Steuerfalle Familienheim: Was Eltern jetzt wissen müssen

Ehegatte als Begünstigter

Ein Ehegatte kann dem anderen Ehegatten zu Lebzeiten oder im Erbfall die gemeinsam bewohnte Eigentumswohnung oder das gemeinsam bewohnte Haus (Familienheim) steuerfrei übertragen. Im Erbfall muss der überlebende Ehegatte jedoch grundsätzlich das Familienheim mindestens 10 Jahre weiter bewohnen. Andernfalls droht ein Wegfall der ursprünglichen Steuerbegünstigung.

Ein Kind als Begünstigter

Soll das Familienheim des überlebenden Ehegatten unentgeltlich auf ein Kind übergehen, so ist dies ausschließlich im Erbfall steuerfrei möglich. Eine Schenkung des Familienheims an das Kind zu Lebzeiten ist hingegen steuerpflichtig. Somit sollten Eltern im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge an ihre Kinder andere Vermögensgegenstände an die Kinder übertragen und das Familienheim möglichst lange behalten. 

Die steuerfreie Vererbung des Familienheims an das Kind setzt voraus, dass das Kind binnen 6 Monaten dort einzieht und mindestens 10 Jahre zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Hat das geerbte Familienheim eine Wohnfläche von mehr als 200 qm, so wird der übersteigende Anteil der geerbten Wohnfläche von der Steuerfreiheit ausgenommen.

Mehrere Kinder als Begünstigte: Besondere Gefahrenquelle für die Steuerfreiheit

Besonders sorgfältig sollte der Erblasser vorgehen, wenn er mehrere Kinder als Erben einsetzt. Regelmäßig wird das vererbte Familienheim nicht von allen Kindern bewohnt werden, sondern nur von einem Kind. 

Das Gesetz gewährt zwar die Steuerfreiheit des Familienheims auch dann, wenn nicht alle erbenden Kinder in das Familienheim einziehen (sog. Begünstigungstransfer). Die Steuerfreiheit setzt aber voraus, dass die erbenden Kinder nach dem Tod der Eltern eine Erbauseinandersetzung abschließen. In dieser Vereinbarung ist festzulegen, welches Kind das Familienheim erhält. Als Gegenleistung muss hierfür den anderen Erben ein Wert aus dem Nachlassvermögen in gleicher Höhe übertragen werden.

Ist nicht ausreichendes Nachlassvermögen als Wertausgleich für das Familienheim vorhanden, würde dies die Steuerfreiheit des Familienheims gefährden.

Erfolgt der Wertausgleich für das Familienheim aus dem Privatvermögen des einziehenden Erben und nicht aus dem Nachlassvermögen, fällt die Steuerfreiheit weg. Es sollte sorgfältig darauf geachtet werden, dass in der Vereinbarung deutlich erwähnt wird, welches Nachlassvermögen als Ausgleich verwendet wird. 

Eine weitere Gefahrenquelle besteht darin, dass der Wertausgleich durch sog. schädliches Nachlassvermögen erfolgt. Schädliches Nachlassvermögen wäre zum Beispiel eine vermietete Wohnung oder eine Beteiligung an einer Personenhandelsgesellschaft. Unproblematisch ist es, wenn der Wertausgleich für das erhaltene Familienheim aus Barmitteln oder Wertpapieren des Nachlassvermögens erfolgt.

Die Steuerfreiheit des Familienheims ist somit auch dann gefährdet, wenn tatsächlich genügend Nachlassvermögen für einen Wertausgleich vorhanden ist, jedoch der Anteil am unschädlichen Nachlassvermögen nicht den Wert des Familienheimes erreicht.

Sichere Lösungen für die Steuerfreiheit

Vor diesem Hintergrund ist den Eltern zu empfehlen, bereits im Testament Sorge dafür zu tragen, dass die Steuerfreiheit für das Familienheim nach ihrem Tod sichergestellt wird. Im Testament kann von den Eltern zum Beispiel eine sog. Teilungsanordnung angeordnet werden. Infolge der Teilungsanordnung muss für das Familienheim aus steuerlicher Sicht keine Erbauseinandersetzung mehr erfolgen. 

Die Steuerfreiheit des Familienheims ist sichergestellt, sofern das begünstigte Kind auch nach dem Erbfall dort einzieht. Ein etwaiger Wertausgleich kann durch jegliches Vermögen erfolgen. Eine Gefahrenquelle für die Steuerfreiheit des Familienheimes besteht dann nicht. In der Teilungsanordnung könnte man auch festlegen, dass die Anordnung nur gilt, wenn das begünstigte Kind tatsächlich in das Familienheim einzieht.

Statt einer Teilungsanordnung kann im Testament dem einziehenden Kind auch ein Vermächtnis für das Familienheim eingeräumt werden. In diesem Fall hat das Kind einen Anspruch auf Übertragung des Familienheimes gegenüber den anderen miterbenden Geschwistern. Bei Einzug des Kindes nach dem Todesfall wäre auch hierdurch die Steuerfreiheit des Familienheimes sichergestellt.

Fazit

Eltern sollten bereits zu Lebzeiten klären, welches Kind nach dem Tod beider Eltern in das Familienheim einziehen will. Sodann sollte eine Teilungsanordnung oder ein Vermächtnis im Testament sowie eine Regelung über den Wertausgleich aufgenommen werden. Dieses Vorgehen ist besonders dann ratsam, wenn sich neben dem Familienheim kein größeres Vermögen oder vor allem vermietete Immobilien im Nachlassvermögen befinden.