Immobilien kaufen und mieten im Kreis Ebersberg 2025: Was Wohnen wo kostet
Stagnierende bis fallende Immobilienpreise, aber steigende Mieten: Eine Branchenanalyse zeigt schlaglichtartig, wie sich der Immobilienmarkt im Landkreis Ebersberg zuletzt entwickelt hat. Billiger, das zeigt die IVD-Studie, wird das Wohnen in der Region eher nicht.
Landkreis – Voll des Lobes für den Landkreis Ebersberg ist der Immobilienverband Deutschland (IVD), ein Branchenverband für Makler und Bauträger: Der Landkreis „gehört mit zu den beliebtesten Wohngegenden rund um München“, heißt es im aktuellen Marktbericht des IVD Süd, der zudem stichprobenartig auf verschiedene Städten und Gemeinden eingeht. Es ist ein Kompliment mit einem Haken: Hohe Nachfrage resultiert in hohen Preisen. Seit einiger Zeit klafft in der Region zudem die Entwicklung bei Mieten und Kaufpreisen auf dem Wohnungsmarkt auseinander – was Mieter und Verkaufswillige finanziell ausbaden müssen, während es für die meisten Käufer paradoxerweise trotzdem kaum billiger geworden ist.
Ebersberg
Ein Paradebeispiel dafür ist Ebersberg selbst, zeigt das IVD-Gutachten. Die mit Abstand kleinste Kreisstadt im Münchner Umland (12 000 Einwohner) sei bei Mietern dank eines Rundum-Angebots vor Ort und guter Verkehrsanbindung beliebt: „Das Angebot kann die hohe Nachfrage nicht ansatzweise decken.“ Das liegt nicht zuletzt an der ortsweise stockenden Bautätigkeit, etwa durch die Euroboden-Pleite am Hölzerbräu-Grundstück oder die offenbar überdimensionierte Grundstücksplanung in Hörrmannsdorf.
In Ebersberg zeigt sich laut IVD auch: Wegen der gestiegenen Zinsen können sich nur noch wenige Kaufwillige große Einfamiliengrundstücke leisten, und auch Wohnungen sind meist nur für jene potenten Kunden erschwinglich, die sattes Eigenkapital mitbringen. Das gelte selbst auf dem günstigeren Markt für Immobilien mit Sanierungsbedarf, da auch die Baukosten über die vergangenen Jahre stark angezogen haben. Diese Gemengelage führte über das vergangene Jahr zu leichten Preisrückgängen bei den Immobilien, die aber von den steigenden Zinsen gewissermaßen aufgefressen wurden. Kaufen kann, wer flüssig ist – während die Mieten mangels Angebot weiter gestiegen sind.
Aßling
„Die Trendwende am Wohnimmobilienmarkt ist auch an der kleinen Gemeinde Aßling nicht spurlos vorübergezogen“, heißt es im IVD-Bericht: Rückgängen bei den Kaufpreisen steht ein ungebrochener Ansturm auf den Mietmarkt gegenüber, der sich auch in den Preisen niederschlägt. Lobende Erwähnung findet der für die 4500-Einwohner-Kommune ambitionierte Wohnviertel-Bau an der Glonner Straße.
Emmering
„Beschaulich“, „landschaftlich reizvoll“ und ein „gut sortierter Gemischtwarenladen“: Emmering bekommt vom IVD Komplimente, die aber auch durchblicken lassen, dass es in der 1400-Einwohner-Südgemeinde etwas beschaulicher zugeht, als anderswo im Landkreis. „Das Preisniveau auf dem lokalen Wohnimmobilienmarkt befindet sich auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau“, heißt es im Report. Größere Bautätigkeit sei selten, für Neubau-Wohnungen gibt es nicht einmal einen Referenzwert. Auf dem von Ein- und Zweifamilienhäusern dominierten Markt seien die Kaufpreise zuletzt weiter gefallen, während die Mietnachfrage hoch bleibe.
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Glonn
Immer höhere Nachfrage nach Mietobjekten und eine verhaltene Kauflaune der hohen Zinsen wegen: „Die Gemeinde Glonn ist bei Berufspendlern und Familien mit Kindern beliebt“, konstatiert der IVD. Gefragt seien vor allem top energetisch sanierte Häuser in Bestlage.
Grafing
Grafing „ist aufgrund des reizvollen historischen Stadtkerns eine der begehrtesten Wohnlagen im Münchner Osten“, heißt es im IVD-Bericht. Hoher Freizeitwert, gute Infrastruktur, viele Arbeitsplätze: Entsprechend sei trotz des sehr hohen Preisniveaus eine langsam ansteigende Kaufnachfrage zu beobachten.
Kirchseeon
„Zu den aufstrebenden Kommunen im Landkreis Ebersberg“ zählt Kirchseeon für den IVD. Das Bildungs- und Freizeitangebot ziehe vor allem junge Familien an. Das Kaufinteresse an Immobilien habe sich allerdings angesichts der Zinslage spürbar abgeschwächt. „Großes Potenzial“ bescheinigt der IVD dem Gelände des ehemaligen Bahnschwellenwerks, wo die Planungen für ein neues Wohn- und Geschäftsviertel seit dem abschlägigen Bürgerentscheid von 2023 stillstehen.
Markt Schwaben
Der kurze Weg nach München macht Markt Schwaben laut IVD attraktiv für Berufspendler und Studenten. Ins Gewicht fallen zudem viele Arbeitsplätze vor Ort und eine Umgebung mit viel Freizeitangebot. Obwohl die Gemeinde weiter stark wachse, leide auch hier die Kaufnachfrage unterm Zinsniveau. Die wenigen Eigentumswohnungen, die derzeit entstünden, bewegten sich „im oberen Preisniveau“.
Poing
„Hervorragend an die Landeshauptstadt München angebunden“, „innovativer Gewerbestandort“ und „eine familienfreundliche Gemeinde“ – das berichtet der IVD über Poing. Lobend erwähnt wird zudem, dass Poing eine der wenigen Landkreis-Gemeinden sei, die in den vergangenen Jahren kontinuierlich Bauland ausgewiesen habe und auch künftig dank großer Ausgleichsflächen das Potenzial dazu habe.
Vaterstetten
Gutes Infrastruktur- und Freizeitangebot, gewaltige Gewerbegebiete: Viele Zuzügler, insbesondere junge Familien, zieht es deshalb laut IVD nach Vaterstetten – die größte Landkreisgemeinde wächst weiter. Doch auch in den schmucken, mit viel Grün bestandenen Häuserzeilen des Komponistenviertels habe das Kaufpreisniveau unter den hohen Zinsen gelitten, „bewegt sich aber nach wie vor auf einem sehr hohen Niveau“. So begehrt wie rar seien besonders Zwei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen sowie Häuser zur Miete.
Zorneding
„Eine leichte Marktbelebung“ im Kaufsegment trotz der schwierigen Finanzierungskonditionen sieht der IVD-Report in Zorneding, das zwischen Ebersberg und München besonders günstig gelegen sei, was sich trotz Umgehungsstraße aber auch in viel Verkehr im Zentrum niederschlage. Lobende Erwähnung findet das Großprojekt für 208 Wohnungen an der Wimmerwiese – mit der Einschränkung, dass bei den 50 SoBon-Wohnungen, die vergünstigtes Wohnen ermöglichen sollen, „aufgrund der erschwerten Marktrahmenbedingungen“ weiter Stillstand herrsche. Das Vorgehen des Bauträgers hatte für Wut im Gemeinderat gesorgt.