Non pagare un mutuo non solo significa perdere la casa ma spesso vuol dire anche rimanere ancora indebitati, con poche prospettive di rimborsare il residuo e nessuna di ottenere nuovo credito. Lo suggeriscono i numeri sulle aste immobiliari resi noti da Reviva, società specializzata nella gestione delle esecuzioni immobiliari. I dati segnalano un calo delle procedure eseguite nel 2023 del 20% (152 mila contro 193 mila dell’anno precedente) e una diminuzione proporzionale del valore dei beni offerti. Gli immobili residenziali nel 2023 hanno rappresentato il 55% dell’offerta e il 42% del valore, il non residenziale il 34% dell’offerta a il 48,5% del valore, la quote residue sono rappresentate dai terreni.
Con le vendite all’asta si recupera solo una parte del credito
Fin qui si potrebbero valutare i numeri in maniera positiva perché si tratta di diminuzioni conseguenti al calo delle procedure pendenti. In realtà dietro questi dati si cela una realtà allarmante: nel 2018 le procedure pendenti erano 240 mila e alla fine del 2022 si erano ridotte a 138mila, in termini proporzionali significa -44,4%. I crediti deteriorati però nel periodo sono scesi da 342 a 306 miliardi, cioè solo il 10,5% in meno. La spiegazione purtroppo è semplice: le vendite all’asta sono riuscite a recuperare solo una parte del credito e i debiti sono tutt’altro che estinti. Ricordiamo infatti che se non si paga il mutuo e se il contratto non prevede una particolare clausola, di rarissima applicazione a quanto ci consta, che prevede il trasferimento diretto del bene dal debitore al creditore dopo un inadempimento di oltre nove mesi (è l’art. 2 del del 59/2016 che si rifà al cosiddetto “patto commissorio”) l’immobile finisce all’asta se non intercorre un successivo accordo tra le parti (come il “saldo e stralcio”) , e tutte le spese della procedura vanno ad ingrossare il debito. Se la cifra ricavata dalla vendita è inferiore al debito comprensivo di spese la differenza rimane a carico del debitore.
Le famiglie messe in ginocchio dai debiti
E in prospettiva il fenomeno potrebbe ampliarsi perché ci sono migliaia di famiglie messe in ginocchio dall’aumento delle rate dei mutui variabili. Chi ha preso un tasso indicizzato con l’Euribor attorno allo zero o addirittura sotto lo zero e se si è indebitato a una rata di partenza ai limiti della sostenibilità di allora oggi deve fare i conti con una rata raddoppiata e un’inflazione che ha anche eroso le capacità di acquisto con i soldi disponibili dopo aver pagato la rata. Il rischio di ulteriori forti aumenti dell’Euribor al momento forse è scongiurato, visto che il parametro trimestrale si è attestato attorno al 4%, cioè mezzo punto meno del tasso di Francoforte, ma certo il rischio che molti mutui vadano in sofferenza rimane alto.
I numeri delle aste immobiliari (e i prezzi di vendita)
Tornando ai dati di Reviva, un altro dato spiega perché il rischio di rimanere debitori a vita rimane alto: le aste si sono concluse con un prezzo medio degli immobili venduti di circa 700 euro al metro quadrato (una media ta i 330 euro degli appartamenti e i 1.100 delle case indipendenti) , ovvero poco più di un terzo del valore medio di mercato, stimato su base nazionale in 1.970 euro. Questo certo significa anche che per chi compra c’è sulla carta la possibilità di fare ottimi affari, ma va detto molti immobili offerti non hanno una grande appetibilità di mercato e poi bisogna fare i conti con il fatto che spesso le case acquistate all’asta sono in pessimo stato di conservazione (il debitore che lo abita non ha un grande interesse a curare l’immobile, anzi non di rado lo danneggia scientemente quando sa di dover andare via) e inoltre che quando ci si aggiudica una casa ancora abitata non sempre la sua liberazione è automatica.
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25 dic 2023
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