Milleproroghe, le novità sulla casa: sconto fiscale allungato per i giovani under 36

Sì al taglio delle imposte d'acquisto della prima casa per i giovani under 36 che non hanno fatto in tempo a fare il rogito entro il 31 dicembre 2023 ma hanno stipulato solo il compromesso. Con il decreto Milleproroghe l'agevolazione è ammessa anche in questo caso. E ci sarà anche un credito d'imposta per chi ha fatto la stipula nei giorni scorsi prima dell'entrata in vigore delle novità.

Sanzioni soft e perdono per l’evasione di necessità se si pagano le tasse dovute

di Giuseppe Colombo

Lo sconto sulle imposte

Per favorire l’acquisto della prima casa da parte dei giovani di età inferiore a 36 anni con un Isee entro i 40.000 euro, il decreto legge Sostegni bis ha previsto l'azzeramento delle imposte dovute al rogito per gli atti stipulati nel periodo compreso tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023. In dettaglio:

• nel caso di acquisto da un venditore privato esenzione dal pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale;
• nel caso caso invece di acquisto dal costruttore oltre all’esenzione dalle imposte il riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva versata al venditore.

Il credito Iva può essere portato in diminuzione dalle imposte dovute su altri atti relativi a immobili, oppure utilizzato in dichiarazione per ridurre l'Irpef o anche usato in compensazione per pagare altre imposte.

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a cura della redazione Economia

Necessario il compromesso registrato nel 2023

Queste agevolazioni, come detto, sono state previste per le compravendite stipulate fino al 31 dicembre 2023. Si era poi parlato di una proroga con la legge di Bilancio, proroga che però non c'è stata. Con il decreto non si riaprono i termini ma si consente di usufruire ancora dello sconto sulle imposte di acquisto a chi aveva stipulato e registrato un contratto preliminare entro il 31 dicembre 2023. Agevolazione prevista, comunque, purché la stipula del contratto definitivo avvenga entro il 31 dicembre 2024.

Credito d'imposta per chi ha già acquistato

Il decreto, inoltre, viene incontro anche a chi ha già fatto il rogito, riconoscendo in questo caso un credito d'imposta aggiuntivo pari alle imposte versate dagli acquirenti e invece non dovute con le nuove norme. In pratica chi ha fatto il compromesso nel 2023 e il rogito dal 1° gennaio alla data di entrata in vigore del decreto e ha, ovviamente, pagato le imposte per intero, non perderà nulla. Scatterà infatti il credito d'imposta specifico, praticamente un vero e proprio rimborso. Il credito sarà utilizzabile nell'anno 2025 con le modalità previste in precedenza, quindi sia per ridurre l’Irpef che in compensazione.

La garanzia all’80% sui mutui per gli under 36

Come detto, l’estensione dello sconto fiscale arriva solo ora perché non aveva trovato posto in legge di Bilancio. La Manovra per il 2024, però, aveva allungato e ampliato l’altra gamba dell’intervento voluto dal governo Draghi sui mutui per i giovani: ovvero il potenziamento della garanzia Consap del Fondo prima casa. In caso di under 36 con reddito Isee sotto i 40mila euro (e per un mutuo entro i 250mila euro), la Manovra ha prorogato alla fine del 2024 la possibilità di farsi garantire dalla Consap fino all’80% del mutuo sottoscritto per comprare la prima casa, anziché al 50% abituale, riuscendo così a farsi finanziare dalle banche tutto il prezzo d’acquisto. Sempre con la Manovra, sono poi state previste altre categorie prioritarie per l’accesso a questa agevolazione: ad esempio, per le famiglie con almeno tre figli e Isee sotto i 40mila euro, la garanzia sale fino al 90%.

Queste disposizioni sono arrivate in un momento di forte rallentamento del mercato immobiliare e dei mutui in genere. La garanzia Consap ha dato grande spinta al mercato, soprattutto nel corso del 2022. Recenti numeri forniti dal Fondo al Sole24Ore dimostrano che nel triennio 2021-2023 i mutui garantiti sono stati quasi 225mila, di cui la metà (103mila) con garanzia potenziata all’80%.

Ma il trend recente è stato di calo: se nel 2022 i mutui per i giovani pesavano per un quarto del mercato dei mutui con ipoteca, la quota è andata via via scendendo. Come abbiamo ricostruito qui, l’impennata dei tassi voluta dalla Bce ha reso impossibile per le banche proporre offerte (in particolare a tasso fisso) appetibili per i ragazzi. Per via di legge, una volta che i tassi sono risaliti, si è anche eliminato il vincolo che imponeva alle banche tassi calmierati per i mutui Consap (non potevano superare il Tasso effettivo globale medio pubblicato trimestralmente dal Mef). Ma nell’estate 2023 lo strumento della garanzia all’80% ha toccato i minimi, con soli 4mila contratti siglati ad agosto: un terzo circa dei picchi di un anno prima.