Изъятие имущества для государственных нужд // А может, обойтись без суда?

Всё чаще собственники недвижимости в Москве и в других регионах сталкиваются с её изъятием для государственных нужд. Речь идёт как о комплексном развитии территории (КРТ) так и размещении транспортной и иной инфраструктуры на месте находившихся в частной собственности объектов.

При этом один из основных вопросов, которые встают перед собственном объекта, в отношении которого приято решение об изъятии, – соглашаться ли с предложением уполномоченного органа о размере компенсации или переводить вопрос в судебную плоскость.

И как показывает практика Правового центра «Два М» многие собственники недвижимости сталкиваются на этом этапе со сложностями, обусловленными непониманием «правил игры» в части как процедуры изъятия, так и размера величины компенсации. В результате собственники имущества часто добровольно подписывают соглашения об изъятии в ситуациях, когда могли бы получить по суду компенсацию в существенно большем размере.

В настоящей публикации я остановлюсь на процедурных моментах изъятия недвижимости, важных для принятия собственником правильных решений на этапе, когда он получил проект соглашения о её выкупе для государственных нужд.

В свою очередь, размер компенсации и составляющие, входящие в её расчёт, заслуживают отдельного анализа. В этой же статье я буду исходить из варианта, когда у собственника есть основания полагать, что размер компенсации, предусмотренный уполномоченным органом, ниже справедливого. Что бывает не всегда, но весьма часто.

И так – предположим что сам факт изъятия предрешён и у собственника нет достаточно веских оснований его оспаривать. В каких случаях изъятие можно оспорить, тоже тема отдельного рассмотрения, но если коротко – в редких.

После выполнения необходимых предварительных процедур (их перечень отличается в зависимости от оснований изъятия) уполномоченный орган (в Москве – Департамент городского имущества) принимает и публикует решение об изъятии имущества[1], включающее перечень изымаемых объектов.

Размер компенсации, предлагаемый собственнику, данным решением не устанавливается, он будет определён позднее уполномоченным органом либо лицом, по ходатайству которого происходит изъятие.

После принятия решения об изъятии соответствующая запись вносится в ЕГРН[2], но ограничений на совершение сделок с объектами (купля-продажа, аренда и т.д.) не устанавливается. Также не ограничивается использование объекта собственником или арендаторами.

Но при этом для целей расчёта компенсации будет учитываться юридический статус участка именно на момент принятия решения об изъятии (разрешённое использование, наличие договоров аренды и т.д.).

Решение об изъятии, с процессуальной точки зрения, можно оспорить в суде. Причём в Москве установлен сокращённый срок на оспаривание - два месяца[3]. Но делать это для затягивания процедуры изъятия (когда нет существенных оснований для оспаривания) особого смысла нет. Поскольку оспаривание не приостанавливает процедуру изъятия. А вынесение обеспечительных мер по таким спорам не практикуется

После издания решения об изъятии уполномоченный орган или лицо, ходатайствовавшее об изъятии, проводят оценку изымаемого имущества и направляют правообладателю проект соглашения об изъятии, включающий стоимость согласно такой оценке[4]. Также эти лица могут проводить переговоры с правообладателем изымаемых объектов.

С точки зрения перспектив переговоров – правообладателю изымаемой недвижимости принципиально важно понимать, за счёт чьих средств будет производиться изъятие. И кто, соответственно, проводит оценку имущества. Так различаются случаи, когда компенсация будет выплачена из бюджета (или средств организации, подведомственной государственным или муниципальным органам) или за счёт средств коммерческой структуры. Второе может быть, например, при комплексном развитии территории силами коммерческого застройщика.

Применительно к дальнейшей процедуре необходимо понимать что:

- фактическое изъятие имущества невозможно без решения суда;

- обратиться в суд уполномоченный на изъятие орган может не ранее чем через 90 дней после направления правообладателю на подпись соглашения об изъятии[5]. При этом установлены сокращённые сроки для изъятия под нужды КРТ (один месяц)[6] и для строительства линейных объектов (45 дней)[7];

- до момента изъятия собственнику будет выплачена как минимум компенсация в размере, который был ему ранее предложен. В том числе, если спор о размере компенсации будет выделен судом в отдельное производство то правообладатель получит сначала «бесспорную» часть компенсации, а после разрешения судом вопроса о её размере – дополнительно разницу.

Так, разрешение вопроса о размере компенсации может быть выделено в отдельное производство[8].То есть после поступления иска уполномоченного органа об изъятии, при наличии возражений собственника изымаемого объекта по цене, суд после одного-двух заседаний выносит решение об изъятии, а вопрос о стоимости выделяет в отдельное производство для проведения экспертизы.

Даже с учётом быстрого, по сравнению с иными категориями споров, рассмотрения дел об изъятии в суде – на практике оно займет как минимум три-четыре месяца до вступления решения в силу (без учёта выделяемого спора о цене).

При этом по решению об изъятии уполномоченный орган в любом случае обязан будет выплатить компенсацию в ранее предложенном им размере, а дальнейшее разбирательство имеет значение лишь для определения разницы, доплачиваемой к такой компенсации. Так, согласно п. 2 ст. 56.11. Земельного кодекса переход прав на изымаемые объекты, их снос возможны только после фактической выплаты возмещения (в т.ч. в Росреестр предоставляется соответствующе платёжное поручение).

Таким образом, правообладатель изымаемого имущества отказываясь от подписания соглашения об изъятии и настаивая на решении вопроса в судебном порядке, ничем не рискует. Во всяком случае, в юридической плоскости.

Компенсация, предложенная уполномоченным органом, в любом случае будет выплачена до фактического изъятия.

А вероятность того, что по итогам судебного спора экспертиза определит размер меньше изначально предложенного, минимальна.

При этом, время, которое займёт ожидание уполномоченным органом истечения срока на подписание соглашения и давнейшее решение вопроса об изъятии в судебном порядке может быть с пользой использовано правообладателем для:

- сбора доказательств для предстоящего судебного процесса (проведение «своей» рыночной оценки, сбор материалов, подтверждающих связанные с изъятием убытки и т.д.);

- подбора альтернативной площадки, которую можно будет приобрести после получения компенсации. Что особенно актуально для производственных и иных и подобных имущественных комплексов, включающих крупногабаритное оборудование, которое непросто перевезти, смонтировать и ввести в работу на новом месте, для которого требуются специально спроектированные здания и т.д.;

-для урегулирования взаимоотношений с арендаторами (возмещение убытков которых — это бремя собственника изымаемого объекта[9]) по вопросам досрочного расторжения договоров аренды, компенсации неотделимых улучшений и т.д.

И это не говоря непосредственно о выручке от использования объекта за эти несколько месяцев.

[1] Ст. 56.6. Земельного кодекса.

[2] п. 10 ст. 56.6 Земельного кодекса

[3] В силу п. 18 ст. 9 п. 12 ст. 10 Федерального закона от 05.04.2013 N 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

[4] пп. 5 п. 1 ст. 56.7 ЗК РФ

[5] П. 10 ст. 56.10 ЗК РФ.

[6] П. 9 ст. 56.12 ЗК РФ

[7] Ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 31.07.2020 N 254-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях реализации приоритетных проектов по модернизации и расширению инфраструктуры и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

[8] в силу ст. 130 АПК РФ, ст. 151 ГПК РФ, В Москве и Московской области такой режим также прямо предусмотрен п. 12 ст. 10 Федерального закона от 05.04.2013 N 43-ФЗ.

[9] Пп. 7,8 ст. 56.11 ЗК РФ.