Wohnungen und Häuser im Speckgürtel Münchens: Experte hat aktuelle Kaufpreise ermittelt
Peter Schneider, Vorstand der Schneider & Prell Immobilientreuhand AG, hat den Immobilienmarkt im Kreis Bad Tölz-Wolfratshausen analysiert. Und er gibt eine Prognose ab.
Bad Tölz-Wolfratshausen – „Es war ein kompliziertes Jahr“, bilanziert Peter Schneider, Vorstand der Schneider & Prell Immobilientreuhand und Mitglied des Gutachterausschusses im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen. Der Immobilienmarkt im Kreis befinde sich „im Umbruch“, so Schneider. Der Anstieg der Zinsen in den Jahren 2022 und 2023 sowie die Kostensteigerungen in der Baubranche hatten einen kräftigen Nachfragerückgang zur Folge gehabt. Die Bautätigkeit habe „signifikant“ abgenommen, das Aus der Ampel-Koalition in Berlin sorge für Unsicherheit. Doch der Experte ist verhalten optimistisch: „Der Zins wird sich einpendeln“. Schneider rechnet in 2025 mit einem Niveau von 2,5 bis drei Prozent – und die Nachfrage nach Wohnimmobilien „wird weiterhin beständig bleiben“.
Doppelhaushälfte mit Alpenblick ab einer Million Euro
Um den Traum von den eigenen vier Wänden zwischen Icking und Jachenau realisieren zu können, braucht‘s bekanntlich Geld. Viel Geld. Daran hat sich laut aktueller Analyse, die Schneider angestellt hat, grundlegend nichts geändert. Zwar gaben die Kaufpreise für Bestandsimmobilien und seit Herbst 2023 auch die für Neubauten nach. Auf ein Schnäppchen kann allerdings kein Interessent hoffen. Beispiel Bad Tölz: Je nach Lage und Ausstattung schlägt eine gebrauchte Eigentumswohnung mit 3800 bis 7000 Euro pro Quadratmeter zu Buche. Wer mit einer gebrauchten Doppelhaushälfte in der Kreisstadt liebäugelt, sollte über mindestens 750 000 Euro verfügen – in Altstadtnähe oder mit Panoramablick auf Alpenkette über mindestens eine Million Euro. Im Neubausegment geht‘s ab 1,2 Millionen Euro los, noch kostspieliger sind freistehende Einfamilienhäuser – die sehr selten auf dem Markt sind.
Kontinuierlich gestiegen sind in den vergangenen Jahren die Immobilienpreise in Geretsried, der größten Stadt im Landkreis. Neue Eigentumswohnungen kosten zwischen 6200 und 7000 Euro pro Quadratmeter, in Top-Lagen kommt ein Aufschlag dazu. Laut Gutachterausschuss ist jedoch von Januar bis Herbst 2024 keine Eigentumswohnung in Geretsried verkauft worden.
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Für Doppelhaushälften – im Bestand – werden in Geretsried zwischen 650 000 und 900 000 Euro aufgerufen, der Neupreis variiert je nach Lage und Ausstattung von 850 000 bis gut eine Million Euro. „Insgesamt bietet Geretsried einen dynamischen Immobilienmarkt mit weiterem Potenzial. Die Preise werden stabil bleiben, tendenziell sogar eher ansteigen“, so Schneider.
Für 2025 rechne ich mit einer stabilen Marktentwicklung und moderaten Preissteigerungen.
Aufgrund seiner topografischen Lage sind Entwicklungsflächen in der Stadt Wolfratshausen rar. Das macht sich bei den Immobilienpreisen bemerkbar: Ein Einfamilienhaus in der Loisachstadt kostet 850 000 bis 1,3 Millionen Euro – Neubauten werden ab 950 000 bis 1,25 Millionen Euro angeboten. Ein Quadratmeter Baugrundstück ist für 950 bis 1350 Euro zu haben. In den vergangenen zwölf Monaten wechselte nach Angaben des Gutachterausschusses nur eins seinen Eigentümer.
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Gefragt sind in Wolfratshausen „gepflegte“ Eigentumswohnungen (4000 bis 6000 Euro pro Quadratmeter), bei Erstbezug klettert der Einstiegspreis auf 7500 Euro. Für Neubau-Eigentumswohnungen gilt: Von Januar bis Herbst gab‘s null Verkäufe.
Gemeinde Icking ist „eine der begehrtesten Wohnlagen“
Wer abseits der drei Städte sesshaft werden möchte, sucht in Icking in „einer der begehrtesten Wohnlagen“ im Landkreis, weiß Schneider. Mindestens 1,5 Millionen Euro kostet ein Einfamilienhaus (Neubau), wer von einer Villa im Isartal träumt, muss wissen: Eine solche sehr wird selten angeboten, über drei Millionen Euro – besser mehr – sollte man im Fall des Falles verfügen. Spitzenreiter im Süden ist Benediktbeuern – nach Schneiders Worten zeigt der Immobilienmarkt im Klosterdorf „stabile bis leicht steigende Tendenzen“. 750 000 bis 1,1 Millionen Euro kostet ein Einfamilienhaus (Bestand), eine gebrauchte Doppelhaushälfte ist mit 700 000 bis 960 000 Euro nicht gravierend preiswerter.
Schneider fordert finanzielle Anreize für Investoren
Schneider rechnet im kommenden Jahr mit einer stabilen Marktentwicklung und moderaten Preissteigerungen. Hohe Bau- und Energiekosten, Fachkräftemangel und strenge „Nachhaltigkeitsanforderungen“ der EU mit Blick auf Neubauten und Sanierungen seien weiterhin große Herausforderungen. Von der neuen Bundesregierung erwartet er zusätzliche finanzielle Anreize für Investoren, die Senkung „überzogener Baustandards“ sowie den Abbau bürokratischer Hürden. Der 51-Jährige warnt aber vor Schwarzmalerei: „Wir sollten aufhören, alles schlecht zu reden.“ cce