Пленум ВС утвердил правила о залоге

Договор залога и соглашение между залогодателем и залогодержателем нужно заключать в простой письменной форме. Несоблюдение этого требования влечет ничтожность договоренностей (п. 14).

В залог можно передать как одну, так и несколько вещей. При этом в договоре важно указать сведения, позволяющие их однозначно идентифицировать.

Пленум ВС объяснил как быть, если речь идет о вещи, которую залогодатель создаст или приобретет в будущем. В документе можно указать ориентировочные сведения о ней и окончательно идентифицировать предмет залога, когда у залогодателя появятся права на него (п. 20 постановления).

В договоре об ипотеке передаваемую в залог недвижимость можно определить, указав ее наименование и точное местонахождение или кадастровый номер. 

Пленум ВС объяснил, что делать, когда предметом ипотеки является будущая недвижимость. Ее можно индивидуализировать с помощью сведений, которые известны на момент заключения договора. Например, указать строительный адрес и ориентировочную площадь будущего объекта и другие характеристики проектной документации (п. 22).

В случае реконструкции предмета залога, его переработки или иного изменения залог сохраняется, если стороны не договорились об обратном. При этом не требуется вносить в договор залога изменения, касающиеся описания предмета залога. Так, при объединении земель, одна из которых находится под обременением, залог распространяется на весь образованный участок (п. 23).

Залогодатель обязан зарегистрировать право собственности на недвижимость, которая должна перейти в залог по договору. Если он уклоняется от исполнения такой обязанности, то госрегистрация права собственности на такой объект произойдет на основании решения суда, принятого по иску залогодержателя об обращении взыскания на предмет залога (п. 24).

Если предмет залога погиб или поврежден по причинам, за которые стороны не отвечают, то залогодатель может «в разумный срок» восстановить его или заменить другим равноценным имуществом. Если он не воспользуется своим правом, залогодержатель может потребовать досрочно исполнить обязательство, которое было обеспечено залогом (п. 26).

Залогом можно обеспечить как денежные, так и неденежные обязательства.  Например, по передаче товара, выполнению работ, оказанию услуг или воздержанию от совершения определенных действий. В случае обеспечения неденежных обязательств залогом кредитор получит удовлетворение так же, как и при обеспечении денежного обязательства (п. 28).

Стороны могут заключить соглашение о залоге недвижимого имущества в будущем, но залогодатель продаст объект добросовестному покупателю. В такой ситуации залог не считается возникшим. А залогодержатель может потребовать возместить убытки, вызванные продажей этого актива (п. 31).

Если заложенную вещь продали без согласия залогодержателя, то он вправе отсудить убытки у залогодателя. Еще залогодержатель может обратиться к новому собственнику этой вещи с требованием о ее взыскании.

Пленум ВС отмечает: требование к новому собственнику нельзя удовлетворить, если он покупал вещь по возмездной сделке и не знал, что актив находится в залоге (п. 39).

Обратить взыскание на предмет залога можно из-за систематического нарушения сроков оплаты. При условии, что залог обеспечивает обязательство, которое исполняют периодическими платежами (п. 53). 

В п. 52 отдельно подчеркивается: обратить взыскание на предмет залога нельзя, если просрочка оплаты незначительна и размер требований залогодержателя несоразмерен стоимости заложенной вещи. «Незначительность нарушения и несоразмерность требований предполагаются, если сумма неисполненного обязательства составляет менее 5% от стоимости заложенной вещи, а период просрочки не превышает трех месяцев», уточняет Пленум ВС.

При этом стороны могут изменить критерии незначительности. Например, предусмотреть в договоре, что нарушение является таковым, когда сумма неисполненного обязательства составляет менее 10% от стоимости заложенной вещи (п. 54).