Верховный Суд РФ расширил права покупателей новостроек на компенсацию дефектов

Рынок новостроек меняется: правопреемники смогут требовать компенсацию за брак

Верховный Суд РФ принял важное решение, которое может существенно изменить ситуацию на рынке новостроек. Теперь правопреемники, включая юридические лица, имеют право требовать от застройщиков устранения строительных дефектов или выплаты компенсации. Это касается случаев, когда жилье приобреталось для личных нужд, а не для коммерческой деятельности. Новые правила распространяются на всех собственников, а не только на первых.

Суть решения Верховного Суда

В конкретном деле, рассмотренном Верховным Судом, индивидуальный предприниматель заказал строительство дома, который впоследствии был продан другому лицу. Новый собственник обнаружил серьезные недостатки и уступил право требования их устранения компании-правопреемнику. Суд подчеркнул, что пятилетний гарантийный срок действует с момента передачи объекта и распространяется на всех последующих собственников, если жилье покупалось для личных целей.

Важно отметить, что даже после истечения гарантийного срока собственник или правопреемник сохраняет право на защиту, если дефект был обнаружен в течение этого срока. Это значительно расширяет круг лиц, которые могут требовать ремонта или компенсации.

Как доказать наличие дефектов?

Специалисты рекомендуют заказчикам и правопреемникам тщательно фиксировать время и обстоятельства обнаружения строительных недостатков. Процедуры приемки и документального оформления дефектов становятся ключевым фактором успеха в судебных разбирательствах.

Как отмечает президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков, доказать время выявления недостатков правопреемникам будет сложнее, чем первоначальным владельцам. Это связано с тем, что первые владельцы не всегда оформляют обнаруженные дефекты должным образом.

Защита прав потребителей

Суды обязаны применять защиту прав потребителей не только к первым собственникам жилья. Председатель правления Рейтингового агентства строительного комплекса Фёдор Выломов отмечает, что правопреемникам будет сложно собрать доказательства, подтверждающие момент обнаружения дефекта. Застройщики, в свою очередь, будут пытаться оспорить давность выявления недостатков.

Руководитель юридического департамента федеральной компании «Этажи» Сергей Чужаков подчеркивает, что главной сложностью будет доказать, что недостатки появились или были выявлены в период гарантийного срока.

Рекомендации по фиксации дефектов

Любая претензия должна быть зафиксирована в письменной форме. Официальный документ должен содержать максимальную детализацию и подписи всех сторон, включая представителя застройщика. Фото- и видеофиксация дефектов также является важной частью доказательной базы. Каждое обращение к застройщику необходимо регистрировать отдельно.

Татьяна Хлебалина, заместитель коммерческого директора по управлению объектами жилой недвижимости ASTERUS, рекомендует внимательно осматривать квартиру при приемке и фиксировать все недостатки в дефектной ведомости.

Дефекты делятся на существенные и несущественные. К существенным относятся нарушения, делающие жилье непригодным для проживания. В таких случаях необходима независимая техническая экспертиза.

Важные статьи закона

Управляющий партнер проектной компании IDI-Project Дмитрий Владимиров напоминает, что правила приемки-передачи квартиры прописаны в 214-ФЗ. Согласно статье 7, если объект сдан с отступлениями от условий договора, дольщик может потребовать безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Согласно статье 8, дольщик до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта условиям договора.

Координатор Движения обманутых дольщиков России Мила Рябова отмечает, что суды должны учитывать всю совокупность доказательств: электронную переписку, заявки в управляющую компанию, фото- и видеофиксацию, даже показания соседей. Главным становится факт и время обнаружения недостатка, а не дата подачи иска.

Однако эксперт обращает внимание на то, что застройщики часто продают квартиры через специально созданные под один проект юрлица-пустышки, которые банкротятся после окончания гарантийного срока или при появлении массовых дефектов.