Может ли третье лицо подать иск к застройщикам по закону о правах потребителя
Верховный суд (ВС) решит, распространяются ли нормы закона о защите прав потребителей на случаи, когда иск к строителю подает третье лицо. Как следует из данных судебной картотеки, в начале июля начнется рассмотрение кассационной жалобы компании «Эквилибриум».
Как следует из жалобы, в 2018 г. индивидуальный предприниматель по фамилии Нитенко заказал у девелопера «МДД-недвижимость» строительство жилого дома по договору подряда. Стоимость работ составила более 2,5 млн руб. В том же году Нитенко продал этот дом гражданке Якуповой. Через два года в доме начали выявляться строительные дефекты: трещины в стенах и, как следствие, продувание конструкций. Якупова обратилась с претензиями к подрядчику, так как, по ее мнению, трещины возникли из-за ненадлежащего исполнения обязательств при строительстве. Ответа она не получила и в 2021 г. уступила свои требования по возмещению убытков компании «Эквилибриум». Компания обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к застройщику и заказчику строительства о взыскании убытков в размере более 2,5 млн руб. В основе иска лежало нарушение гарантийных обязательств, предусмотренных в первоначальном договоре подряда между ИП и «МДД-недвижимость».
Все нижестоящие судебные инстанции в удовлетворении исковых требований «Эквилибриума» отказали, сославшись на то, что между компаниями не существует договорных отношений, так как истец не являлся стороной договора подряда. Передача дома от Нитенко к Якуповой произошла по договору купли-продажи, и к этим отношениям применяются нормы о продаже недвижимости, но не о защите прав потребителя, следует из позиции судов. Кроме того, двухлетний срок, установленный Гражданским кодексом для предъявления требований по качеству купленного жилья, истек.
В жалобе в ВС «Эквилибриум» настаивает, что дефекты дома выявлены в пределах пятилетнего гарантийного срока, установленного нормами Гражданского кодекса (ГК), а закон о защите прав потребителей подлежит применению независимо от того, был ли договор заключен напрямую с подрядчиком, конечный покупатель и его правопреемник имеют одинаковое право на качество товара.
В своем определении к принятию жалобы ВС отметил, что суды не выяснили ключевых обстоятельств: имело ли место нарушение гарантийных обязательств подрядчика и можно ли применить нормы закона о защите прав потребителей. Суд подчеркнул, что дефекты возникли в пределах гарантийного срока, установленного договором подряда, – пять лет. То есть этот срок может быть применен независимо от срока исковой давности по договору купли-продажи. Также в документе говорится, что закон о защите прав потребителей может применяться и к тем, кто не заключал договор с подрядчиком напрямую, если жилье приобретено для личных, семейных или бытовых нужд. ВС предложил установить, подпадают ли отношения под действие потребительского законодательства и распространяются ли гарантии подрядчика на покупателя, а затем и на его правопреемника.
ВС ранее четко разъяснил, что потребитель не может уступать коммерсанту потребительские штрафы по непросуженным требованиям, напоминает адвокат NSP Сергей Бахмисов. Но относительно иных требований практика по применению в таких случаях закона о защите прав потребителей разнилась, продолжает он, уточняя, что некоторые суды допускали применение норм к коммерсантам-правопреемникам. По мнению эксперта, решение ВС может стать практикообразующим и позволит применять закон о защите прав потребителя в случаях, когда покупатель уступил права коммерсанту.
Проблема ввода изначально дефектного жилья стоит остро, обратила внимание зампредседателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева: практически каждый новый жилой комплекс обладает недостатками, а суммы, которые гражданам удается взыскать через суд, остаются значительно ниже заявленных.
По итогам 2024 г. застройщики выплатили недовольным потребителям 100 млрд руб., подсчитали в Ассоциации юристов. Сами застройщики нередко называют себя жертвами «потребительского экстремизма», однако с этим не согласны в Роспотребнадзоре. В ведомстве заявили, что сначала нужно решить вопрос с качеством жилья, а уже потом разбираться, где потребитель прав, а где пытается нажиться на застройщике, – об этом говорилось на одной из сессий в рамках Петербургского международного юридического форума (ПМЮФ-2025).
«По некоторым оценкам, лишь 5% нового жилья полностью соответствует всем заявленным требованиям», – сетует Разворотнева, указывая на фактическое отсутствие ответственности застройщиков перед гражданами. Она заметила, что зачастую суды указывают заказчиков в качестве ответственных за нарушение гарантий. При этом многие инфраструктурные объекты (парки и парковочные зоны), которые фигурировали в планах застройки, но отсутствуют на финальной стадии реализации, редко становятся предметом спора в судах, хотя и подпадают под нарушение изначально заявленных условий договоров. Говорить о потребительском экстремизме, когда граждане используют свои права в целях получения выгоды за счет продавца или предпринимателя, некорректно, резюмирует она.
«Естественно, мы, как и остальные застройщики, регулярно сталкиваемся с потребительским экстремизмом, – говорит генеральный директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк») Давид Худоян. – Хотя в последнее время суды снижают процент удовлетворения требований». При этом он считает, что в случае подачи исков третьими лицами в пределах гарантийного срока «кардинально ничего не поменяется».
В подготовке материала участвовал Антон Филатов