Заплатят ли за право аренды? // Об отдельных вопросах изъятия арендованных земель для КРТ
Комплексное развитие территорий (КРТ) нежилой застройки является в Москве и в ряде иных регионов одним из главных оснований изъятия недвижимости для государственных нужд. Причём процедура изъятия имеет свои особенности.
Стоит отметить, что многие владельцы изымаемой недвижимости не придают должного значения компенсации за право аренды участков, на которых она расположена. А интересуются в первую очередь размером возмещения за сами здания. Хотя компенсация за арендованный участок при его изъятии может быть весьма значительной.
В этой статье я с учётом наработок Правового центра «Два М» рассмотрю вопросы, связанные с отделёнными случаями изъятием для целей КРТ арендованных участков. А именно ситуации, когда оставшийся срок аренды составляет менее пяти лет либо договор аренды продлён на неопределённый срок. А также ситуацию с участками под объектами недвижимости, на которые право аренды не оформлено, хотя собственник здания обладает соответствующим исключительным правом (ст. 39.20 ЗК РФ). При этом, хотя рассмотрено изъятие для нужд КРТ, часть вопросов будет актуальнп и для случаев изъятия по иным основаниям.
Как компенсируется право аренды
Кратко обозначу правила игры, связанные с изъятием арендованных участков для нужд КРТ. Так при реализации КРТ по инициативе уполномоченного органа вся недвижимость в границах, установленных решением о КРТ, подлежит изъятию для государственных нужд на основании п. 7 ст. 65 Градостроительного кодекса РФ (если иное не предусмотрено решением о КРТ).
В том числе изъятию подлежит и право аренды земельных участков[1]. При этом согласно пп. 3 п. 3 ст. 56.8 ЗК РФ в случае досрочного прекращения договора аренды земельного участка рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка до истечения срока действия указанного договора. Согласно разд. II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков[2] такая стоимость зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на участок, целевого назначения и разрешенного использования участка.
Исходя из практики, компенсация по договорам аренды с большим оставшимся сроком практически равна стоимости права собственности (с дисконтом на считаные проценты от рыночной цены участка). Сложнее с договорами, имеющими к моменту решения об изъятии небольшой оставшийся срок действия. При этом с точки зрения стоимости права аренды существенно различаются ситуации когда:
- у арендатора нет преимущественного права на заключение нового договора.
- у арендатора есть исключительное или преимущественное право на заключение договора на новый срок, которое он смог бы реализовать если бы участок не был изъят.
Второй случай касается в основном застроенных участков, собственники зданий на которых имеют исключительное право аренды таких участков, предусмотренное ст 39.20 Земельного кодекса. При этом изъятие для КРТ касается в первую очередь как раз застроенных участков (хотя бывают и исключения).
Относительно порядка изъятия и определения компенсации кратко отмечу следующее:
- процедура изъятия может быть начата сразу после принятия публичным субъектом решения о КРТ и заключения договора с застройщиком, реализующим такой проект;
- по ходатайству такого застройщика уполномоченный орган (в Москве – Департамент городского имущества) принимает решение об изъятии, содержащее пообъектный перечень изымаемого имущества. Такое решение может быть предметом судебного оспаривания;
- изначально оценка права аренды, как и иной изымаемой недвижимости, проводится застройщиком, реализующим проект КРТ. После чего уполномоченный орган (в Москве – Департамент городского имущества) предлагает арендатору заключить соглашение об изъятии по такой цене;
- при недострижены соглашения вопрос о размере компенсации разрешается в судебном порядке на основании поданного уполномоченным органом иска об изъятии имущества. При этом, для ускорения изъятия, вопрос о размере компенсации может быть выделен в отдельное производство[3];
- в рамках спора о размере компенсации назначается судебная экспертиза, которая и определяет соответствующую сумму.
При этом спецификой изъятия недвижимости для целей КРТ, помимо прочего, является отсутствие отдельного этапа выявления правообладателей изымаемой недвижимости.
До пяти и более
Важность оставшегося срока аренды обусловлена тем, что в силу п. 7 ст. 56.12 Земельного кодекса в отношении арендованных участков с оставшимся сроком аренды менее 5 лет изъятие для целей КРТ производится путём прекращения прав на них на основании одностороннего уведомления. То есть без выплаты какой-либо компенсации. Вопрос о возможности последующего взыскания убытков в такой ситуации заслуживает отдельного рассмотрения.
Но в той же норме есть важная оговорка – она не касается участков, занятых объектами недвижимости. Соответственно, тот факт, что на момент изъятия участка для нужд КРТ оставшийся срок договора составляет менее пяти лет, не должен лишать его арендатора права на компенсацию. Судебной практики по данной норме пока не сформировано, но формулировка представляется достаточно однозначной, чтобы исключить иное толкование.
Однако небольшой оставшийся срок договора в любом случае противоречит интересам арендатора участка под объектами недвижимости. Как было указано выше, в силу Методических рекомендаций Минимущества, компенсация за изымаемое право аренды определяется, в том числе, сроком аренды. И в отношении договора с небольшим оставшимся сроком действия цифры с высокой вероятностью будут существенно ниже, чем при сроке, близком к 49 годам.
Так, указанные методические рекомендации хотя и предполагают учёт преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок, но не указывают, как именно оно должно учитываться. Равно как не урегулирован данный вопрос и федеральными стандартами оценки. Также данными нормативными документами не определена конкретная взаимосвязь меду сроком аренды и величиной компенсации за прекращение такого права
В связи с чем конкретная цифра будет зависеть во многом от усмотрения оценщика (судебного эксперта). Так, с одной стороны, при наличии исключительного права на продление аренды неограниченное количество раз по 49 лет оставшийся срок по действующему договору мало влияет на хозяйственную ценность и, соответственно, рыночную стоимость «единого объекта недвижимости», состоящего из здания и участка. С другой - при формальном подходе оценщик (эксперт) может ограничиться имеющимся сроком действия договора.
При этом приходится констатировать, что суды, как правило, в вопросы методики оценки не вникают, относя их к профессиональной компетенции эксперта-оценщика.
Соответственно, дабы не искушать судьбу, собственнику здания к моменту изъятия желательно иметь на участок под ним договор аренды с максимально возможным оставшимся сроком действия. Нужно отметить, что прямой возможности продлить срок действующего договора аренды или расторгнуть старый договор и заключить новый закон не содержит. Но в ряде случаев основания для этого найти можно.
Неопределённый срок, но предсказуемый результат
Распространённая ситуация как для застроенных участков, так и для свободных – договор аренды, продлённый на неопределённый срок в режиме п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Можно долго рассматривать различные подходы юристов к статусу такого договора и оценщиков - к стоимости прав по нему. Можно, но не особо нужно, поскольку с вероятностью, приближающейся к единице, арендодатель от такого договора откажется на этапе, предшествующем изъятию (актуально как для КРТ так и для изъятия под иные нужды).
Основной вопрос – насколько такой отказ будет правомерным. И вывод, исходя как из буквы закона, так и из судебной практики на данный момент, однозначный. Арендатор, в том числе публичный, может отказаться от продлённого на неопределённый срок договора аренды немотивированно. Достаточно лишь уведомления за три месяца.. В том числе если речь идёт о застроенном участке или иных случаях, когда у арендатора есть исключительное или преимущественное право на заключение нового договора. Так применительно к ситуации изъятия участка данный вопрос был рассмотрен в рамках дела N А40-88927/23[4].
В данном деле суд счёл, что поскольку арендодатель от договора отказался с соблюдением установленной процедуры то его мотивы значения не имеют. На основании чего отказался признать незаконным невключение участка, договор в отношении которого расторгнут, в перечень имущества за которое выплачивается компенсация. При этом в контексте иных вопросов практика о допустимости немотивированного отказа публичного арендатора от договоров аренды, продлённых на неопределённый срок, и невозможности применения к ним норм о злоупотреблении правом однозначна[5].
В случае отказа арендодателя от договора аренды незастроенного участка (в т.ч. занятого некапитальными объектами) вопрос о компенсации уже не возникнет
Применительно же к застроенным участкам после отказа от договора возникнет неоднозначная ситуация, когда собственник здания фактически продолжает использовать участок, но без оформленных земельно-правовых отношений.
А что будет при отсутствии прав на участок?
В вышерассмотренной ситуации отказа арендодателя от договора аренды, продлённого на неопределённый срок, на момент изъятия собственник здания не будет иметь какого-либо права на участок (если не успеет заключить новый договор). Такая ситуация может сложиться и по иным причинам.
При этом, с одной стороны, можно считать данную ситуацию урегулированной законом в пользу собственника. Так в соответствии с п. 3 ст. 26 Федерального законы от 31.12.2014 N 499-ФЗ в случае, если у собственника объектов недвижимости, отсутствуют предусмотренные Земельным кодексом права на земельный участок, на котором расположены такие объекты размер возмещения за изымаемый земельный участок определяется в порядке, установленном законодательством для определения размера возмещения арендатору земельного участка, переданного в аренду на сорок девять лет (за рядом исключений).
С другой стороны, практика применения данной нормы, несмотря на очевидную распространённость ситуаций, носит единичный характер, а применительно к арбитражным судам Московского округа отсутствует вообще.
При этом в ряде случаев суды указывают на то, что при отсутствии зарегистрированных прав на участок под зданием оно, с учётом наличия исключительного права на заключение договора аренды участка, оценивается вместе с таким участком как единый объект недвижимости.
Так, в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 25.11.2021 N Ф05-22345/2021 по делу N А40-150703/19-150-1206 указано:
По сходным правоотношениям, в силу пункта 2 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
(…)В этой связи земельный участок и расположенный на нем оцениваемый объект оценены оценщиком как единый объект недвижимости, на что указано в отчете об оценке от 07 февраля 2017 г. N 17-00-01-4.
Принимая во внимание изложенное, суд кассационной полагает, что выводы судов о том, что в отчете об оценке от 07 февраля 2017 г. N 17-00-01-4 не определена стоимость права аренды на земельный участок, не являются обоснованными и не могли служить основанием для удовлетворения исковых требований.
Вероятно, практике применения нормы п. 3 ст. 26 ФЗ № 499 ещё предстоит сложиться с учётом происходящих сейчас в Москве многочисленных изъятий объектов недвижимости, права на участки под многими из которых не оформлены.
Пока же собственникам зданий лучше не рисковать и принимать все возможные меры к оформлению долгосрочной аренды участков. В том числе с учётом того, что иначе может возникнуть вопрос о том, распространяется ли исключительное право собственника здания (статус «единого объекта недвижимости» для целей оценки) на весь участок под ним в его кадастровых границах, или только на его часть.
Что делать собственникам зданий, не имеющим долгосрочного договора аренды участка?
Первая и очевидная рекомендация – всегда иметь в отношении участка под зданием долгосрочный договор аренды. Причём именно всегда, а не тогда, когда есть риск изъятия участка. Поскольку заключение нового долгосрочного договора аренды может оказаться небыстрой процедурой. Например, из-за необходимости уточнения границ участка, внезапно появившихся на нём красных линий, выявления самовольных построек или иных подобных сложностей. И часто вопрос приходится решать в судебном порядке.
Также необходимо убедиться, что права на объекты недвижимости на участке зарегистрированы, в кадастр внесены сведения о нахождении этих объектов на соответствующем участке.
Подробно о подготовке к изъятию – в материале моей коллеги.
В период подготовки и реализации в отношении участка процедуры КРТ стоит отслеживать принимаемые уполномоченным органом решение о КРТ и непосредственно об изъятии объектов. В случае неуказания в таких решения объектов, за которые полагается компенсация (например указано только здания без участка или участок без здания) обжаловать эти ненормативные акты. Аналогично, при попытке прекращения без выплаты компенсации прав по договору аренды застроенного участка с оставшимся сроком менее пяти лет ‑ обжаловать такие действий
Если уполномоченный орган признаёт принципиальную необходимость выплаты компенсации по договору с оставшимся сроком действия менее пяти лет или продлённому на неопределённый срок, но возник спор о её размере – при оспаривании подготовленной уполномоченным органом оценки, назначении судебной экспертизы стоит акцентировать внимание на том, что арендатор по такому договору в любом случае имеет исключительное право на аренду участка на 49 лет. В том числе – путём указания такого подхода в отчёте об оценке, который будет предоставляться в суд со стороны арендатора (а готовить такой отчёт весьма полезно, несмотря на неизбежность назначения судебной экспертизы по данной категории споров).
В свою очередь при отсутствии зарегистрированных прав на участок – стоит ссылаться на норму п. 3 ст. 26 ФЗ № 499 и на необходимость оценки здания с участком (правом его долгосрочной аренды) как единого объекта. Опять же – представить суду отчёт об оценке, включающий соответствующие выводы.
[1] П. 5 ст. 56.3 ЗК РФ
[2] Утв. Распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 N 1102-р.
[3] ч. 3. ст. 130 АПК, для Москвы –прямое указание в ст. 10 Федеральный закон от 05.04.2013 N 43-ФЗ
[4] Решение Арбитражного суда г. Москвы от 15.08.2023, апелляционное постановление от 24.10.2023, кассационное постановление от 21.02.2024.
[5] Например, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27.06.2017 по делу N 305-ЭС17-2608, А41-13398/2016; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.09.2017 N Ф05-12886/2017 по делу N А40-7583/2015; Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.02.2015 N Ф05-245/2015 по делу N А40-70750/14.