"Рынок жилья возвращается к практике 2000-х": чем может быть опасна рассрочка от застройщика

Продажа квартир в рассрочку от застройщиков набирает популярность, но, как отметила глава ЦБ Эльвира Набиуллина на пресс-конференции, это связано с серьезными рисками для покупателей. Она сообщила, что доля таких сделок увеличилась с 20% до 40%. При этом регулирование этой сферы остается сложным, так как рассрочка не считается кредитным продуктом.

Какие опасности могут подстерегать покупателей в таких сделках, и с какими трудностями сталкиваются застройщики?

Долговая нагрузка практически не учитывается  

Активное использование рассрочки началось после 1 июля, когда изменились условия льготных ипотечных программ. Многие потенциальные покупатели лишились возможности получить льготную ипотеку, а переход на рыночные условия затруднен из-за высоких процентных ставок по коммерческим программам, которые недоступны для большинства.

Эльвира Набиуллина выразила обеспокоенность тем, что распространение схем с рассрочкой несет риски как для покупателей недвижимости, так и для застройщиков. Она пояснила, что рассрочка предоставляется на ограниченный срок и предполагает, что в будущем покупатель оформит ипотечный кредит. Однако никто не гарантирует, что такой кредит будет одобрен, особенно на выгодных условиях с низкой процентной ставкой.

Рассрочка создает долговую нагрузку для покупателя, но информация об этом долге не передается в бюро кредитных историй (БКИ). Это означает, что банки не могут полноценно оценить финансовую устойчивость заемщика и его способность обслуживать дополнительные кредиты. В результате это может привести к чрезмерной закредитованности, так как реальная долговая нагрузка остается скрытой от кредиторов.

«Мы в банках такие риски – недопущения чрезмерной закредитованности – регулируем через показатели долговой нагрузки. Здесь эта долговая нагрузка не учитывается практически», – обратила внимание Эльвира Набиуллина.

С 2025 года в России вступил в силу стандарт защиты ипотечных заемщиков, который, среди прочего, запрещает такие практики, как ипотека с кешбэком. Согласно новым правилам, покупатель обязан вносить первоначальный взнос исключительно из собственных средств. Также под запретом оказалась субсидированная ипотека от застройщиков, при которой стоимость жилья искусственно завышается.

Однако, как отметила глава ЦБ, этот стандарт не распространяется на отношения между покупателями и застройщиками. Центральный банк не видит возможности регулировать других участников рынка недвижимости. Набиуллина подчеркнула, что важно, чтобы рассрочка как продукт не включала скрытых переплат и комиссий.

Основная сложность в регулировании рассрочки заключается в том, что она формально не является кредитным продуктом, а представляет собой особую форму договора купли-продажи. Банк России имеет полномочия регулировать только финансовые организации и кредитные продукты, но не может вмешиваться в гражданско-правовые отношения между застройщиком и покупателем, поясняют юристы. Таким образом, для регулирования рассрочки потребуются изменения в законодательстве.

Что делает такие сделки крайне рискованными для покупателей?

Необходимость регулирования рассрочки подтверждает экономист Рустем Шайахметов. В беседе с журналистом Пруфы.рф он объяснил, что при использовании рассрочки от застройщиков деньги покупателей не поступают на защищенные счета эскроу, а сразу передаются застройщику. Это создает серьезные риски: если застройщик обанкротится, покупатель может потерять свои средства. 

Чтобы минимизировать такие риски, как раз-таки и необходимы изменения в законодательстве:

– Суммы первоначальных взносов при рассрочке часто бывают значительными. Многие покупатели берут кредиты, займы или продают имеющуюся недвижимость, чтобы их оплатить. Если договор расторгается (а причины для этого могут быть самыми разными, включая изменения на рынке строительства), покупатель теряет право на получение жилья. При этом договоры рассрочки часто составлены так, что позволяют застройщику расторгнуть их практически по любому поводу. Это делает такие сделки крайне рискованными для покупателей. 

В отличие от долевого строительства, где многие аспекты строго регулируются, договоры рассрочки остаются в «серой зоне». Например, если покупатель перестает вносить платежи, застройщик оказывается в сложной ситуации. Высокая инфляция также усугубляет проблему. Фактически, рынок жилья возвращается к практике начала 2000-х, когда дома не сдавались, но деньги с покупателей уже были собраны. Это повторение истории, мы развиваемся по спирали. Я считаю, что надо жестко отрегулировать данный вопрос. 

Один из ключевых вопросов — что происходит с деньгами покупателей при банкротстве застройщика. В таких случаях средства в первую очередь идут на погашение налогов, зарплат и других обязательств, а покупатели могут остаться ни с чем. Это создает почву для социальной напряженности и даже криминальных действий, когда люди, отчаявшись вернуть свои деньги законным путем, обращаются к нелегальным методам. Важно, чтобы все стороны оставались в правовом поле, а урегулирование было справедливым.

Счет эскроу — это защищенный счет в банке, куда поступают деньги покупателей, а застройщик строит объект за свой счет. Это делает строительство дороже, но обеспечивает безопасность средств. При рассрочке же застройщик получает деньги напрямую, что удешевляет процесс, но увеличивает риски для покупателей. В долевом строительстве многие аспекты, включая повышение цен, строго регулируются, а в случае с рассрочкой таких механизмов нет. 

Если застройщик получит право расторгать договоры из-за «существенных изменений на рынке», это может привести к злоупотреблениям. Покупатели окажутся в крайне уязвимом положении, а рынок недвижимости станет еще более нестабильным. Чтобы избежать этого, необходимо ввести четкие правила и гарантии для всех участников сделок с рассрочкой.

---

---