Основные положения о самовольной постройке

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ).

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного суда Российской Федерации № 44 от 12 декабря 2023 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка.

Возведение здания, сооружения с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

– возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

– возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

– возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

– возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной.

Возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой.

Лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом

Постройка может быть признана самовольной на любом этапе ее строительства, начиная с возведения фундамента.

Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа.

Законом могут быть определены категории объектов недвижимости, в отношении которых не допускается принятие судом или органом местного самоуправления решений об их сносе либо о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями. Например, объекты индивидуального жилищного строительства, построенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства.

Орган местного самоуправления не вправе принимать решение о сносе объекта, если право на объект или его часть зарегистрировано в ЕГРН. Только в судебном порядке может быть рассмотрено требование о сносе объекта недвижимости, право на который признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации в ЕГРН.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (ст. 260 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Из этого следует, что аренда земельного участка не создает должного правового основания для приобретения арендатором права собственности на постройку. При этом собственнику участка закон предоставляет явное преимущество в виде иска об освобождении участка. И лишь при определенных условиях (запрет сноса здания, превышение стоимости здания над стоимостью участка), а также с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком суд может либо признать право одной из сторон на выкуп у другой стороны предмета спора, либо продлить условия пользования земельным участком на новый срок.