момент заключения договора, мог исполнить обязанность по передаче земельного участка Покупателю? С учетом того, что в самом договоре имеется соответствующее условие, что право собственности на земельный участок будет зарегистрировано позднее (фактически произошло это 27 декабря 2021 г.).

Также суды сделали вывод о том, что Покупатель пользуется указанным земельным участкам с 16 ноября 2021 г., который ей был передан по предварительному договору.

Сама конструкция договора купли-продажи будущей вещи, предусмотренная п.2 ст. 455 ГК РФ, говорит об отсутствии у Продавца в момент заключения договора права собственности, соответственно и всех производных прав (права владения, пользования и распоряжения своим имуществом), что де-факто добавляет нотку инвестиционности указанной сделке (сродни ДДУ), при этом ни у кого не возникает желания при заключении договора ДДУ на этапе котлована (при отсутствии прав на передаваемый объект) пользоваться своей еще несуществующей квартирой или даже допустить возможность передачи на нее каких-либо прав.

При этом также не представляется возможным обосновать указанный вывод также с учетом специфики перехода права собственности на объекты недвижимости, поскольку произвести регистрацию в Росреестре несуществующего земельного участка юридически (не поставленного на учет, не сформированного и т.д.)попросту невозможно, следовательно, желая найти смысл в указанных судебных актах (Третий кассационный суд - дело №88-1955/2024), позволю себе указать на то, что суды исходят именно из пользования указанным участком, т.е. все же по предварительному договору Покупателю было передано право пользования земельным участком.

Обоснован ли данный довод? В этом также у меня имеются неустранимые сомнения. Для передачи какого-либо права необходима сделка, даже игнорируя то, что участок юридически не существует, следовательно, необходима воля сторон. Была ли направлена воля сторон на передачу лишь права владения на незарегистированный земельный участок 16 ноября 2021 года и была ли за это оплачена сумма в 3 млн рублей? Суды этим вопросом на задавались.

Стоит учитывать, что даже для передачи права пользования необходимо наличие этого права у Продавца, у кого никаких прав на земельный участок не имелось вплоть до 27 декабря 2021 года.

Также судами был указан и иной довод, свидетельствующий о доказанности факта пользования земельным участком с 16 ноября 2021 года - договор с юридическими лицами (аффилированными с застройщиком, являющимися управляющей компанией) о передаче в пользование земельных участков вокруг потенциально передаваемого (дорог, тротуаров, КПП). Подобный вывод также противоречит законам логики, поскольку передача права пользования на смежные земельные участки никак не означает передачи права пользования на сам участок.

Даже если допустить, что Покупателю было передано право пользования земельным участком, не является ли это нарушением договора, если предмет договора - право собственности на указанный участок? Достаточно ли перехода лишь одного права, если цель заключения договора - капитальное строительство? Права пользования для указанной цели однозначно недостаточно, да и в любом случае, даже при частичном исполнении обязательства оно надлежащим образом не исполнено, в связи с чем пострадавшая от нарушения договора сторона вправе требовать присуждения штрафных санкций.

Подобные вопросы, по всей видимости заблуждался я, были урегулированы Пленумом ВАС РФ в своем постановлении от 11.07.2011 № 54 : «В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него».

При этом ВАС также разделяет сделку обязательственную и распорядительную, т.е. в отношении земельного участка, право собственности на которого не зарегистрировано лицо вправе заключить сделку обязательственную (условно, я могу заключить аналогичный договор в отношении Вашего земельного участка, мой читатель), но распорядительную (по передаче права) исключительно после регистрации своего права (так что Ваш участок не пострадает, если Вы мне его не продадите, а я, в свою очередь, уже перепродам его своему покупателю).

Остается последний раунд в данной борьбе - Верховный суд, однако надежд все меньше.
Хотелось бы узнать мнение коллег, заблуждаюсь я в своей позиции, справедливы ли суды трех инстанций относительно правомерности передачи права лицом, его не имеющим, в том числе права пользования на земельный участок?

Темы и теги

Россия Экономика и Бизнес

передача право предварительный договор земельный участок Продавец Третий кассационный суд собственность Покупатель нарушение