Вправе ли арендодатель начислить НДС сверх арендной платы?

Источник: ИА Гарант

В сентябре 2024 года было заключено допсоглашение об увеличении арендной платы по договору, в которой указана сумма и то, что договор между ИП (арендодатель) и ООО (арендатор) НДС не облагается. В связи с тем, что у ИП доход за год превысил 60 млн руб., с 1 марта необходимо начислять НДС 5%.

Можно ли начислять НДС 5% сверх арендной платы по данному договору?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

Если из положений договора аренды ясно следует, что цена была установлена без учета НДС, то арендодатель вправе предъявить арендатору НДС дополнительно к цене по ставке, которую он применяет.

Если в договоре НДС никак не был оговорен, а арендатор не согласится на увеличение цены на сумму НДС, то арендодателю, очевидно, придется определять сумму налога расчетным путем из цены договора, которая была установлена в 2024 году.

Обоснование позиции:

Прежде всего отметим, что действующее гражданское и налоговое законодательство не предусматривают положений, из которых бы следовало, что изменение налоговых обязанностей арендодателя по какому бы то ни было основанию (смена арендодателем применяемой системы налогообложения или смена самого арендодателя) является основанием для изменения цены гражданско-правового договора в отсутствие на это воли обеих сторон. Согласно ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной сторонами; изменение арендной платы по любому основанию требует согласования с арендатором.

В силу ст. 2 НК РФ, пп. 1, 3 ст. 2 ГК РФ к налоговым отношениям гражданское законодательство, по общему правилу, не применяется, а гражданские правоотношения, в свою очередь, не регулируются налоговым законодательством. Уплата тех или иных налогов, в том числе НДС, осуществляется в соответствии с правилами, установленными налоговым законодательством, тогда как отношения между сторонами гражданско-правового договора определяются в соответствии с гражданским законодательством.

Верховный Суд РФ в настоящее время придерживается следующего подхода: увеличение цены договора и дополнительного взыскания сумм НДС с покупателя в случае неправильного учета налога продавцом при формировании окончательного размера цены договора допускается в случаях, когда такая возможность согласована обеими сторонами договора либо предусмотрена нормативными правовыми актами. Пересмотр договорной цены в связи с самим фактом возможного изменения объема налоговых обязательств продавца (исполнителя) не является правомерным (п. 36 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021).

В постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.05.2024 N Ф04-566/2024 также указано следующее: возможность увеличения цены сделки и дополнительного взыскания сумм НДС с покупателя в случае неправильного учета продавцом при формировании окончательного размера цены договора в настоящее время допускается судебной практикой в случаях, когда такая возможность согласована обеими сторонами договора в соответствии со статьей 421 ГК РФ либо предусмотрена нормативными правовыми актами (определения Верховного Суда РФ от 23.11.2017 N 308-ЭС17-9467, от 24.11.2014 N 307-ЭС14-162).

Такой подход приведен, например, в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 05.06.2024 N Ф05-9701/2023 (определением Верховного Суда РФ от 07.10.2024 N 305-ЭС24-16495 отказано в передаче данного дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ).

Вместе с тем в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 04.04.2024 N 305-ЭС23-26201 (смотрите п. 12 Обзора правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда РФ и Верховного Суда РФ, принятых во втором квартале 2024 года по вопросам налогообложения, доведенных письмом ФНС России от 29.07.2024 N БВ-4-7/8573@) указано на то, что названный подход неприменим, если увеличение цены договора на сумму НДС происходит не в связи с собственными ошибками налогоплательщика (в данном случае арендодателя), допущенными при установлении цены на стадии заключения договора или при квалификации сделки, а в связи с изменениями условий налогообложения, которые наступили объективно вследствие принятия закона.

Верховный Суд РФ указал на то, что если совершаемые между участниками оборота операции становятся облагаемыми вследствие изменения законодательства, то, по общему правилу, цена, по которой оплачивается исполнение договора, не включавшая в себя НДС, должна быть увеличена на сумму налога в силу закона (п. 1 ст. 424 ГК РФ, п. 1 ст. 168 НК РФ), за исключением случаев, когда иные гражданско-правовые последствия изменения условий налогообложения будут предусмотрены нормативными правовыми актами или иное соглашение о размере цены, включающей в себя налог, не будет достигнуто между сторонами.

Также судом было отмечено, что поставщик должен теперь начислять НДС в соответствии с требованиями закона, который не предусматривает переходных положений, которые позволяли бы сделать вывод о праве участников оборота продолжать исполнение договоров по ранее согласованным ценам без необходимости уплаты НДС. Напротив, внесенные законом изменения не касаются экономико-правовой природы НДС, не перераспределяют каким-либо иным образом бремя НДС с покупателя на продавца, то есть ключевые принципы взимания налога остались неизменны и не предполагают уплаты НДС продавцом за свой счет без переложения налога на другую сторону договора.

В постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.04.2021 N Ф01-1200/2021 судьи также назвали существенным, что изначально в договоре было установлено, что цена установлена без НДС. Поскольку арендодатель стал плательщиком НДС, они признали, что он обязан предъявить налог к арендной плате дополнительно (определением Верховного Суда РФ от 03.08.2021 N 301-ЭС21-11994 отказано в передаче данного дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства).

В постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2015 N 13АП-23617/14 суд также указал на то, что оплата покупателем товаров (работ, услуг) дополнительно к цене услуг суммы налога на добавленную стоимость предусмотрена Налоговым кодексом Российской Федерации, следовательно, требование истца о взыскании суммы этого налога с ответчика является правомерным независимо от наличия в договоре соответствующего условия и оплачивается сверх указанной в договоре стоимости услуг.

Арбитражный суд Краснодарского края в решении от 19.06.2024 по делу N А32-21747/2024 пришел к выводу о том, что в силу статей 168, 146, 162 НК РФ общество, являясь плательщиком налога на добавленную стоимость, обязано предъявить покупателю услуг - ответчику по делу, исчисленную в соответствии с налоговым законодательством сумму НДС дополнительно к цене арендной платы, установленной по договору аренды без НДС. При этом суд указал на отсутствие оснований для применения п. 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 30.05.2014 N 33 "О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость" по причине того, что в рассматриваемом договоре аренды, в отличие от ситуации, рассмотренной в пункте 17, имеется прямое указание на то, что установленная в нем цена не включает в себя сумму НДС и иное не следует из обстоятельств, предшествующих заключению договора, или прочих условий договора. Аналогичная позиция поддержана высшей судебной инстанцией и нашла отражение, в частности, в уже упомянутом определении Верховного Суда РФ от 03.08.2021 N 301-ЭС21-11994.

В решении Арбитражного суда Челябинской области от 29.02.2024 по делу N А76-32048/2020 суд отметил, что, если в договоре нет прямого указания на то, что установленная в нем цена не включает в себя сумму налога и иное не следует из обстоятельств, предшествующих заключению договора, или прочих условий договора, судам надлежит исходить из того, что предъявляемая покупателю продавцом сумма налога выделяется последним из указанной в договоре цены, для чего определяется расчетным методом (пункт 4 статьи 164 Кодекса).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации необходимо исходить из формулировок договора аренды. Если из них ясно следует, что цена была установлена без учета НДС, то арендодатель вправе предъявить арендатору НДС дополнительно к цене по ставке, которую он применяет.

Если в договоре НДС никак не был оговорен, а арендатор не согласится на увеличение цены на сумму НДС, то арендодателю, очевидно, придется определять сумму налога расчетным путем из цены договора, которая была установлена в 2024 году. Причем арендатор в этом случае вправе не согласиться на такое увеличение.

Рекомендуем также ознакомиться со следующими материалами:

- Вопрос: Вправе ли ИП-арендодатель увеличить с 01.01.2025 арендную плату на сумму НДС, так как он стал плательщиком НДС, или он должен уплачивать НДС, определяя его расчетным путем из суммы прежней арендной платы? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2024 г.);

- Вопрос: Формулировка в договоре в отношении НДС для плательщиков УСН с учетом изменений НК РФ в 2025 году (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2024 г.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Гентовт Ольга

Ответ прошел контроль качества

28 февраля 2025 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.