Освоение земельного участка: что это такое и зачем нужно
По данным Единого государственного реестра недвижимости, в России насчитывается 12,5 млн садовых и 540 000 огородных участков, из них около 15% заброшены. То есть собственники их не используют. Чтобы исправить сложившуюся ситуацию, были разные идеи. Одна из них — освободить от уплаты земельного налога или компенсировать затраты на освоение участка. Но власти выбрали другой вариант.
Важно отметить, что надо четко разграничивать «использование» и «освоение» земли. Второе понятие из двух означает проведение мероприятий, предваряющих использование участка. Об этом Верховный суд указал еще семь лет назад в Определении № 18-КГ17-14.
Однако только с 1 марта 2025 года в Земельный кодекс добавят дефиницию «освоение участка», под которым подразумевают действия владельца, необходимые для приведения земли в состояние, пригодное для ее разрешенного использования.
Перечень таких мероприятий и признаки неиспользования участков установило Правительство РФ в проекте Постановления «Об установлении перечня мероприятий по освоению земельных участков из состава земель населенных пунктов, садовых земельных участков и огородных земельных участков»:
- если в течение двух лет и более на нем не появилось фундамента, подземных конструктивных элементов;
- если в течение пяти лет построенное здание не зарегистрировано. Исключение составляют случаи, когда разрешение о строительстве содержит другие сроки.
К признакам неиспользуемых земель с существующими постройками относятся:
- неиспользование этих зданий по целевому назначению в течение пяти и более лет;
- разрушение или повреждение конструктивных элементов построек (например, разрушена крыша, стены, нет окон или стекол в них), если в течение пяти и более лет не проводился ремонт.
Кроме того, неиспользуемыми, согласно документу, могут быть признаны участки, на которых не предполагается капитального строительства, если:
- на земельном участке в течение трех и более лет не осуществляется деятельность, соответствующая правовому режиму земельного участка;
- их площадь захламлена мусором, предметами, которые не связаны с использованием земельного участка, или заросла сорняками высотой более 1 м и более чем на 50%. При этом собственник не проводит работы по очистке участка в течение года и более.
Захламление участка и разрушения, перечисленные выше, тоже могут стать причиной признания неиспользования земли для частного приусадебного хозяйства с постройками.
Данное Постановление еще не принято, это только проект, который был подготовлен Росреестром 09.08.2024 г., поэтому возможны доработки и корректировки в тексте. Скорее всего, он найдет одобрение в Государственной Думе, так как его положения конкретизируют нормы об освоении земельного участка.
«Под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка» (Дело № А41-66194/2019)
В сложившихся условиях главным бенефициаром от нововведений выступает государство.
Хотя статс-секретарь Росреестра Алексей Бутовецкий подчеркивал, что основная цель обсуждаемых поправок — не наказание собственников или изъятие у них участков, а стимулирование, чтобы ухаживать за ними.
«Законопроект фактически создает механизм воздействия на лиц, которые годами или даже десятилетиями не используют земельные участки. Кроме того, это защитит собственников участков от произвольных оценок со стороны проверяющих, поскольку будет однозначно понятно, используется земля или нет», — говорил Бутовецкий.
В Постановлении КС РФ № 50-П от 6 ноября 2024 года указано, что в действующем законодательстве не содержится ясного и недвусмысленного указания на срок для освоения участка, предназначенного для ИЖС, что не позволяет судам ссылаться на ст. 204 ГК РФ. Когда срок в три года будет установлен новыми положениями законодательства, он сможет служить основанием для привлечения лица к ответственности.
Собственникам земли, за которой не ухаживают, необходимо учитывать, что изъятие участка — крайняя мера. Сначала власти направят такому владельцу предписание о необходимости привести участок в порядок. Далее будут уже финансовые санкции. За неиспользование земли ч. 3 ст. 8.8. КоАПа РФ предполагает административный штраф для физлиц в размере от 1 до 1,5% кадастровой стоимости участка, но не менее 20 000 руб., для должностных лиц – от 1,5 до 2% кадастровой стоимости участка, но не менее 50 000 руб., для юрлиц – от 3 до 5%, но не менее 400 000 руб.
Таким образом, будет действовать трехступенчатая система наказания: сначала предписание — потом штраф — и только после этого возможно изъятие земли.
Новая норма не ставит целью прекращение прав на земли, так как, изъятие участка - исключительная мера, которую применяют лишь по решению суда, если собственник не исполнил предписание об устранении нарушения. Для государства необходимо, чтобы земля использовалась и не создавала препятствий для осуществления деятельности иным лицам, например, соседям. Прежде всего, введённая норма должна коррелироваться с основополагающими принципами земельного законодательства и учитывать как частные, так и публичные интересы.
Если предполагать причины будущих споров вокруг обсуждаемой новеллы, то, скорее всего, основные конфликты будут упираться в сроки, необходимые для освоения участков. Наверняка, владельцы попытаются указывать на нехватку времени для выполнения этих мер. Так или иначе, все покажет лишь судебная практика.
Автор: Армен Серобян, управляющий партнер