Уточнение границ земельного участка// Как и зачем это делать
Раньше земельные участки ставились на кадастровый учет без определения точных границ (установления координат характерных точек границ). Поэтому сейчас множество правообладателей сталкиваются с последствиями отсутствия уточненных границ.
В данной статье, основываясь на практике Правового центра ДВА М, анализе законодательства и судебной практике, я расскажу о процедуре уточнения границ земельных участков и какие проблемы данная процедура позволит решить.
Понятие и процедура уточнения границ
Уточнение границ участка – это комплекс кадастровых работ по уточнению описания местоположения участка, сведения о границах которого в ЕГРН не соответствуют установленным требованиям к описанию границ.
Несоответствие установленным требованиям имеет место, в том числе, в следующих случаях:
- координаты характерных точек границ участка определены с точностью ниже нормативной (например, средняя квадратичная погрешность для участков в составе земель населенных пунктов составляет 0,1 м.[1]);
- в сведениях ЕГРН содержится ошибка о местоположении границ участка;
- координаты характерной точки границ участка не позволяют однозначно определить ее положение на местности (в ЕГРН несколько значений одной точки);
- в ЕГРН отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ участка;
При уточнении границ земельного участка их местоположение устанавливается в соответствии со сведениями, содержащимися в правоустанавливающих документах, а при отсутствии сведений — по документам, составленным при образовании участка. В случае же отсутствия указанных документов или сведений о местоположении границ участка его границами считаются границы, существующие на местности 15 лет и более. В качестве документов, подтверждающих существование границ участков на местности 15 лет и более, могут быть использованы планово-картографические материалы, ситуационные планы и т. д.[2]
Уточненные в результате проведения кадастровых работ границы участка в обязательном порядке должны согласовываться с землепользователями смежных земельных участков, отсутствие такого согласования будет являться основанием для приостановки осуществления регистрационных действий в Росреестре.
Уточнение границ не является обязательным для его собственника, между тем, отсутствие точно определенных границ участка может значительно затруднить распоряжение им.
Какие проблемы позволит решить уточнение границ?
Казалось бы, зачем уточнять границы участка, если он и так эксплуатируется без каких-либо трудностей? Однако, все хорошо до тех пор, пока правообладатель не захочет совершить какие-либо юридически значимые действия с участком, например, разделить его, изменить вид разрешенного использования, выкупить из государственной собственности, продать и так далее.
Так, вышеуказанные действия, в случае, если у участка не уточнены границы, будут невозможны. Далее перечислю ряд причин для проведения кадастровых работ по уточнению границ участка.
- беспрепятственное получение государственных услуг в отношении участка и распоряжением им
Если речь идет об участке, находящемся в публичной собственности, то без уточнения его границ заинтересованное лицо не сможет, например, получить участок по ст. 39.20 ЗК РФ (как собственник здания, расположенного на участке), требовать выставления участка на аукцион на продажу, не сможет изменить вид разрешенного использования.
Также будет отказано и в перераспределении неуточненного частного участка с публичными землями. Подробнее о процедуре и особенностях перераспределения участков читайте в моей статье. Отсутствие установленных границ существующего земельного участка, ко всему прочему, станет препятствием и для его раздела.
- предотвращение споров с правообладателями соседних участков
Уточнение границ участка может защитить от возможных споров с правообладателями соседних земельных участков, связанных с определением границ, а также предотвратить самовольное строительство объекта на участке, так как отсутствие определённых с точностью границ может повлечь за собой возведение соседом на чужом участке части объекта или строительство с нарушением требований к предельным параметрам строительства, установленным градостроительным регламентом (минимальные отступы от границ участка).
3) оптимизация земельных платежей
Процедура уточнения границ поможет исправить ошибки, в части сведений о фактически используемой площади, которая может не совпадать с площадью, указанной в ЕГРН. В свою очередь площадь участка является одним из основных параметров при определении его кадастровой стоимости, соответственно влияет и на размер арендной платы, земельного налога, выкупной цены, а также таких специфических платежей, как плата за изменение вида разрешенного использования (в статье «Плата за изменение ВРИ. Удастся ли избежать?» - подробнее о специфике такой платы), плата за снятие запрета на строительство.
- увеличение площади участка
Процедура уточнения границ, прежде всего, призвана не увеличить площадь участка, а привести его границы в соответствии с требованиями законодательства. Между тем, при уточнении местоположения границ участка допускается изменение площади участка в пределах, установленных законом, как в сторону увеличения, так и уменьшения. Так, площадь участка при уточнении можно увеличить не более чем на величину предельного минимального размера участка, установленного документами градостроительного зонирования, а если он не установлен, то не более чем на 10% от площади, указанной в ЕГРН. Предельное уменьшение площади участка также допустимо в размере не более 10% от установленной площади[3] (о другом способе увеличения площади земельного участка, читайте в моей статье про перераспределение земельных участков ИЖС).
В судебной практике встречаются случаи увеличения площади участков от 30 до 700 кв. м. вследствие уточнения их границ[4]. Так, в одном из судебных актов ВС РФ указано: «В рассматриваемом случае площадь земельного участка увеличивается на 724 кв. м, то есть в результате осуществления государственного кадастрового учета в связи с уточнением сведений о местоположении границ земельного участка и его площади, величина, на которую, площадь земельного участка будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, не превышает предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством»[5].
Исходя из судебных актов, такое увеличение зачастую связано либо с многократными ошибками при описании границ участка, либо с некорректным определением площади при его предоставлении еще в советское время. Во втором случае, как правило, обоснованность увеличения площади участка доказывается архивными документами или границами, существующими на местности 15+ лет и закрепленными с использованием природных, искусственных объектов (заборы и т.д.).
В силу чего, крайне спорной представляется позиция ВС РФ о том, что отсутствие обоснования увеличения площади участка при уточнении его границ не является основанием для отказа в осуществлении кадастрового учета[6], Буквальное следование данной позиции означало бы возможность присвоить необоснованно большие площади без какой-либо платы, прохождения процедур предоставления участка. Собственно, анализ судебной практики показал, что указанное разъяснение не воспринято нижестоящими судами, подтверждать обоснованность увеличения площади участка при уточнении границ по-прежнему требуется.
Необходимо также добавить, что с 01.02.2024 года пересечение границ уточненного участка с границами населенного пункта или территориальной зоны (если участок более чем на 50% расположен в или за границами населенного пункта, зоны) не будет препятствовать уточнению границ. В таком случае Росреестр вносит изменения в ЕГРН в части границ населенного пункта, территориальной зоны в целях устранения пересечения и уведомляет уполномоченные органы о внесенных изменениях[7].
В заключение необходимо отметить, что уточнение границ участка является необходимой процедурой для беспрепятственного, свободного распоряжения участком, в случаях, когда его границы не установлены в соответствии с требованиями законодательства. Более того, данный механизм не только позволит предотвратить споры с соседями, устранить ошибки, наложения границ, но и может быть рассмотрен правообладателями как возможность законного увеличения площади участка.
[1] Приказ Росреестра от 23.10.2020 N П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка».
[2] Приказ Росреестра от 14.12.2021 N П/0592 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке».
[3] Ст. 43, 32 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом ВС РФ от 30.11.2016.
[4] Решение Арбитражного суда Московской области от 12.08.2022 по делу N А41-91490/2021, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2023 N09АП-47197/2023 по делу N А40-266179/2021, решение Арбитражного суда Московской области от 17.10.2022 по делу N А41-53012/2021.
[5] Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 08.07.2020 N 78-КАД20-1-К3.
[6] Пункт 17 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом ВС РФ 30.11.2016 (при применении документа следует учитывать, что с 01.01.2017 внесены существенные изменения в ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ и от 21.07.1997 N 122-ФЗ. С 01.01.2020 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ признан утратившим силу. Однако правовое регулирование в части уточнения границ не претерпело существенных изменений).
[7] Федеральный закон от 04.08.2023 N 438-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».