Банкротства, падение спроса и цены: что произойдет с рынком жилья в 2025 году

Рост ключевой ставки Банка России до 21% сделал ипотечные кредиты еще менее доступными для населения. Это привело к тому, что многие потенциальные покупатели были вынуждены отказаться от сделок с недвижимостью.

Эксперты рынка поделились прогнозами: стоит ли ожидать снижения цен в 2025 году, когда ипотека может стать более выгодной, и в каких ситуациях имеет смысл приобретать жилье уже сейчас. 

Что будет с ценами на недвижимость в 2025 году

Согласно прогнозу руководителя «ЦИАН.Аналитики» Алексея Попова, в 2025 году рост цен на новостройки в России может замедлиться до 6-8% по сравнению с 11% в текущем году. На вторичном рынке жилья цены, вероятно, останутся на прежнем уровне, хотя в некоторых локациях возможно их снижение.

Попов отметил, что застройщики сейчас активно используют скидки и акции для привлечения покупателей, а также меняют подходы к ценообразованию. Это приведет к увеличению числа объектов на поздних стадиях строительства, которые будут дорожать. Однако значительное снижение цен на вторичном рынке возможно только в случае длительного и существенного падения спроса.

Вторичный рынок также ощутил на себе давление дорогой ипотеки. Это привело к тому, что часть собственников жилья предпочли сдавать свои квартиры в аренду вместо продажи. Спрос на вторичное жилье за первые девять месяцев этого года снизился на 20-25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом в 2023 году цены на вторичном рынке выросли на 6%, достигнув 147 тысяч рублей за квадратный метр.

«Пока не будет решен вопрос с инфляцией, ситуация вряд ли улучшится»

К наступившему 2025 году уже подоспела новая порция катастрофических прогнозов. Одним из таких стали возможные банкротства застройщиков. Как заявил руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг, ряд российских застройщиков сегодня находятся в уязвимом положении, в том числе, из-за непродуманной финансовой политики. Но, как заверил Гольдберг, их банкротство и уход с рынка не приведет к появлению проблемных объектов. 

Он обратил внимание, что возможность банкротства закладывается в модель проектного финансирования, но банкам это не выгодно. Поэтому проекты таких застройщиков будут переходить к другим девелоперам, что, по словам Гольдберга, «неплохо, потому что процесс очищения отрасли от уязвимых и слабых игроков – это нормальный рыночный процесс, который только пойдет на пользу всей отрасли».

Говоря о перспективах 2025 года, он отметил, что строительная отрасль, даже не смотря на невысокие продажи, будет работать стабильно – есть очень большой задел, который застройщики сформировали по продажам в 2023-24 году. В 2026 году эксперт значимых проблем также не прогнозирует.

Экономист Рустем Шайахметов убежден, что не стоит ожидать резких падений или взлетов цен: 

– Резких скачков не произойдет, так как отсутствует достаточный платежеспособный спрос. Программы, финансируемые из бюджета, такие как субсидирование ипотеки на сумму 1,3 трлн рублей, действительно помогают поддерживать рынок. Однако они, по сути, лишь позволяют застройщикам относительно комфортно переживать сложный период (более 1,3 трлн рублей в рамках проекта бюджета на следующую трехлетку планируется направить на реализацию дополнительных программ льготной ипотеки, говорится в материалах на сайте Минфина РФ – Прим. ред.). 

Сейчас я бы советовал размещать деньги на депозитах, пока сохраняются выгодные ставки. В нашей стране дефолт маловероятен, но резкое ослабление курса рубля вполне возможно. Мы пока не знаем, удастся ли нам урегулировать вопросы, связанные с Трампом, а это, как ни странно звучит, является ключевым фактором, влияющим на многие аспекты. Причем не только у нас, но и во всем мире. Трамп поставил перед миром огромную загадку: что будет? Он действует крайне непредсказуемо, «бьет дубинкой» налево и направо. В Евросоюзе это вызывает беспокойство, Канада также находится в растерянности. Я уже не говорю о Гренландии, ситуация вокруг которой тоже остается неопределенной.

Если людям нужна квартира и у них есть возможность ее купить — стоит это сделать. Резких изменений, скорее всего, не будет. В конце концов, людям все равно нужно где-то жить. Попытаться получить ипотеку под 6% — это разумное решение. 

Как инвестиционный инструмент недвижимость нельзя назвать однозначно хорошим или плохим. А вот во что я точно не советую вкладываться, так это в акции. Это как американские горки: может казаться, что ты находишься на дне, покупаешь, и акции взлетают, но может оказаться, что это еще даже не дно. Есть те, кто любит играть в казино, и у них это получается, но здесь ситуация другая. Риски слишком высоки.

Покупать или подождать?

Эксперт по недвижимости, инвестор Анастасия Крупко в беседе с журналистом Пруфы.рф подчеркнула, что в 2025-м году «мы все продолжим наблюдать большой разрыв цен между первичным рынком и вторичным рынком. Вероятнее всего, на первичный рынок цены будут продолжать расти. И на это будут влиять несколько факторов». 

– Рост цен на первичном рынке недвижимости в России обусловлен несколькими ключевыми факторами. Во-первых, это удорожание строительных материалов. Во-вторых, дефицит рабочей силы, включая строительные бригады, которых на рынке становится всё меньше. В-третьих, увеличение налоговых ставок. Всё это в совокупности будет способствовать дальнейшему росту цен на новостройки. Что касается рынка индивидуального жилищного строительства (ИЖС), то здесь цены могут вырасти на 30-40%.

На вторичном рынке жилья ситуация иная: цены, скорее всего, останутся на прежнем уровне, а в некоторых регионах возможно даже незначительное снижение. Основная причина этого – высокая ключевая ставка, которая привела к увеличению ипотечных ставок до 30%. Такие высокие платежи оказываются непосильными для многих россиян, особенно учитывая, что зарплаты не выросли в 3-4 раза. В результате, многие не могут позволить себе ни ежемесячные выплаты, ни даже одобрение ипотеки, – отметила эксперт. 

Она добавила, что в настоящее время разница в динамике цен между городами и регионами практически отсутствует. Все регионы находятся в равных условиях по спросу и возможностям покупки, поэтому значительных различий не наблюдается.

Что касается ожиданий снижения ипотечных ставок, то, по словам Анастасии Крупко, вероятно, этого не произойдет до конца 2025 года. Ставки, скорее всего, останутся на уровне 25-30%, и значительного снижения ждать не стоит. В связи с этим спрос на первичном рынке будет продолжать расти, особенно благодаря льготным программам, которые остаются наиболее доступным способом приобретения недвижимости для проживания или инвестиций.

– Если говорить о выборе между покупкой сейчас или ожиданием 2025 года, то текущий момент можно считать благоприятным для приобретения недвижимости. При снижении ипотечных ставок в будущем цены на жилье неизбежно вырастут, как и спрос. Таким образом, даже при высоких ставках, покупка сейчас может быть выгодной, так как при росте цен на недвижимость итоговые затраты могут оказаться сопоставимыми с будущими условиями.

Для тех, у кого есть значительные суммы наличных, рекомендуется рассмотреть возможность покупки нескольких объектов в рассрочку, а не одного. Это позволит более рационально распределить бюджет и увеличить потенциальную прибыль в будущем. Учитывая прогнозируемый значительный рост цен на недвижимость после 2027 года, покупки, сделанные сейчас, могут оказаться крайне выгодными с точки зрения роста капитала, – подытожила эксперт.

«Ценовой разрыв между первичным и вторичным жильем сохранится»

По мнению коммерческого директора девелопера AVA Тамары Коломийцевой, 2025 год может стать переломным для вторичного рынка, если будут приняты меры по его поддержке. Например, расширение программы «Семейная ипотека» на вторичное жилье в регионах с низким объемом нового строительства может оживить этот сегмент.

– Большинство экспертов прогнозируют умеренный рост цен на новостройки в 2025 году, однако динамика будет неравномерной и зависеть от множества факторов, таких как экономическая ситуация, доступность ипотечных программ, региональные особенности, а также характеристики конкретных жилых комплексов и их локации. Льготные ипотечные программы, ориентированные на первичный рынок, будут стимулировать спрос на новое жилье, что, в свою очередь, окажет давление на стоимость квадратного метра. Дополнительным фактором роста цен станет увеличение затрат застройщиков на строительные материалы, логистику и рабочую силу.

В крупных городах, где активно развиваются проекты бизнес-класса и повышается качество застройки, средняя стоимость квадратного метра может значительно вырасти благодаря улучшению инфраструктуры и уровня предложения. В то же время в регионах с преобладанием эконом-класса динамика цен будет более сдержанной. В начале года возможна временная коррекция цен, связанная с маркетинговыми акциями застройщиков и традиционным снижением спроса в первом квартале.

На вторичном рынке жилья аналитики ожидают стагнацию. Отсутствие льготных ипотечных программ сдерживает спрос со стороны покупателей, планирующих приобретение жилья в кредит. Дорожать будут лишь отдельные объекты с востребованными характеристиками, например, квартиры с качественным ремонтом. Значительное снижение цен на вторичном рынке возможно только в случае резкого увеличения предложения или серьезных политических изменений. 

Вторичный рынок продолжает сталкиваться с конкуренцией со стороны новостроек, и, несмотря на изменения в ипотечных условиях, ценовой разрыв между первичным и вторичным жильем сохранится. По данным ЦИАН, на конец 2024 года этот разрыв в крупных городах составляет около 19%, а по данным Центробанка за третий квартал 2024 года — до 57% по всей России, – считает эксперт. 

Тамара Коломийцева подчеркивает, что решение о покупке или продаже недвижимости зависит от целей покупателя. Если речь идет об улучшении жилищных условий, то откладывать покупку в 2025 году, по ее мнению, не имеет смысла, особенно с учетом действующих льготных ипотечных программ. 

Хотя новостройки в среднем на 15-20% дороже вторичного жилья, их приобретение остается более предпочтительным благодаря государственной поддержке, снижению ипотечных ставок и различным акциям от застройщиков.

– С инвестиционной точки зрения покупка недвижимости в текущих условиях также оправдана. При грамотном выборе объекта и условий сделки недвижимость остается надежным инструментом для сохранения и приумножения капитала. Даже в условиях колебания цен такие вложения могут быть выгодными в долгосрочной перспективе. Жилье можно сдать в аренду для получения пассивного дохода или продать в будущем, когда цены вырастут, – добавила она.