Сроки исковой давности по недостаткам в новостройках

На фоне вступления в силу изменений в закон "Об участии в долевом строительстве", которые снизили гарантийный срок по ДДУ с пяти лет до трёх, мне вспомнилась интересная коллизия, с которой я столкнулся  десять лет назад, когда судился с застройщиками. 

Пятилетний срок давности для предъявления претензий в новостройках у нас устанавливался не только указанным законом "Об участии в долевом строительстве...", но и в Законе "О защите прав потребителей". В частности, ч.5 ст.29 ЗоЗПП говорит нам: 

 В случаях, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет (пяти лет на недвижимое имущество) и недостатки работы (услуги) обнаружены потребителем по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет (пяти лет на недвижимое имущество), потребитель вправе предъявить требования, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, если докажет, что такие недостатки возникли до принятия им результата работы (услуги) или по причинам, возникшим до этого момента.

 Но вот что интересно: в моём городе крупнейший застройщик предпочитал работать не с долевым участием, а продавал уже готовое жильё! То есть заключал не договоры долевого участия, а обычные договоры купли-продажи. И получается, что нормы Закона "О защите прав потребителей" о работах и услугах к таким договорам не применялись, а применялась ч.1 ст.19 Закона "О защите прав потребителей", которая устанавливала двухлетний срок, и никаких исключений для объектов недвижимости не делалось: 

В отношении товаров, на которые гарантийные сроки или сроки годности не установлены, потребитель вправе предъявить указанные требования, если недостатки товаров обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи их потребителю, если более длительные сроки не установлены законом или договором.

 Вопрос был, конечно, нетривиальный. По одному из договоров мы обратились в суд за пределами двухлетнего срока, и ответчик естественно с большим удовольствием указал на истечение сроков давности. 

Практика по данному вопросу в целом по стране была различной, но я со своей стороны разработал такую конструкцию. Согласно Закону "О защите прав потребителей" потребитель имеет право предъявить требования продавцу, изготовителю и импортёру. Я со своей стороны говорил о том, что мы предъявляем требования по недостаткам не столько как к продавцу товара, сколько к его производителю. А поэтому подлежат применению нормы ст.29 ЗоЗПП.

Однако суд первой инстанции моим словам не внял: 

Доводы представителя истца К.А. о том, что, по его мнению, срок исковой давности не был пропущен, поскольку, истцом заявлено требование к ответчику, как к застройщику, и соответственно, должны применяться нормы п. 3 ст. 29 Закона «О защите прав потребителей», предусматривающие 5-летний срок для предъявления требований, связанных с недостатками, - суд считает несостоятельными, поскольку, статья 29 Закона «О защите прав потребителей» регулирует отношения при защите прав потребителя при выполнении работ (оказании услуг) при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги), соответственно, не может применяться 5-ти летний срок исковой давности.

Тогда без особого энтузиазма я подал апелляцию. И - о чудо! - вторая инстанция со мной согласилась. Апелляционная тройка не вняла моей конструкции, а... просто сослалась на Закон "О долевом участии в строительстве", попутно указав, что срок исковой давности начинает течь с момента обнаружения недостатков: 

Суд первой инстанции связал начало течения срока исковой давности с датой подписания сторонами договора купли-продажи, имеющего силу акта приема-передачи и отказал в иске, сославшись на истечение срока исковой давности.

Судебная коллегия считает, что такой вывод был сделан судом без учета положения пункта 3 статьи 725 ГК РФ о начале течения срока исковой давности по искам о ненадлежащем качестве работы со дня заявления о недостатках - в случае, если законом, иными правовыми актами или договором установлен гарантийный срок и заявление по поводу недостатков результата работы сделано в пределах гарантийного срока. Кроме того, в силу ч.6 ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, что такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

Частью 5 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Как следует из материалов дела, для квартиры иной    гарантийный срок договором купли-продажи не предусмотрен.

Квартира передана истцу по договору купли-продажи, имеющему силу акта приема-передачи, 25.09.2008 года.

Как утверждает истец, недостатки квартиры выявлены им в процессе ее эксплуатации и 05.07.2013 года он направил ответчику претензию с требованием устранить выявленные недостатки в квартире. Доказательств того, что недостатки квартиры выявлены истцом ранее августа 2010 года в деле не имеется.

Таким образом, как со дня обнаружения недостатков в квартире, так и со дня до обращения истца с иском в суд (13.08.2013 года) трехлетний срок исковой давности, установленный статьями 725, 196 ГК РФ, не истек.

На мой скромный взгляд, моя позиция выглядела изящнее, но и на том, как говорится, спасибо. Дальше обжаловать ответчик не стал, а просто выплатил компенсацию. И с тех пор во всех своих договорах стал указывать пятилетний гарантийный срок на свои квартиры. Изменит ли свои гарантийные сроки после этих изменений - не знаю, но по идее нормы о долевом участии на договоры купли-продажи не распространяются...