Immobilien, Schenkung, Aktien - Steuerfrei erben? Dieser Trick mit selbstgenutzten Immobilien macht's möglich

Immobilienkauf: Wie lassen sich Kaufnebenkosten senken?

Mieten ist teuer, da scheint der Kauf von Wohnungen und Häusern vielerorts attraktiver. Doch mit Maklergebühren, Grunderwerbsteuer oder Notarkosten fallen neben dem Kaufpreis noch Kaufnebenkosten an.

Gerade bei der Grunderwerbsteuer gibt es Optimierungsmöglichkeiten. Denn übernommenes Inventar – also bewegliche Güter wie die Einbauküche oder übernommene Lampen – lassen sich aus dem eigentlichen Kaufpreis herausrechnen. So fällt auf sie keine Grunderwerbsteuer an.

Wichtig: Die abgetrennten Werte müssen realistisch und nachweisbar sein. Eine Rechnung hilft, mögliche Diskussionen mit dem Finanzamt zu vermeiden.

Kauf einer Bestandsimmobilie: Welche Maßnahmen für die energetische Sanierung lassen sich absetzen?

Es muss nicht immer ein Neubau sein. Der Kauf einer Bestandsimmobilie mit absehbarer energetischer Sanierung kann sich steuerlich lohnen. Denn es lassen sich 20 Prozent der Sanierungskosten direkt von der Steuer absetzen – Arbeitsleistung UND Materialkosten. Das gilt zum Beispiel für den Austausch der Fenster oder Dachdämmung. Kosten fürs Material sind sonst bei „normalen“ Handwerkerleistungen nicht absetzbar. Die steuerliche Erstattung erfolgt über drei Jahre verteilt.

Voraussetzung: Die Immobilie ist beim Start der Maßnahme älter als zehn Jahre, und ein Fachunternehmen bestätigt die Durchführung.

Schenkung mit Nießbrauch: Wie funktioniert das?

Wer Vermögen – etwa ein Haus – schon zu Lebzeiten weitergeben möchte, steht vor zwei Fragen: Wie nutze ich Freibeträge optimal? Und wie behalte ich trotzdem ein Stück Kontrolle?

Die Antwort: Schenkung mit Nießbrauch.

Beispiel: Eltern übertragen eine vermietete Wohnung an ihre Tochter. Gleichzeitig behalten sie sich den Nießbrauch vor – das heißt, sie dürfen das Objekt weiter selbst nutzen. Die Nutzung muss nicht persönlich sein, sondern kann auch eine Vermietung an Dritte beinhalten. Die Mieten erhalten dann weiterhin die Eltern (die sie aber auch versteuern müssen).

Erbschaft: Geht das steuerfrei?

Wer eine selbstgenutzte Immobilie erbt – etwa von den Eltern – muss keine Erbschaftsteuer zahlen, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind.

Die wichtigste: Die erbende Person zieht selbst in die Immobilie ein. Bleibt sie dann mindestens zehn Jahre dort wohnen, ist die Vererbung steuerfrei – selbst bei Werten jenseits der gesetzlichen Freibeträge. Für Kinder gilt die Steuerfreiheit wie bei Ehepartnern ohne Begrenzung des Wertes, jedoch ist die Wohnfläche auf 200 Quadratmeter begrenzt. Der darüber liegende Teil der Wohnfläche wird entsprechend besteuert. Für den übrigen Betrag können ebenfalls Freibeträge verwendet werden. 

Aber Achtung: Wer vorher auszieht oder vermietet, riskiert die Nachversteuerung.

Aktien & ETFs: Wie lassen sich Verluste nutzen?

Zum Schluss noch ein Blick ins Depot: Auch hier gibt es Spielräume, die viele nicht nutzen oder kennen.

1. Sparerpauschbetrag ausschöpfen

Seit 2023 liegt der Sparerpauschbetrag bei 1.000 Euro pro Person (Verheiratete: 2.000 Euro). Kapitalerträge wie Zinsen oder Dividenden bis zu dieser Höhe bleiben steuerfrei – aber nur, wenn ein entsprechender Freistellungsauftrag bei der Bank gestellt wurde. Alternativ lässt sich das Geld auch über die Steuererklärung zurückholen.

2. Verlustbescheinigung beantragen

Gab es im Kalenderjahr einen Verlust mit Aktien und Co., lassen sich diese mit den Gewinnen verrechnen. Bankintern läuft das automatisch. Wer verschiedene Institute nutzt und über diese hinweg ausgleichen möchte, benötigt eine Verlustbescheinigung. Diese muss bis zum 15. Dezember 2025 beantragt werden, dann kann der Verlust über Institute hinweg mit Hilfe der Steuererklärung ausgleichen werden.

3. Von FiFo zu LiFo

Beim Verkauf von Aktien oder ETFs gilt das „FiFo-Prinzip“, kurz für First in, First out. Der Anteil, der also zuerst gekauft wurde, wird auch zuerst wieder verkauft – idealerweise natürlich mit ordentlichem Gewinn. Entsprechend dann auch mit hohen Abgaben. Daher kann es lohnend sein, nach einigen Jahren denselben ETF bei einem anderen Anbieter zu besparen. Wenn das Geld dann gebraucht wird, lässt sich rückwärts vorgehen und der jüngste ETF mit den geringsten Steuern zuerst verkaufen. 

So bauen Sie sich selbst ein „LiFo-Prinzip“, also Last in, First out, zu Ihrem Vorteil.