Немедленное исполнение решения об изъятии — исключение из закона, а не правило. Но используется все чаще.
Почему это важно прочитать до конца?
Если вы — собственник недвижимости в зоне комплексного развития территорий (КРТ), адвокат, практикующий юрист, девелопер или просто правообладатель, вы должны понимать, как быстро и безвозвратно вы можете утратить право собственности.
В последние месяцы в Москве юристы Департамента городского имущества все чаще применяют практику подачи ходатайства о немедленном исполнении решений суда об изъятии недвижимости в рамках КРТ. Такую инициативу, как правило, мотивируют необходимостью «срочно приступить к строительству» детских садов, школ и других социальных объектов.
Однако за формальной заботой о «неопределенном круге лиц» кроется тревожная тенденция: владельцы недвижимости могут лишиться своих недвижимых активов задолго до окончания апелляционного обжалования.
Что происходит на практике
После принятия иска об изъятии недвижимости ДГИ с недавнего времени на судебных заседаниях стал подавать ходатайство о немедленном исполнении решения на основании ст. 212 ГПК («Право суда обратить решение к немедленному исполнению»). Если суд соглашается, то ДГИ после вынесения решения об изъятии, не дожидаясь вступления в силу, перечисляет правообладателю возмещение. Правообладатель после получения компенсации обязан освободить объект. И до апелляции уже возможен снос объекта.
Таким образом, физическое исполнение решения производится еще до того, как оно пройдет проверку в апелляционной инстанции. Что будет, если решение позже отменят или назначат строительно-техническую и оценочную экспертизу? Такая практика складывается не в пользу правообладателей уникальных объектов. В этом случае имущество может быть снесено, восстановление невозможно, а компенсация будет неэквивалентна.
Что говорит закон
Ст. 212 ГПК предусматривает немедленное исполнение решения лишь при наличии особых обстоятельств, при этом:
- они должны быть доказаны истцом;
- исполнение должно быть действительно неотложным и обусловлено риском утраты возможности привести решение в исполнение в будущем.
Пример: необходимость срочной медицинской помощи, утрата имущества, невозможность исполнения из-за смерти одной из сторон и подобное. Строительство объектов по КРТ к таким обстоятельствам не относится.
Более того, потенциальные срывы сроков по договору между ДГИ и застройщиком — это обычные хозяйственные риски, которые никак не отменяют конституционные гарантии на судебную защиту (ст. 46 Конституции).
В чем правовая проблема
➛ Исключение становится правилом. Немедленное исполнение должно быть исключительной мерой, но фактически используется как стандартная процедура. Ходатайства обосновываются шаблонными доводами («строительство детсада», «интересы граждан») без детального анализа рисков и представления доказательств.
➛ Презумпция законности решения — до апелляции. Истцы указывают на «бесспорность» решений, поданных на немедленное исполнение, забывая, что право на апелляцию безусловное. Оспаривать можно не только факт изъятия, но и размер компенсации, порядок исполнения, процессуальные нарушения.
➛ Необратимость последствий. Самое серьезное последствие — снос объекта. Даже если апелляция признает выводы суда первой инстанции ошибочными, восстановить право уже невозможно. Объект исчезнет физически, компенсация станет чисто денежной и не всегда достаточной.
➛ Отсутствие баланса частных и публичных интересов. Суд должен учитывать и интересы собственника, и заявленные общественные цели. В реальности происходит перекос в сторону публичных интересов, причем без реального обоснования. Доказательств угрозы жизни, здоровью, экологии или иным чувствительным сферам обычно нет.
! Возражать против ходатайства в суде. Требуйте от истца конкретных доказательств «особых обстоятельств», а не общих заявлений. Указывайте на необратимые последствия исполнения, особенно если речь идет о сносе объекта.
! Параллельно обжаловать основное решение, не ограничиваясь возражением против немедленного исполнения, — подавайте в таких делах апелляционную жалобу.
! Рассматривать в деле возможность проведения комплексной строительно-технической и оценочной экспертизы и других технических экспертиз, в том числе для защиты прав в апелляции.