Земельные участки под новым контролем: что изменится с 1 марта 2025

С 1 марта 2025 года вступят в силу изменения, которые ужесточат требования к кадастровому учету земельных участков. Теперь поставить участок на кадастровый учет или зарегистрировать права на любые постройки на нем будет невозможно, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют сведения о границах этого участка. Об этом сообщили в Росреестре.

Документы на регистрацию земельных участков и строений после 1 марта будут по-прежнему приниматься, однако, если выяснится, что данные о границах участка в ЕГРН отсутствуют, процесс регистрации будет приостановлен.

Владельцам земельных участков важно заранее проверить наличие сведений о границах в ЕГРН и при необходимости уточнить их, чтобы избежать проблем с регистрацией прав на недвижимость в будущем.

Юрист и автор блога «Ваш земельный юрист» Анна Пономарева в интервью изданию Пруфы.рф рассказала подробнее об этих нововведениях.

Что делать, если в регистрации земельного участка будет отказано?

– Росреестр вправе приостановить действия по кадастровому учету в случаях, которые указаны в ст.26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». И только в случае, если до окончания срока приостановления этих действий собственник участка не устранил причину приостановки, может отказать в проведении учета земли.

Как правило, причины, которые указывают регистраторы, носят либо технический, либо правовой характер. Технические причины нужно решать совместно с кадастровым инженером. Например, если в Росреестр представлен технический план с нарушениями требований к его форме, то это техническая причина, и ее нужно решать с кадастровым инженером.

А если при подписании акта согласования границ один из соседей отказался ставить свою подпись, то это повод сразу обратиться в суд.

Следует отметить, что границы являются главным индивидуализирующим признаком земельного участка, поэтому в их установлении через суд не может быть отказано.

Какие проблемы решает запрет на сделки с участками, границы которых не установлены?

– Ключевая проблема, которую решает этот запрет – продажа участка, местоположение которого неизвестно.

Множество людей при покупке земли не проверяют установлены границы участка или нет, то есть платят за права на землю, а где фактически находится участок не знают.

Некоторые недобросовестные лица намеренно продают участки без границ, поскольку имеют спор с соседями или администрацией, решать который не хотят, или, в решении которого уже проиграли в суде, о чем покупателю не сообщают. То есть снизится риск мошенничества при продаже земли.

Еще одна распространенная ситуация, связанная с продажей земли без определения границ, – это реализация имущества должника в рамках процедуры банкротства. Основная цель данной процедуры – обеспечить расчет с кредиторами.

Как правило, такое имущество продается значительно дешевле рынка и в том виде, в котором существует, то есть если участок должника на момент реализации имущества учтен в ЕГРН без границ, то и продан будет в таком виде.

Насколько часто встречаются такие ситуации в юридической практике? 

– В моей практике был случай, когда участок продавался без границ с банкротных торгов, к пакету документов прилагалась землеустроительная документация с координатами границ участка. Эти документы выступали своего рода гарантом того, что границы участка будут установлены после сделки.

Когда уже новый правообладатель начал заниматься установлением границ выяснилось, что его участок полностью накладывается на жилой массив, застроенный домами с 90-х годов.

Несмотря на то, что визуально все документы были в порядке, при установлении границ выявились факты, которые обесценили покупку.

Таким образом, нововведение имеет положительный характер, поскольку оно направлено на сокращение рисков при сделках с землей.