ВС рассказал о препятствиях для передачи ипотечного жилья кредитору

Супруги из Башкирии купили квартиру в кредит. В качестве залога приобретенную недвижимость передали банку. Несколько раз заемщики просрочили платежи, накопив, по версии кредитора, более 500 000 руб. долга. 

В итоге залогодержатель обратился в суд, где потребовал от супругов выплатить долг и передать заложенную квартиру. Суд первой инстанции удовлетворил иск частично. Вместо требуемых 458 000 руб. основного долга суд взыскал 140 000, исходя из контррасчета супругов, который суд признал достоверным. При этом суд отказал в передаче квартиры, потому что сумма оставшегося кредита непропорциональна рыночной стоимости заложенного жилья. 

Апелляция и кассация решили иначе: суды вдвое увеличили взыскиваемую с ответчиков сумму и удовлетворили требование о наложении взыскания на предмет залога. Не согласившись с вынесенными решениями, супруги обратились в Верховный суд.

ВС при рассмотрении дела отметил, что нижестоящие инстанции не оценили, насколько стоимость квартиры соразмерна сумме оставшегося долга, в результате чего приняли неверное решение. Гражданская коллегия напомнила, что суд может отказать в обращении взыскания на заложенное имущество, если допущенное должником нарушение крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Это следует из положений п. 1 ст. 54.1 закона «Об ипотеке». В этом деле рыночная стоимость имущества составляет 2,4 млн руб., а остаток долга с учетом последнего платежа ответчиков — 140 000 руб. Это говорит о несоразмерности требования и исключает возможность передачи залога кредитору.

Дополнительно условия обращения взыскания на недвижимость прописаны и в закладной. Они тоже не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и исключают возможность взыскания долга, заключил ВС. В итоге решения нижестоящих судов отменили, дело направили на новое рассмотрение в апелляцию (дело № 49-КГ19-5).