СНЕСТИ НЕЛЬЗЯ ВОЗМЕСТИТЬ // Об изъятии для государственных или муниципальных нужд объектов недвижимости, кадастровый учет которых не осуществлен и права на которые не зарегистрированы

Поводом для подготовки данной статьи послужило определение Верховного Суда РФ от 24.09.2024 г. по делу № А40-6377/2023 (305-ЭС24-6841), вынесенное по результатам рассмотрения нашей кассационной жалобы (https://www.yurbureau.ru/?ysclid=m1hvuh7aj163864508). 

По вопросу изъятие объектов недвижимости, кадастровый учет которых не осуществлен и права на которые не зарегистрированы в ЕГРН, до принятия вышеуказанного определения судебная практика была сформирована только на уровне двух отказных определений Верховного Суда (определения от 26.04.2019 г. № 310-ЭС19-5970, от 30.07.2020 г. № 310-ЭС20-9726), из которых следовало, что отсутствие кадастрового учета и регистрации прав не является препятствием для изъятия объектов и выплаты возмещения.

Однако состоявшиеся по делу № А40-6377/2023 судебные акты вступали в противоречие со складывающейся практикой, положениями Земельного кодекса РФ, что было недопустимо, когда по всей страны для нужд государства, муниципальных образований изымаются огромное количество объектов у правообладателей, в том числе для комплексного развития территории, а количество незарегистрированных объектов исчисляется сотнями тысяч.

Суть спора, который дошел до Верховного Суда, заключалась в следующем: 

05.10.2021 г. Правительством Москвы было принято постановление № 1552-ПП «О комплексном развитии территории нежилой застройки города Москвы, расположенной по адресу: ул. Одесская, влд. 4-6», согласно которому в целях реализации Программы реновации жилищного фонда в г. Москве комплексному развитию подлежит территория нежилой застройки г. Москвы общей площадью 6,76 га, расположенная по адресу: ул. Одесская, влд. 4-6.

26.01.2022 г. Департаментом городского имущества г. Москвы было принято распоряжение № 3582 «Об изъятии для государственных нужд объектов недвижимого имущества». Как указано в данном распоряжении, в целях реализации постановлений Правительства Москвы от 05.10.2021 г. № 1552-ПП «О комплексном развитии территории нежилой застройки города Москвы, расположенной по адресу: ул. Одесская, влд. 4-6», от 12.10.2021 г. № 1591-ПП «Об Адресной инвестиционной программе города Москвы на 2021-2024 годы», предусматривается изъятие для государственных нужд (в целях освобождения территории для реализации КРТ по адресу: ул. Одесская, влд. 4-6 (р-н Зюзино) у правообладателей объектов недвижимого имущества согласно приложению к распоряжению.

В перечне подлежащих изъятию объектов не значилось помещение, принадлежащее кооперативу в силу приобретательной давности, в связи с отсутствием его кадастрового учета и регистрации прав.

Несмотря на предпринятые кооперативом меры для учета государственными органами права на нежилое помещение и выплаты возмещения за изъятие, объект был демонтирован без предоставления равноценного возмещения.

Указанное послужило основанием для обращения кооператива в суд с иском о взыскании  с Государственного казенного учреждения города Москвы «Управление подготовки территорий» возмещения за изъятие помещения со ссылкой на п. 11 56.5 Земельного кодекса РФ.

Суды, отказывая ГСК-8 во взыскании компенсации за изъятие недвижимого имущества, исходили из следующих обстоятельств:

• действующим законодательством в отношении объектов, кадастровый учет которых не произведен, не предусмотрена обязанность по выявлению их собственников и выплате компенсации при их изъятии для государственных нужд, соответственно, положения ст. 56.5 ЗК РФ к данном случае не могут быть применены;
• в связи с тем, что спорное помещение на государственном кадастровом учете не стоит, сведения в ЕГРН о самом объекте отсутствуют, отметив, что отсутствие кадастрового номера у нежилых помещений не позволяет их идентифицировать как индивидуально-определенную вещь и объект гражданских прав, суды решили отказать Истцу в выплате денежной компенсации за изъятие помещения для государственных нужд;
• наличие решения Арбитражного суда г. Москвы от 23.11.2015 по делу №А40-29372/2015 при отсутствии со стороны ГСК-8 действий по постановке объекта на кадастровый учет и регистрации права собственности на него само по себе не свидетельствует о введении спорного объекта в гражданский оборот;
• спорные помещения не включены в перечень объектов недвижимости, изымаемых для государственных нужд, в связи с чем суды не усмотрели оснований для их изъятия, а также выплаты суммы возмещения;
• использование ГСК-8 земельного участка без оформления в установленном законом порядке земельно-правовых отношений приводит к нарушению обязательных требований, установленных ч. 6 ст. 4, ч. 1.1 ст. 8 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве».

Отменяя судебные акты по делу № А40-6377/2023, коллегия мотивировала принятое определение следующим образом:

1. Вывод судов о том, что отсутствие государственного кадастрового учета и государственной регистрации права исключают выплату компенсации ГСК № 8 за изъятие принадлежащего ему на праве собственности в силу приобретательной давности объекта недвижимости, противоречит п. 11 ст. 56.5, п. 8 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ, принципу предоставления равноценного возмещения при изъятии объектов недвижимости для государственных нужд.
2. Отсутствие в ЕГРН сведений о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, сведений об объектах недвижимого имущества, отсутствие кадастрового учета не являются препятствием для выплаты возмещения за фактическое изъятие объекта недвижимости.
3. Вывод судов трех инстанций о том, что отсутствие кадастрового номера у нежилых помещений не позволяет их идентифицировать как индивидуально-определенные вещи и объекты гражданских прав, что препятствует выплате компенсации за изъятие нежилых помещений, также является неправомерным. Кадастровый учет и  регистрация права на вещь не являются обязательным условием для признания помещения объектом недвижимого имущества.
4. Отсутствие решения об изъятии земельного участка (его части) или несоблюдение процедуры изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд само по себе не лишает правообладателя такого участка права на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением имущества.

 

К сожалению, один из основополагающих доводов, изложенных в кассационной жалобе кооператива, о том, что право собственности в силу приобретательной давности возникает независимо от регистрации после истечения установленного законом срока, остался без должного внимания коллегии. 

В рассматриваемом определении не нашел отражения вывод о возникновении права собственности у лица в силу приобретательной давности с момента вступления в силу решения суда о признании права/установлении факта, а не с момента регистрации права, которая должна рассматриваться в качестве правоподтверждающего (или удостоверяющего), но не правопорождающего (или правообразующего) юридического факта (исключение из принципа внесения прав в реестр).

Таким образом, Верховный Суд подтвердил, что при изъятии объекта, в отношении которого не осуществлен кадастровый учет и не произведена регистрация права, правообладатель (коим является не только собственник, но и давностный владелец, арендатор и пр.) такого объекта вправе требовать выплаты равноценного возмещения. Защите подлежат правомочия владения, пользования и распоряжения как в целом, так и по отдельности. 

С учетом широкого применения в России института комплексного развития территории для устойчивого и сбалансированного развития городов и иных муниципальных образований и связанного с этим изъятия большого количества объектов недвижимости, в том числе не прошедших кадастровый учет и регистрацию прав, выводы, изложенные в определении Верховного Суда РФ от 24.09.2024 г. по делу № А40-6377/2023 (305-ЭС24-6841), могут стать хорошим подспорьем для защиты прав и интересов правообладателей, которые по тем или иным причинам не успели поставить объект на кадастровый учет и зарегистрировать на него право до изъятия недвижимости и сноса без выплаты равноценного возмещения.