на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из незаконного владения колхозов и иных кооперативных и других общественных организаций или граждан.

Сюжет этой истории можно передать несколькими словами: когда ЕГРП не публичен, факт владения – чистая фикция, а у преюдиции... импотенция.

В споре с государством, особенно в лице прокуратуры, даже тривиальные вещи становятся нетривиальными. Банальная ситуация, связанная с отчуждением имущества неуправомоченным лицом, которую разбирают со студентами 1-го ли 2-го курса юридического факультета, превращается в нечто невероятное.

Краткая хронология дела (А33-33025/2022, рассмотрено Арбитражным судом Красноярского края, https://kad.arbitr.ru/Card/6bd3b977-143c-4ead-a0d8-a07b77dcb6f0):

- 15.12.2022 прокурор Красноярского края, действуя в интересах РФ, обращается с иском к ООО «Н.» и ООО «СЗ.Н» об истребовании из незаконного владения земельных участков (порядка 50 позиций), прекращении права собственности ответчика ООО «Н.» на спорные земельные участки, а также взыскании с ответчиков неосновательного обогащения в размере кадастровой стоимости еще нескольких земельных участков. В совокупности все указанные в иске земельные участки по состоянию на 2004г. образовывали один большой, имеющий кадастровый номер 24:50:0200196:3, предположительно находившийся в собственности РФ и которым незаконно распорядился муниципалитет (Департамент имущественных и земельных отношений г. Красноярска, ДМИЗО).

- 25.01.2023 прокурор уточняет исковые требования;

- 17.04.2023 прокурор вновь уточняет исковые требования;

- 06.06.2023 прокурор вновь уточняет исковые требования и просит признать отсутствующим право собственности ООО «Н.». на земельные участки (вышеуказанные 50 позиций), а также взыскать с ООО «Н.» и ООО «СЗ.Н.» неосновательное обогащение.

Параллельно с судебным разбирательством по делу, 09.08.2023г. в ЕГРП вносится запись о РФ как правообладателе «исходного» земельного участка (с несколько видоизмененным кадастровым номером 24:50:0200196:0003), в контурах которого были ранее сформированы и отчуждены в пользу ответчиков спорные земельные участки.

- 19.11.2023 суд выделяет в отдельное производство требование прокурора о взыскании неосновательного обогащения в размере кадастровой стоимости нескольких земельных участков (застроенных многоквартирными домами), после чего

- 23.11.2023 выносит решение об удовлетворении иска прокурора, признавая отсутствующим право собственности ООО «Н.» на спорные земельные участки.

«Правовая определенность в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0200196:3 восстановлена» (цитата, с. 37 судебного решения). Земельный участок, хоть и не весь, возвращен в собственность РФ. А за ту часть, которую ответчики застроили многоквартирными домами, их еще ждет справедливое наказание – в виде взыскания неосновательного обогащения в размере текущей кадастровой стоимости земельных участков (выделенное производство). Действительно, отличный результат. Как говорится, «и волки сыты, и овцы целы». Да простят меня дольщики за этот каламбур.

Иски об оспаривании зарегистрированного права на недвижимое имущество: вопросы квалификации

Догадывались ли авторы совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" о возможных негативных последствиях бездумного и неразборчивого использования иска о признании зарегистрированного права отсутствующим. Вероятно, да. Иначе как объяснить оговорки в п. 52 о возможности использования данного способа защиты лишь в исключительных случаях (!), когда защита прав истца не может быть обеспечена путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения; а также прямое указание в п. 57 о применении к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, общего срока исковой давности.

Еще более ясно эта мысль выражена авторами Концепции развития гражданского законодательства 2009г. (в части законодательства о вещном праве), отметившими целесообразность определения некоторых принципиальных положений в части порядка применения вещно-правовых способов защиты. Применительно к защите прав на недвижимое имущество эти принципы заключаются в следующем: «В случае если соответствующее вещное право на объект недвижимости зарегистрировано не за истцом, а за другим лицом, вещно-правовые способы защиты применяются только при условии, что зарегистрированное право оспорено истцом путем предъявления требования о признании права. Надлежащий собственник, утративший владение объектом недвижимости, в случае государственной регистрации соответствующего вещного права за другим лицом должен оспорить зарегистрированное право (предъявить иск о признании своего права) в качестве обязательного условия для предъявления виндикационного иска. При этом если нет оснований для удовлетворения виндикационного иска, в том числе вследствие истечения исковой давности, то в удовлетворении такого иска о признании тоже должно быть отказано». Подчеркну, что способом защиты является именно оспаривание зарегистрированного права другого лица, а не оформление (параллельно судебному процессу) собственной регистрации на тот же объект.

Установленные по делу А33-33025/2022 обстоятельства

В далеком 1993г. спорный земельный участок был предоставлен в пользование государственному предприятию (Красноярский комбайновый завод), ему же выдано временное свидетельство о праве. В конце 1993г. Красноярским краевым комитетом по управлению государственным имуществом был утвержден план приватизации указанного предприятия. Имущество предприятия было успешно приватизировано - создано одноименное акционерное общество, а о земельном участке, который занят объектами предприятия, на некоторое время забыли. Точнее забыл комитет по управлению государственным имуществом, «правопредшественник» современных территориальных органов Росимущества.

В 1997 – 2002 г. муниципалитет (ДМИЗО) сдает земельный участок в аренду, а в 2004г. ставит на кадастровый учет под номером 24:50:0200196:3, с указанием МО г. Красноярск в качестве собственника, право собственности регистрирует в ЕГРП.

В последующем земельный участок был разделен ДМИЗО на несколько более мелких, которые сданы в аренду третьему лицу (2007г.), затем отчуждены по договорам купли-продажи (2013г.). В результате цепочки из еще нескольких договоров купли-продажи, а также мирового соглашения (в рамках дела о банкротстве одного из предшествующих собственников), земельные участки оказываются в собственности у ответчиков по данному делу ООО «Н.» и ООО «СЗ.Н».

Нет нужды подробно описывать все те возражения, которые представили ответчики. Они, разумеется, заявили о пропуске истцом срока исковой давности, об утрате владения спорным земельным участком по собственной небрежности, о добросовестности и возмездности приобретения ими спорных земельных участков. И даже о наличии судебного акта, скрепившего мировое соглашение, по условиям которого часть спорного земельного участка перешла от одного из правопредшественников ответчика к другому. Все эти доводы оказались бесполезны.

Аргументация суда была краткой (несколько абзацев на с. 25 – 26 судебного решения), но изобретательной:

- право собственности РФ на спорный земельный участок возникло в силу закона (законодательства о разграничении права собственности РФ, субъектов РФ и муниципальных образований и пр.) и не требовало государственной регистрации;

- все время, начиная с момента формирования земельного участка и до 2023 года включительно, РФ сохраняла владение спорным земельным участком – через имеющиеся на территории участка сооружения для нужд ГО и ЧС (подземные бомбоубежища);

- по состоянию на 2023г. имеет место «двойная регистрация» прав на один и тот же земельный участок, следовательно, требование прокурора по своему характеру является негаторным; доводы ответчиков об исковой давности, возмездности и добросовестности приобретения не имеют значения.

Впечатляет. Как и повторная постановка спорного земельного участка на кадастровый учет с указанием другого собственника (РФ), чтобы иллюзия двойной регистрации прав была максимально правдоподобной.

Что до преюдициальности судебных актов по делам, в которых исследовался вопрос о принадлежности земельных участков МО г. Красноярск, она, по мнению суда, имеет субъективные границы (ограничена кругом участвующих в деле лиц) и не препятствует суду иначе оценить фактические обстоятельства, сделать иной вывод о принадлежности спорного земельного участка и том, кто им фактически владеет. Действительно, в ранее вынесенных судебных актах нет выводов (в резолютивной части) о признании за ответчиками или их предшественниками права собственности на земельные участки. Хотя в этом мало кто сомневался на момент рассмотрения указанных дел.

Что мы имеем. Существует две параллельных реальности. В одной из них участники гражданского оборота заключают сделки по поводу недвижимого имущества, заглядывают в ЕГРП (поскольку это входит в стандарт их осмотрительности), регистрируют в ЕГРП возникновение и переход вещных прав на недвижимое имущество на основании соответствующих правоустанавливающих документов. В другой - существует право государственной собственности на землю... как закон всемирного тяготения (G – гравитационная постоянная). И даже если ты его не видишь (или не можешь видеть, поскольку оно не отражено в ЕГРП), оно все равно есть, было и всегда будет. И для его защиты нет никаких сроков давности. Мы провозгласили равную защиту всех форм собственности (п. 4 ст. 212 ГК РФ), ссылаемся на данное достижение в статьях и лекциях, но в действительности в спорах между публичным собственником и частными лицами все еще применяется ст. 90 ГК РСФСР (1964г.), правда, под видом «исков о признании права отсутствующим».

Владение недвижимым имуществом публичным собственником: факт или фикция?

Нельзя не отдать должное тому, что вопросу о сохранении материальным истцом (РФ) владения спорным земельным участком, ну или тем, что от него осталось, в судебном решении по делу А33-33025/2022 уделено внимание.

Конечно, право собственности РФ на спорный земельный участок было, есть и будет в силу закона, даже без государственной регистрации. Но было бы лучше, если бы оно еще имело некоторые материальные атрибуты, визуальные признаки, очертания. Чтобы о нём знали или могли догадываться окружающие. Все-таки владение – вопрос факта, а не права.

Именно этому посвящены с. 14 – 16 судебного решения.

Материальным истцом, при содействии Агентства Красноярского края по ГО и ЧС, а также Главного управления МЧС России, представлены многочисленные выписки о включении в реестр федерального имущества защитных сооружений гражданской обороны (бомбоубежищ), расположенных на территории спорного земельного участка, инвентаризационные карточки на указанные объекты, журналы учета технического состояния и т.п. В целом, суду удалось собрать данные о том, что на 01.01.2013г. в федеральной собственности «находилось как минимум 8 объектов гражданской обороны».

Однако при более внимательном изучении сведений об этих объектах выясняется, что большая их часть была демонтирована (уничтожена) и на их месте возведены жилые дома; еще на два право собственности РФ зарегистрировано в ЕГРП в конце ноября 2022г., то есть незадолго до предъявления прокурором иска в суд. И на последний объект право собственности РФ зарегистрировано 17.02.2014г., но расположен этот объект на том земельном участке (с кадастровым номером 24:50:0200196:3025), в отношении которого прокурором заявлено требование о выплате неосновательного обогащения, поскольку прокурор не видит здесь перспектив восстановления владения.

В общем, как ни крути, факт владения РФ спорным земельным участков был не просто не очевиден для окружающих, но, вероятно, был неочевиден и самой РФ до прокурорской проверки в конце 2022г.

Отношение Конституционного Суда РФ к происходящему

В определении от 20.07.2023 № 1963-О по жалобе В.Л. Шарковского, который лишился земельного участка как раз по иску прокурора о признании права собственности отсутствующим, Конституционный Суд РФ указал, что его позиция по поводу соотношения ст. 167 и ст. 302 ГК РФ нисколько не изменилась. Интересы добросовестного приобретателя по-прежнему преобладают над интересами собственника, утратившего вещь по собственной воле или, тем более, небрежности (см.: постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 № 6-П).

Более того, Конституционный Суд РФ напомнил о другом своем постановлении (от 22.06.2017 № 16-П по жалобе А.Н. Дубовца), в котором разрешался вопрос об условиях защиты прав публичного собственника. Муниципалитет, который в силу закона (!) стал собственником выморочного имущества (квартиры), в течение 20 лет не интересовался судьбой этого имущества и не регистрировал право собственности в ЕГРП, после расследования уголовного «прозрел» и попытался истребовать квартиру у добросовестного приобретателя. Конституционный Суд РФ разъяснил, что применительно к искам публично-правовых образований об истребовании недвижимого имущества от добросовестных приобретателей существенное значение следует придавать как факту государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество за лицом, не имевшим права его отчуждать, так и оценке бездействия публичного собственника в лице уполномоченных органов. Недопустимо ущемление интересов добросовестного приобретателя имущества в случае ненадлежащего исполнения компетентными органами публично-правового образования своих обязанностей, не отвечающей критериям разумности и осмотрительности реализации ими правомочий.

Конституционный Суд РФ не стал комментировать природу иска, поданного прокурором в деле с участием В.Л. Шарковского (о признании отсутствующим права на земельный участок), указав, что оценка обстоятельств дела, в том числе факта сохранения или утраты истцом владения спорным недвижимым имуществом не относятся к его компетенции. Соответствующая оценка фактических обстоятельств, равно как и ответ на манипуляции публично-правового образования /прокурора с выбором способа защиты – на совести конкретного судьи или судей, рассматривающих дело.

Вряд ли, можно рассчитывать на какие-либо дополнительные разъяснения со стороны Конституционного Суда РФ относительно правовой природы исков о признании зарегистрированного права отсутствующим. Все уже сказано и очевидно. Эти иски не известны главе 20 ГК РФ, у них нет своих собственных условий удовлетворения, равно как и особенностей в применении исковой давности.

Правовая определенность...

Вернемся к правовой определенности – достигнута ли она в данном деле? Суд вынес решение, которым признал отсутствующим за ответчиком право собственности на ряд земельных участков, а также разъяснил между строк (для Росреестра), что данное решение является основанием для погашения соответствующих регистрационных записей о правах ответчика ООО «Н.» на спорные земельные участки. Не ясно, впрочем, как быть с правопредшественниками ответчика – в ЕГРП останется некая тупиковая ветвь регистрационных записей (начиная от МО г. Красноярск), или их права также необходимо вычеркнуть?

Не ясно также, следует ли поставить знак равенства между признанием права отсутствующим и изъятием имущества у покупателя (ответчика), вправе ли покупатель в подобной ситуации потребовать расторжения договора купли-продажи и возврата уплаченной цены (ст. 461 ГК РФ) и так далее, по цепочке, вплоть до первой сделки с ДМИЗО г. Красноярска?

Суд выделил требование о взыскании неосновательного обогащения в отдельное производство, чтобы было удобнее рассматривать? Странно, ведь предметом спора был некогда единый (исходный) земельный участок, принадлежащий РФ. Возможно, суд решил еще раз подумать – вправе ли собственник вещи требовать возврата неосновательного обогащения, если не утратил право собственности на вещь? Наверное, любой, кто читал работы О.С. Иоффе и других известных российских цивилистов прошлого и настоящего о соотношении виндикационного и кондикционного иска, сразу ответит, что это исключено. Если вещь все еще твоя – истребуй. Не можешь истребовать, в силу пропуска исковой давности или ограничений ст. 302 ГК РФ, не вправе просить и денежный эквивалент. И почему неосновательное обогащение образовалось на стороне последнего покупателя земельных участков, который приобрел их на основании возмездной сделки (не признанной недействительной), а не на стороне неуправомоченного отчуждателя, то есть ДМИЗО г. Красноярска?

И вообще, что получилось после вынесения решения по делу А33-33025/2022. Частично право собственности РФ на спорный земельный участок с кадастровым номером 24:50:0200196:3 (он же - 24:50:0200196:0003) восстановлено, поскольку в соответствующей части право собственности ответчика ООО «Н.» аннулировано, признано отсутствующим. Но какая-то часть того исходного, большого земельного участка все же выбыла из владения истца, была застроена многоквартирными домами. В каких границах будет восстановлено право собственности РФ на спорный земельный участок? Не сохранится ли задвоенность зарегистрированных прав... и риски для новых покупателей земельных участков? Сколько раз публичный собственник может приватизировать свое имущество?

Так, наверное, можно поступать только с земельными участками. Было бы забавно, если бы суд восстановил право истца только на часть комнат в квартире или часть помещений в спорном здании, где остались его вещи или другие «следы» былого владения.

Как можно и нужно было рассмотреть данный спор

Необходимо было объективно оценить, в чьем фактическом владении (хозяйственной эксплуатации и т.д.) находятся спорные земельные участка. Не прикрываясь метафизической сущностью права собственности РФ на землю, выписками из реестров федеральной собственности и полуразрушенными сооружениями для нужд ГО и ЧС, право собственности на которые зарегистрировано преимущественно перед подачей иска в суд.

И если публичный собственник, в лице сначала КУГИ, потом МТУ Росимущества, все же утратил владение (никак не реагируя на то, что происходит с его земельным участком более 20 лет), исследовать условия выбытия имущества из владения, а также условия приобретения спорного имущества ответчиком. В этой части, наверное, мог бы быть полезен материал уголовного дела по факту незаконного отчуждения государственной собственности. Если, конечно, соответствующее уголовное дело было возбуждено, и у государства есть желание взыскать ущерб с того, кто виноват, а не с того, кто более платежеспособен.

Суд коротко обронил в решении (первый абзац на с. 38), что имелась фактическая аффилированность и согласованность действий первого и последующих приобретателей спорных земельных участков. Но какого-либо развития и обоснования данный тезис не получил. Да и зачем. И так сойдет, коль скоро речь идет об иске прокурора о признании права отсутствующим...

Эпилог

Мои коллеги, которые консультируют иностранных инвесторов, часто жалуются на ситуации, подобные вышеописанной. Их огромное множество: продажа земельного участка «не тем» публичным собственником; предоставление в аренду под строительство или для размещения промышленных объектов участка, который, как выясняется впоследствии (через пять или десять лет) отнесен к природоохранной зоне и т.д. И в большинстве подобных случаев победителем в споре оказывается публичный субъект, что довольно предсказуемо. Вероятно, есть смысл публиковать переводы некоторых особо выдающихся судебных решений, чтобы инвесторы понимали, какой гражданский кодекс применяется де-факто в России 😊.

Полный текст судебного решения в приложении к этой заметке

Темы и теги

Россия Экономика и Бизнес

право собственность Департамент имущественных и земельных отношений г спорный участок иск признание ответчик прокурор владение неосновательный обогащение