Московская программа комплексного развития бывших промышленных зон и неэффективно используемых территорий реализуется с 2021 года. Ее основная задача — преобразование промзон и других локаций Москвы в современные кварталы, которые объединят в себе жилую, деловую, производственную и досуговую зоны. Сегодня в столице разработаны 228 проектов комплексного развития территорий (КРТ), площадь которых составляет 2450 га, а градостроительный потенциал — 35 млн кв. м. Для их реализации производятся как работы по застройке и благоустройству, так и по предварительному сносу существующих объектов, а также изъятие ветхих и аварийных домов у граждан. Для того чтобы москвичи получали достойные компенсации и не возрастала социальная напряженность, необходимо проводить грамотную оценку изымаемого имущества.

Правовые аспекты комплексного развития территорий

Федеральным законом № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» от 30 декабря 2020 года взамен ранее используемых отдельных механизмов — развития застроенных территорий (РЗТ), комплексного развития территорий по инициативе органов местного самоуправления и комплексного освоения территорий (КОТ) введен единый механизм комплексного развития территорий (КРТ).

Согласно пункту 34 статьи 1 ГрК РФ, комплексное развитие территорий — это совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов.

В Градостроительном кодексе выделяют следующие виды КРТ:

комплексное развитие территории жилой застройки,
комплексное развитие территории нежилой застройки,
комплексное развитие незастроенной территории,
комплексное развитие территории по инициативе правообладателей.

В этой статье мы рассмотрим комплексное развитие территорий в рамках жилой и нежилой застройки. Предлагаем ознакомиться с таблицей, в которой кратко описаны виды и особенности КРТ.

Согласно пункту 7 статьи 65 ГрК РФ, реализация проектов комплексного развития территорий жилой и нежилой застройки связана с процедурой изъятия для государственных и муниципальных нужд расположенных на них объектов недвижимости. Для других видов КРТ изъятие не предусмотрено.

В пунктах 8 и 9 статьи 65 ГрК РФ содержатся ограничения для изъятия, которые могут быть расширены как федеральным правительством, так и субъектами РФ.

Особенности изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости в целях КРТ жилой и нежилой застройки, закреплены в ст. 56.12 Земельного кодекса РФ.

Карта проектов КРТ в Москве и Московской области

Планируемые проекты — синий маркер

Реализуемые проекты — красный маркер

Документы, на основе которых производится оценка изымаемых активов

Для того чтобы установить суммы, которые будут выплачены собственникам изымаемых объектов недвижимости, государственные учреждения привлекают независимых оценщиков или специалистов оценочных компаний. Для реализации проектов КРТ на основе их расчетов заключаются соглашения между правообладателем и государством в связи с изъятием земельных участков и расположенных на них зданий для государственных или муниципальных нужд.

Согласно статье 4 ГрК РФ, этот документ содержит:

- выкупную цену земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости, если они находятся в собственности физических или юридических лиц,

- размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости.

В нем прописываются и другие условия, предусмотренные пунктом 1 статьи 56.9 Земельного кодекса РФ.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право было нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также недополученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Подробнее об этом — в пункте 2 статьи 15 ГрК РФ.

Оценка производится в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. с изменениями и дополнениями, а также принятыми на их основе нормативными правовыми актами. Речь идет о Федеральных стандартах оценки, а также стандартах и правилах саморегулируемой организации оценщиков, в которой состоит специалист.

В соответствии с пунктом 5 статьи 56.8 Земельного кодекса РФ, дата, по состоянию на которую определяется стоимость изымаемого имущества, соответствует дню до даты принятия распоряжения об изъятии. Это может быть ретродата. Такой порядок принят для предотвращения увеличения стоимости объекта правообладателями с целью получения большей суммы компенсации после того, как будет принято распоряжение об изъятии. В том случае, если после принятия распоряжения произошло изменение вида разрешенного использования земельного участка, оценщик его не учитывает.

Однако стоимость убытков определяется по состоянию на дату проведения оценочных работ. Это обусловлено тем, что убытки не являются объектами оценки согласно статье 5 Федерального закона № 135-ФЗ, а также не указываются в распоряжении об изъятии. Поэтому размер убытков определяется не в основной части отчета, а в приложении к нему.

Величина убытков правообладателя в связи с изъятием принадлежащего ему объекта может быть довольно велика. В их состав входят:

убытки, связанные с оплатой услуг риелторов,
убытки, связанные с регистрацией прав собственности на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости,
убытки, связанные с перевозкой и ответственным хранением имущества,
убытки, связанные с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами,
убытки, связанные с утратой элементов благоустройства,
убытки, связанные с утратой зеленых насаждений,
упущенная выгода,
прочие убытки.

Семь главных ошибок при оценке изымаемого имущества

Когда оценщики определяют стоимость имущества, подлежащего изъятию, они могут допустить ряд ошибок. Рассмотрим самые распространенные из них.

1. Ошибки при определении рыночной стоимости объектов недвижимости

Определяя размер возмещения, оценщик может ошибочно учитывать (пп. 1-5, ст. 56.8 Земельного кодекса РФ):

объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, произведенные вопреки разрешенному использованию земельного участка или вопреки договору аренды,
неотделимые улучшения и объекты недвижимого имущества, произведенные после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земельного участка,
объекты недвижимого имущества, для строительства которых не требуется выдача разрешения на строительство и строительство которых начато после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии,
сделки, заключенные правообладателем изымаемой недвижимости после его уведомления о принятом решении об изъятии, если данные сделки влекут за собой увеличение размера убытков.

Когда оценивается рыночная стоимость изымаемой части земельного участка, специалист может ошибочно определить ее как рыночную стоимость самостоятельного участка. Однако в пункте 4 статьи 56.8 ЗК РФ сказано: «В целях определения размера возмещения за изымаемый земельный участок, который подлежит образованию, рыночная стоимость такого земельного участка, находящегося в частной собственности (рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на такой земельный участок), определяется как разница между рыночной стоимостью исходного земельного участка (рыночной стоимостью прекращаемых прав на исходный земельный участок) и рыночной стоимостью земельного участка, сохраняющегося у правообладателя (рыночной стоимостью сохраняющихся прав)».

Еще одна ошибка возникает, когда оценщик приступает к определению рыночной стоимости участка, а вид его разрешенного использования (ВРИ) отличается от того, который был на дату оценки. В этом случае, согласно пункту 5 статьи 56.3 ЗК РФ, рыночная стоимость определяется, исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения о его изъятии.

2. Ошибки при определении убытков, связанных с перевозкой и ответственным хранением имущества

Движимое имущество — предметы, ценности и т. п., которые располагаются в доме или на земельном участке, следует перевезти и сдать на хранение. Они будут находиться там до тех пор, пока собственник не приобретет новый аналогичный объект недвижимости, куда сможет все перевезти. Такой вид убытков включает в себя перевозку до места хранения, наемную силу для погрузки и разгрузки имущества, и, конечно, услуги ответственного хранения.

Случается, что оценщики ошибочно не учитывают этот вид убытков, предполагая, что правообладатели будут заниматься перевозкой имущества самостоятельно или за свой счет. В результате собственник недополучает компенсацию.

Услуги ответственного хранения имущества требуются, если у правообладателя отсутствует место его хранения. Период ответственного хранения определяется как срок, необходимый для поиска объекта аналогичного тому, который изымается у собственника (на возмещаемые средства он имеет право купить такой же объект по назначению, местоположению и другим характеристикам), его приобретения и переоформления, а также перевозки имущества в новый дом.

Оценивая убытки, связанные со стоимостью транспортировки и услуг грузчиков, оценщик должен учесть их дважды: на момент выселения при изъятии и на момент переезда на новый адрес. Кроме того, не следует забывать о затратах на разборку и упаковку имущества перед перевозкой, а также стоимости упаковочного материала.

Ошибки могут возникнуть и в том случае, если специалист по оценке некорректно определяет нужное количество часов для перевозки и найма грузчиков. Так, некоторые используют минимально возможный период, не учитывая весь объем имущества, а также время на загрузку и разгрузку.

Если анализ списка имущества, которое планирует перевезти собственник, проведен неправильно, может возникнуть логическая ошибка, связанная с некорректным определением вида транспортного средства и мощности рабочей силы. При этом на участке могут находиться габаритные или тяжелые объекты, для перевозки которых требуется специализированная техника. Поэтому может потребоваться расчет стоимости перевозки с помощью автоманипулятора.

3. Ошибки при определении убытков, связанных с долгосрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами

Расчет убытков, причиненных долгосрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами определяется, когда собственник официально сдает свою недвижимость в аренду.

В выписке из ЕГРН содержится запись о существующих ограничениях (обременениях) права на дату оценки. В договоре между собственником (арендодателем) и арендатором может содержаться пункт, связанный со штрафами в связи с расторжением договора аренды.

Так, размер штрафа может составлять один ежемесячный платеж, 1/10 часть от годовой суммы арендной платы, сумму за несколько месяцев вперед. Помимо этого, возможны и другие варианты.

О том, что не следует определять величину убытков при отсутствии подтверждающих документов, говорится в пункте 13 Федерального стандарта «Процесс оценки (ФСО III)».

Величина убытков может быть необоснованно завышена, если на дату оценки отсутствовали обязательства перед третьими лицами.

4. Ошибки при определении убытков, связанных с утратой элементов благоустройства

Убытки, возникшие из-за утраты элементов улучшений — незарегистрированных хозяйственных построек, прудов, площадок и дорожек на участке, забора и т. п., — представляют собой убытки, которые связаны с восстановлением аналогичных элементов. Всю информацию о них оценщик получает во время осмотра участка. Если он не учитывает эти объекты, то в большинстве случаев совершает ошибку.

5. Ошибки при определении убытков, связанных с утратой зеленых насаждений

Убытки, возникающие при утрате зеленых насаждений — это расходы, связанные с приобретением аналогичных деревьев, кустарников, цветов и других растений, а также их посадкой.

Чем старше насаждения, тем они дороже. Однако определить их возраст достаточно сложно, поскольку точного метода не существует. В связи с этим оценщику приходится доверять словам собственника. Если специалист использует аналоги с меньшим возрастом, чем у насаждения, которое он оценивает, это приведет к занижению размеров убытков (например, возраст черешни — 20 лет, а его оценивают в соответствии с аналогом пяти лет.

Оценщик также может совершить ошибки при идентификации, например, некорректно определить сорта растений, из-за чего размеры убытков будут завышены или, напротив, занижены.

6. Ошибки при определении убытков, связанных с арендой жилья

Когда происходит изъятие земельных участков с жилыми домами, собственники несут убытки, поскольку им необходимо арендовать временное жилье. Они будут находиться там либо пока не найдут другие квартиры, либо пока для них не построят новое жилье взамен изымаемого.

Специалисту по оценке следует получить выписку из домовой книги, на основе которой можно выяснить, сколько людей живут в квартире или частном доме. Это влияет на норму предоставления жилплощади. На основе полученной информации, необходимо будет подобрать жилье взамен изымаемого. Если выписка не будет получена, специалист не сможет определить количество проживающих людей, что может привести как к занижению так и к завышению размеров убытков.

Для лучшего понимания возможной рыночной стоимости аренды квартир и домов оценщик изучает предложения в как том районе, где находится изымаемый объект, так и в соседних локациях.

7. Ошибка при определении упущенной выгоды

Согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ, «под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право было нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)». Эта позиция соответствует положениям методических рекомендаций «Определение размера упущенной выгоды».

В соответствии с разделом 7.7 этих рекомендаций, размер упущенной выгоды определяется путем дисконтирования будущих денежных потоков, не полученных за время восстановления нарушенного производства. Если бы права собственников земельных участков не были нарушены, они получили бы эти финансовые средства при обычных условиях гражданского оборота.

Собственник должен представить оценщику документы, подтверждающие получение дохода на дату распоряжения об изъятии. Они должны быть оформлены должным образом и зарегистрированы. Иначе у специалиста не будет оснований для расчета упущенной выгоды.

Основная ошибка оценщика при ее определении может заключаться в том, что он не учтет сроки оформления прав собственности и ввода в эксплуатацию нового объекта недвижимости, организацию переезда и выход на прежний уровень дохода. Это может значительно занизить стоимость определенной им величины убытков.

В ряде случаев к убыткам, о которых мы рассказали выше, добавляется раздел «Площадь неотделимых от дома улучшений в соответствии с имеющейся документацией / Убытки, связанные с утратой незарегистрированных частей здания».

Он появляется, когда зарегистрированная площадь объекта недвижимости на дату изъятия не соответствует фактической площади. Речь идет о том, что собственник достроил здание, но не зарегистрировал достроенную площадь.

Поскольку в распоряжении об изъятии указаны кадастровый номер объекта и его площадь, оценщик не имеет права изменить объект оценки и посчитать стоимость здания с фактической площадью. В этом случае достроенная площадь рассчитывается в разделе убытков по той же стоимости 1 кв. м, которая определена в основной части отчета об оценке. При этом стоимость квадратного метра оцениваемого объекта недвижимости должна рассчитываться с учетом площади всего здания.

Темы и теги

Россия Экономика и Бизнес

размер убыток ГрК оценщик изъятие участок КРТ комплексный развитие земельный дата оценка