Изъять нельзя реконструировать// Комплексное развитие территорий в Москве. Итоги 2023 года
С момента введения в Градостроительный кодекс понятия комплексного развития территории (КРТ) прошло уже почти три года. И около двух - с момента массового старта проектов комплексного развития территории в Москве во второй половине 2021 г. А в апреле 2022 г. в зоны КРТ были единовременно внесены крупные массивы нежилой застройки.
Как показывает практика Правового центра «Два М», вопросы, связанные с комплексным развитием территорий (в первую очередь ‑ с включением застроенных участков в зоны КРТ), являются одними из наиболее актуальных для собственников недвижимости в Москве.
В настоящей статье я подведу итоги 2023 года в части практической реализации данного механизма.
Сейчас уже можно сделать выводы о функционировании данного института как с точки зрения права, так и хозяйственной и урбанистической сторон вопроса. И самое главное – о том, что делать собственникам нежилой недвижимости, в отношении которой начаты или планируются процедуры КРТ. Данные выводы основываются в том числе на опыте реализованных и находящихся в работе инвестиционных проектов и процедур по изменению границ зон КРТ, в которых задействованы юристы Правового центра.
В настоящей статье ситуация рассмотрена в отношении КРТ нежилой застройки г. Москвы в контексте использования КРТ как инструмента освобождения площадок под строительство. Применительно к Московской области и иным регионам более характерно КРТ в отношении жилой застройки или незастроенных территорий. Однако сделанные выводы могут быть актуальны и для иных регионов, в случаях, когда в зоны КРТ всё же попадёт существующая нежилая застройка.
Понятие комплексного развития территории и этапы процедуры КРТ нежилой застройки я рассматривал в предыдущих публикациях.
Кратко можно обозначить следующие основные этапы:
- установление зоны КРТ в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ);
- публикация проекта решения о КРТ, после которой правообладатели участков в охваченной таким проектом зоне имеют право (при единогласном решении) заключить договор о КРТ;
- принятие решения о КРТ, которое служит основанием для проведение торгов на право реализации КРТ или осуществления комплексного развития подведомственной городу организацией без торгов. В дальнейшем решение о КРТ будет основанием для принятия решения об изъятии всей недвижимости в зоне КРТ для государственных нужд.
Зачем понадобилось столько зон КРТ?
На начальном этапе применения института КРТ, а особенно после одномоментного включения в зоны КРТ огромных массивов нежилой застройки Москвы в апреле 2022 г. неизбежными были вопросы, кто, когда и на какие деньги будет эти массивы осваивать.
Уходящий год показал, в каких случаях и под какие проекты городские власти и инвесторы готовы идти на процедуры КРТ с изъятием недвижимости. И в каких (весьма немногочисленных) случаях реально возможна реализация КРТ по инициативе правообладателей.
А именно - практика показала, что процедур КРТ начато достаточно много, хотя и гораздо меньше, чем зон КРТ в ПЗЗ и опубликованных проектов решений. Как нетрудно было догадаться, большинство дошедших до фактической реализации процедур связано со строительством многоквартирного жилья и инфраструктуры для жилой застройки.
В Москве актуальны именно процедуры КРТ нежилой застройки, постольку, поскольку в случае со строительством нового жилья на месте сносимого применяется эксклюзивная для Москвы процедура реновации.
А проекты КРТ, предусматривающие возведение производственно-складских, административных и иных нежилых объектов, также во многом связаны с жилищным строительством. А точнее с реализацией обязательств застройщиков по созданию мест приложения труда, необходимых з для применения льготных условий по платежам застройщика в бюджет[1].
Также часть проектов КРТ ориентирована исключительно или преимущественно на строительство административных, социальных и иных объектов для нужд Москвы.
В вышеперечисленных случаях процедура КРТ для собственников недвижимости носит «конфискационный» характер. То есть направлена на изъятие их недвижимости с выплатой денежной компенсации. И на момент публикации проекта решения о КРТ скорее всего уже есть понимание, кто выступит застройщиком.
Предложения о реализации КРТ самим правообладателям в таких проектах носит скорее формальный характер. Хотя бы поскольку порог вхождения в серьёзное жилищное строительство с точки зрения финансов и компетенции весьма высок, а в зонах КРТ чаще всего много мелких собственников, достижение единогласия между которыми малореально. Так что в случае с жилищным строительством процедура КРТ по инициативе правообладателя актуальна только в случаях, когда объекты в зоне КРТ аккумулированы одним лицом, за которым стоит какой-либо профессиональный застройщик.
А после соблюдения данной формальности город достаточно быстро принанимает решение о КРТ и приводит торгов, либо без них поручает строительство фонду реновации или иной структуре с городским участием.
Исходя из стартовавших в 2022-2023 гг. проектов, можно понять, какая недвижимость может быть изъята для нужд КРТ в первую очередь
Риск изъятия недвижимости в рамках подобных проектов распространяется как на объекты в промышленных зонах (в первую очередь – тех по которым приняты стратегические решения о жилой застройке, например Южный порт или Большой сити), так и для небольших нежилых объектов в сложившейся жилой застройке или рядом с ней. Во втором случае речь обычно идёт об освобождении площадок под «стартовые» дома для переселения по реновации.
Аналогичны ситуации, когда проект КРТ инициирован с целью строительства конкретного нежилого объекта для нужд Москвы.
Однако это не означает, что возможность выхода из зоны КРТ и сохранения объекта в подобных случаях исключается полностью.
В случаях же, когда процедура КРТ инициирована для промышленного строительства или размещения иных нежилых объектов ‑ даже факт публикации проекта решения о КРТ далеко не всегда означает, что соответствующее решение будет принято в обозримой перспективе. Скорее проект решения опубликован «на всякий случай» или чтобы стимулировать нынешнего собственника что-то делать со своей недвижимостью. Так по многим проектам решений о КРТ, не предусматривающим жилую застройку, решения о КРТ не приняты спустя год и более после публикации проекта.
И применительно к подобным проектам у собственников имеются реальные перспективы развития территории своими силами, как в режиме КРТ по инициативе правообладателя, так и в рамках альтернативных процедур, не связанных с КРТ.
Что касается зон КРТ, которые установлены в ПЗЗ Москвы, но проекты решения по ним не опубликованы – перспективы начала процедуры КРТ нужно в каждом случае оценивать индивидуально. И у владельцев недвижимости в таких зонах в большинстве случаев есть возможности по развитию объекта своими силами.
Как собственники могут сохранить недвижимость.
Помимо практик принятия решений о КРТ и изъятия недвижимости у собственников сформировалась также и нескорая практика относительно возможности исключения объектов и участков из границ КРТ на разных этапах процедуры. Вопросы возможных процедур исключения участка из КРТ я рассмотрел в одной из прошлых публикаций.
Практика 2023 г. показывает, что исключение из зоны КРТ возможно и относительно части, причём не только в отношении зон, внесённых в ПЗЗ, но и в ситуации с уже опубликованным проектами решения. Во втором случае – публикуется новый проект решения о КРТ с иными границами. Во многих случаях до принятия решения о КРТ последовательно публикуется несколько вариантов проекта с исключением из его границ тех или иных участков.
В том числе и в случае с проектами КРТ под жилищное строительство, имеющими известный неформальный приоритет, границы зоны КРТ могут быть скорректированы в меньшую сторону, если речь идёт о сохранении объектов, не препятствующие реализации проекта в остальной части.
Главный принцип здесь – вопросы исключения участка из зоны КРТ или/и изменения границ такой зоны параметров разрешённого строительства в ней зависит от усмотрения ДГИ Москвы и иных задействованных в принятии соответствующих решений органов. И хотя каждая ситуация индивидуальна можно сделать некоторые выводы о случаях, когда вероятно положительное решение вопроса.
В первую очередь, если объект в зоне КРТ не соответствует сложившимся в Москве (отчасти отражённым в городских нормативных актах, отчасти неформальным) требованиям к городской среде, то альтернативой изъятию в большинстве случаев будет не его сохранение «как есть», а развитие территории собственником если не по процедуре КРТ, то в рамках одного из альтернативных вариантов. Объекты, которые имеют стратегически значение или неприкосновенны по иным причинам, оставляю за рамками рассмотрения.
Наиболее простой для собственника вариант – исключение участка из зоны КРТ с одновременным внесением в ПЗЗ Москвы видов и параметров строительства, отличающихся в бОльшую сторону от фактического положения. На основании которых собственник зданий сможет провести на участке новое строительство или реконструкцию в «обычном» порядке, не заключая договор о КРТ. Как показывает опыт Правового центра по юридическому сопровождению подобных процедур, актуален данный вариант в первую очередь в случаях, когда масштабы исключаемой из зоны КРТ территории и планируемого на ней строительства или реконструкции объективно не требуют сложной процедуры комплексного развития. То есть когда речь идёт об одном участке или нескольких смежных участках в одном квартале, не требуется строительство улично-дорожной сети, магистральных коммуникаций или иные значимые работы за пределами таких участков.
Применительно к объектам значительной площади – более актуально развитие территории в рамках создания технопарка или иных видов приоритетных инвестиционных проектов[2] со специальным статусом. В таком случае градостроительные решения будут производными от принципиального одобрения проекта уполномоченными органами в сфере инвестиционной политики. При этом речь может идти либо об исключении объектов из зоны КРТ, либо об установлении отдельной зоны КРТ с границами, соответствующими территории реализации такого проекта и необходимыми для него видами и параметрами строительства.
Что касается практических критериев принятия решений об исключении из зоны КРТ с сохранением существующих объектов или реализацией на участках инвестиционных проектов в рамках альтернативных процедур то можно отметить следующе.
Наибольшую перспективу имеют проекты, связанные с сохранением или созданием современных экономически эффективных объектов – производственных, административных и т.д. Преимуществами являются высокая плотность застройки, нахождение в этой застройке «белого» бизнеса, с официальной занятостью налогообложением, благоустройство территории.
Напротив, в случае с классическими объектами «ржавого пояса», характеризующимися множеством мелких арендаторов разного профиля в устаревших зданиях, давно не видевших ремонта, речи о сохранении объекта «малой кровью» без существенных вложений собственника в его развитие обычно нет. Что вполне объяснимо, ведь подобные объекты порождают не много поступлений в бюджет, но много проблем.
Кроме того, существенно лучше перспективы у территорий, имеющих одного фактического хозяина либо небольшое количество действующих согласованно владельцев. Что тоже можно понять, так как большой группе мелких собственников редко удаётся достичь уровня взаимопонимания, необходимого для поддержания объектов в надлежащем виде, а тем более для совместных инвестиций в развитие территории.
[1] Постановление Правительства Москвы от 31.12.2019 N 1874-ПП.
[2] Постановление Правительства Москвы от 11.02.2016 N 38-ПП «О мерах по реализации промышленной и инвестиционной политики в городе Москве».