Перераспределение земельных участков // Как увеличить площадь участка, предназначенного для ИЖС, ЛПХ, огородничества, садоводства
Нередко у собственника участка, предназначенного для ИЖС, ЛПХ, огородничества и садоводства[1], возникает необходимость увеличения его площади. В случаях, когда смежный участок (земля) пустует, никем не используется и находится в публичной собственности, оптимальным способом, позволяющим на законных основаниях увеличить площадь участка, является правовой механизм перераспределения частного участка с публичным.
О процедуре и особенностях перераспределения участков ИЖС, о том, сколько это стоит, и какие препятствия могут ждать собственников участков, я и расскажу в данной статье, основываясь на опыте Правого центра ДВА М и актуальной судебной практике. О перераспределении участков, предназначенных не для ИЖС, читайте в моей предыдущей статье.
Что с собой представляет процедура перераспределения участков ИЖС
Перераспределение участка ИЖС – это образование нового участка в большей площади путем присоединения смежного участка (земли) к существующему. Простыми словами, из участка, находящегося в публичной собственности «отрезается» часть площади (или вся земля) и «прирезается» к частному участку ИЖС. В обиходе процедура перераспределения называется «прирезкой».
В рамках перераспределения участков ИЖС можно выделить два случая: это перераспределение между частными земельными участками, а также между частным участком и участком (землей), принадлежащим государству. Если первый способ фактически не вызывает затруднений, так как участки перераспределяются на основании соглашения, заключенного между физическими лицами (при соблюдении условий), то во втором случае, как правило, возникают трудности, так как перераспределение согласовывается с уполномоченным органом.
В данной статьей подробнее остановимся на втором случае перераспределения, так как он является наиболее распространенным.
По общему правилу, перераспределение участков ИЖС осуществляется в соответствии с утвержденным проектом межевания территории (ПМТ), то есть если планируемое увеличение не соответствует ПМТ, то собственнику участка необходимо внести изменения в проект. Если же ПМТ для соответствующей территории отсутствует, перераспределение будет происходить на основе схемы расположения участка, которая готовится гражданином и утверждается уполномоченным органом.
При этом собственникам стоит учитывать, что увеличение площади участка путем прирезки публичного участка возможно только при соблюдении ряда условий, установленных законом.
Условия перераспределения участков ИЖС (максимальный размер участка)
Одним из основных условий, которые необходимо соблюсти для перераспределения участков ИЖС, – это увеличение площади образуемого участка не более чем до установленных предельных максимальных размеров участков (пп. 3.п.1 ст. 39.28 ЗК РФ), которые устанавливаются, как правило, в документах градостроительного зонирования – ПЗЗ населенных пунктов. Данное условие призвано ограничить площадь участка, которую собственник вправе получить на льготных основаниях (по льготной цене и без проведения торгов).
Между тем, нередко в ПЗЗ населенных пунктов максимальный размер земельного участка, предназначенного для ИЖС, ЛПХ равен 500 000 кв. м. (например, ПЗЗ Одинцовского, Рузского городских округов, иных округов Московской области). Очевидно, что такие размеры установлены для дальнейшего межевания участков.
При буквальном толковании пп. 3 п.1 ст. 39.28 ЗК РФ можно подумать, что к частному участку можно прирезать условные 100 000 кв. м. и стать собственником огромного (по меркам ИЖС) участка. Однако это не совсем так.
Во-первых, площади участков конкретно под ЛПХ ограничены федеральной нормой, в соответствии с которой максимальный размер общей площади участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности (ином праве) у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, устанавливается в размере 5 000 кв. м. и который может быть увеличен субъектами РФ, но не более чем в 5 раз (25 000 кв. м.)[2].
Во-вторых, применительно к перераспределению частного участка с публичными землями такое перераспределение невозможно, если из публичных земель можно образовать самостоятельный участок, без нарушения требований к образуемым участкам, то есть участок, права на которые граждане и юридические лица могут приобрести в общем порядке. Из указанного следует, что прирезаемая часть должна быть менее предельного минимального размера участка, установленного градостроительным регламентом (при наличии) либо она может быть больше, но в конфигурации, которая при формировании самостоятельного участка приведет к вклиниванию, вкрапливанию и т.д., то есть к невозможности формирования участка по правилам ЗК РФ[3].
При этом бремя доказывания возможности формирования самостоятельного участка ложится на уполномоченный орган. Нередко данный факт доказывается заключением кадастрового инженера, а также путем проведения землеустроительной экспертизы[4].
Стоит отметить, что градостроительный регламент некоторых территорий и вовсе не устанавливает предельные размеры участков. Например, в ПЗЗ города Москвы, вплоть до 18.04.2022 года предельные размеры для рассматриваемых участков не были установлены[5], что порождало многочисленные отказы со стороны ДГИ г. Москвы. В ПЗЗ ряда городских округов Московской области также не устанавливаются предельные (минимальные и максимальные) размеры для участков под садоводство и огородничество. Однако в соответствии с правовым подходом, выработанным судами общей юрисдикции, само по себе данное обстоятельство при отсутствии иных оснований для отказа, в том числе вышеперечисленных условий, ограничивающих размер участков, не может препятствовать перераспределению земельного участка[6].
Помимо соблюдения условия о непревышении максимального размера участка, перераспределение также должно отвечать и иным требованиям, в частности:
- на образуемом участке не должны располагаться объекты третьих лиц;
- участок не должен быть предметом аукциона, в отношении него не должно быть действующего решения о предварительном согласовании предоставления;
- не должен быть ограниченным в обороте или изъятым;
- должен соответствовать общим требованиям, предъявляемым к образуемым участкам;
- границы участка должны быть установлены в соответствии с законодательством и т.д.
С какими еще сложностями может столкнуться собственник при перераспределении
Как показывает анализ судебной практики, при обращении за перераспределением участка собственники могут столкнуться с отказом в перераспределении в связи с тем, что у перераспределяемых участков разные виды разрешенного использования.
Между тем, несовпадение видов разрешенного использования перераспределяемых участков при условии, что участки входят в состав одной территориальной зоны и отнесены к одной категории земель, а также учитывая, что действующим законодательством не установлен запрет на перераспределение участков с разными видами разрешенного использования, не может повлечь за собой отказ в перераспределении[7].
Также стоит отметить, что в некоторых случаях образование в результате перераспределения участка менее минимального размера может быть признано законным. Так, в одном деле ВС РФ отменил судебные акты нижестоящих судов, признав перераспределение законным, в ситуации, когда участок изначально (до установления градрегламента) не соответствовал минимальному размеру, а за счет прирезаемой части достижение минимального размера также не представлялось возможным[8].
Размер платы за «прирезку»
Увеличение площади участка за счет «прирезки» от публичных земель или участков осуществляется платно.
Размер платы зависит от того, в чьей собственности находится публичный земельный участок, а также в каком регионе он находится. Если речь идет о федеральном участке, то размер платы составит 15% от кадастровой стоимости федерального участка, рассчитанной пропорционально площади части участка, которая подлежит передаче в частную собственность[9].
По участкам, находящимся в собственности субъекта, или в неразграниченной собственности, размер определяется субъектом РФ. Например, в Московской области это – 50 % от кадастровой стоимости регионального участка[10]. В Москве же своя специфика определения платы, а именно, размер платы рассчитывается как разница между кадастровой стоимостью участка после увеличения в результате перераспределения и кадастровой стоимостью участка до его перераспределения по состоянию на день подачи соответствующего заявления[11]. При этом, если в отношении частного участка установлен запрет на строительство, то плата составит 20% от указанной разницы.
Заключение
В ситуациях, когда иные способы увеличения участка, например, путем уточнения его границ, выкупа смежного участка и его объединения с основным, не могут быть реализованы или не отвечают целям собственника, правовой механизм перераспределения участков при грамотном правовом подходе может стать наилучшей возможностью увеличения участка ИЖС, так как, во-первых, предполагает льготный размер приобретаемого земельного участка (50% от кад. стоимости против 100% кад. стоимости в МО), во-вторых, не предполагает проведение торгов для приобретения прирезаемой части участка.
[1] Далее по тексту для удобства – «участки ИЖС».
[2] Федеральный закон от 07.07.2003 N 112-ФЗ (ред. от 04.08.2023) «О личном подсобном хозяйстве» (норма не применяется к участкам, расположенным в Арктической зоне РФ и на других территориях Севера, Сибири и Дальнего Востока).
[3] Кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 09.11.2023 N 88а-35637/2023; Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 16.02.2022 N 88а-3172/2022; Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 06.04.2022 N 88а-7238/2022 по делу N 2а-1178/2021.
[4] Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 17.08.2022 N 88а-16275/2022 по делу N 2а-716/2022.
[5] Постановление Правительства Москвы от 19.04.2022 N 622-ПП.
[6]Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 29.12.2021 N 4-КАД21-55-К1; Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 11.10.2023 N 88а-23204/2023 по делу N 2а-136/2022.
[7] Кассационное определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 25.01.2023 N 88а-851/2023(88а-12637/2022) по делу N 2а-5338/2022; Определение Верховного Суда РФ от 01.07.2022 N 306-ЭС22-10062 по делу N А65-13001/2021.
[8] Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 10.08.2022 N 18-КАД22-30-К4.
[9] Постановление Правительства РФ от 03.12.2014 N 1308 «Об утверждении Правил определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в федеральной собственности».
[10] Постановление Правительства МО от 20.05.2015 N 364/19 «Об утверждении Порядка определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена».
[11] Постановление Правительства Москвы от 08.04.2015 N 166-ПП (ред. от 17.05.2016) «Об утверждении Порядка определения размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате их перераспределения с земельными участками, находящимися в собственности города Москвы, землями или земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена».