«Больно ударили». ГК «Стрижи» распродает активы, но обещает завершить свой самый смелый проект — что происходит в компании

Кризис на рынке недвижимости не проходит бесследно. Эксперты уже несколько месяцев бьют тревогу из-за недоступных квартир и дорогой себестоимости строительства, отмечая, что банки начинают продавать проекты застройщиков конкурентам, а сроки сдачи комплексов то и дело затягиваются. В июле по рынку пробежали слухи о том, что новосибирская группа «Стрижи» вместе с банком продает свои активы. НГС пообщался с генеральным директором компании Игорем Белокобыльским и региональными руководителями «Альфа-Банка» о том, как рынок в целом и «Стрижи» в частности переживают сложное время, почему компания не отказалась от помпезного квартала «Русское солнце» и что будет с другими проектами группы.

Недоступная ипотека, рост себестоимости строительства и количество нераспроданных квартир, которое побило рекордный максимум 2016 года, давят на застройщиков. Эксперты в сфере недвижимости отмечают, что из-за сложившейся экономической ситуации застройщики сдвигают сроки сдачи комплексов. Подобное коснулось не одной компании в городе — среди них и крупные игроки. В частности, группа компаний «Стрижи».

Перед кризисным периодом компания взялась осваивать лакомый кусочек у Новосибирского зоопарка: комплекс «Русское солнце» из шести домов в русском и неорусском стилях.

У каждого дома в комплексе есть свое имя: на углу улицы Вавилова скоро достроят «Заставу», доминантой обозначили 30-этажную «Колокольню» на первой линии улицы Плановой, рядом — «Теремной», внутри спрятали «Ларец» с авангардной архитектурой и фасадом из алюмокомпозитного материала, недалеко — «Красные ворота» с арочными окнами и белоснежный «Зимний» с кирпичным кружевом на фасаде.

Возводить квартал начали с углового дома «Застава», сдать его планировали в 2024 году, но сроки как первого дома, так и остальных в комплексе сдвинулись на несколько месяцев.

Сейчас «Заставу» планируют сдать в августе этого года, вторую очередь, состоящую из «Зимнего», «Красных ворот», «Теремного» и авангардного «Ларца» — в третьем квартале этого года, доминантную «Колокольню» — в конце 2026 года.

Эксперты, опрошенные НГС, рассуждая о «Русском солнце», отмечали, что дорогой проект с точки зрения вложений вышел на рынок не в лучшее время, пошатнув экономику «Стрижей». Генеральный директор группы Игорь Белокобыльский в разговоре с журналистом объяснил, что в период турбулентности компания агрессивно осваивала рынок, взяв несколько потенциальных активов с использованием кредита.

Но ситуация сложилась не так, как ожидали многие застройщики: объем продаж резко сократился, на низкие продажи наложились дефицит рабочей силы и рост себестоимости строительства. По словам Игоря Белокобыльского, себестоимость приросла за три года примерно на 64%.

«С „Русским солнцем“ возникла трудная история: у нас много индивидуальных изделий, а игроков, способных их сделать, стало меньше. Выросла цена, повлияло и санкционное давление. Было тяжело, но нам удалось в нижней точке сбалансировать продажи и себестоимость. Мы нашли решение в рамках обычного кредитования, — признался Игорь Белокобыльский. — Все факторы, к сожалению, больно ударили по срокам, мы идем с отставанием на семь–восемь месяцев».

О том, что ситуация на рынке неблагоприятная для всех застройщиков, говорит и региональный управляющий «Альфа-Банка» Андрей Фишер. По его словам, сильнее всего турбулентность на рынке ударила по проектам комфорт- и премиум-класса. Среди них и комплекс «Русское солнце», бюджет которого вырос на миллиард рублей.

Из-за экономической ситуации группа «Стрижи» совместно с банком приняли решение о том, что качество стройки снижать нельзя, а значит необходимо дополнительное финансирование. Для расчетов всех показателей ушло несколько месяцев, на это время активное финансирование приостановили. Весной проект ожил.

«Сейчас бюджеты просчитаны, деньги выделены, задача их быстро освоить, достроить и сдать дома, чтобы покупатели смогли заезжать и спокойно жить», — пояснил Андрей Фишер.

По словам регионального руководителя «Альфа-Банка», дофинансирование — не первый прецедент на рынке, средства выделяют и другим застройщикам. Игорь Белокобыльский добавил, что благодаря этому ситуацию с «Русским солнцем» удалось стабилизировать: темп строительства восстановили, сейчас восстанавливаются и продажи.

Комплекс с необычной для города архитектурой генеральный директор «Стрижей» сравнивает с домом купца Игумнова в Москве: когда он воплощал проект в жизнь, на него смотрели с недоумением, но здание стало архитектурной жемчужиной. Сейчас «Русское солнце» перешло экватор своего воплощения, и Игорь Белокобыльский отметил, что доволен результатом и менять проект не планирует.

«Нагрузка на бюджет легка не детская, но даже в этих условиях экономика в проекте есть, мы переживем. Разочарования в том, что здесь не выросли однотипные высотки без архитектурных элементов, нет. Проект мы реализуем в том виде, в котором задумали», — заверил гендиректор «Стрижей».

Андрей Фишер, впрочем, признал, что группа «Стрижи» заработает на проекте не столько, сколько хотела. Больше плюсов от комплекса, по его мнению, получит город — архитектурную жемчужину у зоопарка.

Дополнительное финансирование «Русского солнца» для «Стрижей» не прошло бесследно. Компании пришлось заложить несколько активов «Альфа-Банку», сегодня их решено продать. НГС уже писал о том, что банки начинают предлагать активы застройщиков конкурентам. Под распродажу активы попадают не из-за того, что девелоперы — неумелые, а из-за сложившейся экономической ситуации, говорил директор ГК «Система» Валентин Тиунов.

Как объяснил Андрей Фишер, банк — коммерческая организация, которая просчитывает свои риски, поэтому при дофинансировании группу «Стрижи» попросили заложить дополнительные активы. В основном, это земельные участки, на которых планировалось строительство.

«После Игорь Юрьевич сообщил, что часть площадок готов продать, договорились предлагать их по рыночным ценам ограниченному кругу застройщиков, которые смогут справиться. Мы в свою очередь готовы выделять проектное финансирование, потому что в свое время изучили площадки», — рассказал Андрей Фишер.

Одну из территорий уже реализовали на аукционе: выбрали того, кто предложил больше средств. Сейчас банк и застройщик находятся на стадии заключения договора, участок и нового владельца пока не раскрывают.

Продажа части земельного банка необходима для снижения общей кредитной нагрузки на компанию: активы покупали на заемные средства, а при продаже кредит можно погасить, пояснил Игорь Белокобыльский.

Один из проектов, который «Стрижи» реализовывали с привлечением кредитных средств, — парк с резидент-центром «Органика» на месте промзоны вблизи жилого комплекса «Нормандия-Неман». «Органику» сейчас также продают, но под проходной бизнес, считает гендиректор «Стрижей», она не подойдет: активно здание рассматривают для кафе и ресторанов.

«За „Органику“ я спокоен, атмосферность и включенность в „Нормандию-Неман“ точно сохранятся. Отдавать не обидно: зачем быть Плюшкиным, который подгребает под себя все проекты? Не суждено мне ее реализовать», — заметил Игорь Белокобыльский.

Заместитель руководителя «Альфа-Банка» Алексей Августов добавил, что за последние несколько лет вокруг «Органики» сформировался новый район, и если несколько лет назад резидент-центр смотрелся диковато, то сейчас вполне вписывается. Внутри, считает он, может открыться развлекательный или медицинский центр. В течение года «Органика» может найти своего нового владельца.

Еще один инвестиционный проект «Стрижей» — «Дом искусств» возле комплекса «Новелла» ждет своего часа. Для лучших времен застройщик приберег и продолжение строительства самого четырехэтажного комплекса у озера Жемчужина Сибири. Тем более, что его репутация пошатнулась: местные жители опасались угрозы экологии из-за отвода дренажных вод в озеро со стройплощадки, и группа «Стрижи» столкнулась с доскональными проверками.

«Произошло резкое удорожание за счет трехкратных работ на нулевом цикле. Будем „Новеллу“ замораживать, для нее сейчас не тот рынок. С дольщиками мы договорились: кое-кто забрал деньги, некоторые переехали в „Русское солнце“. Придет свое время для таких проектов», — считает Игорь Белокобыльский.

Всего свои средства в комплекс вложили около 30 дольщиков, примерно с половиной вопрос решили, отметил он.

При этом останавливать строительство общественных пространств в будущих проектах застройщик не планирует. Свои фишки в новых комплексах «Стрижи» продолжат строить, но чуть позже.

«Примерно через полтора–два года вернемся к новым проектам и к вопросу приобретения участков взамен тех, которые мне сейчас посчастливилось выставить на рынок», — рассказал Игорь Белокобыльский.

Гендиректор «Стрижей» и региональные руководители «Альфа-Банка» не скрывают, что ситуация на рынке недвижимости трудная. По словам Андрея Фишера, продажи упали у застройщиков повсеместно из-за недоступной ипотеки, снижения спроса, увеличения себестоимости. При этом стройки банк не останавливает и готов финансировать новые проекты.

«Мы понимаем, что ситуация циклична. Есть гипотеза, что примерно через полгода–год, когда спрос возобновится, предложений на рынке будет мало, цена автоматически пойдет вверх. Думаю, что через год цены вырастут на 20–30%», — предположил Андрей Фишер.

По его словам, сегодня — один из самых благоприятных периодов для покупателей, у которых есть собственные средства или для тех, кто может взять ипотеку с господдержкой из-за снижающихся ставок по вкладам.

Глобальных рисков на стройках, которые финансирует «Альфа-Банк», специалисты не видят, но отмечают, что ряду проектов может потребоваться дофинансирование. Кроме того, банк начинает заходить на рынок коммерческой недвижимости и подыскивает желающих застройщиков. К рынку «Альфа-Банк» присматривается, в том числе, из-за нехватки офисов классов А и Б, складов и зданий, которые охватывают сферу туризма и развлечений.

«Продажи у всех идут без феерий, но ситуация в последний месяц начинает нормализоваться. В том числе, потому, что у инвесторов заканчиваются вклады, снижается процент», — объяснил Андрей Фишер.

Если же компании в кризисный период обанкротятся, то у банка останется актив в виде недостроенного дома и кредит. Самое логичное в такой ситуации — найти нового застройщика на объект. Подобное, отметил Игорь Белокобыльский, уже было на рынке Ленинградской области, причем еще до пандемии и СВО.

«Строительная отрасль сейчас находится в состоянии прыжка в кипящее молоко. Нашу сферу жизнь пару раз избаловала, — признал гендиректор „Стрижей“. — Отрасль переродится: станет более технологичной и маркетингово совершенной».

По словам застройщика, сейчас на рынке мало предложений, компании не рвутся начинать новые проекты, инвесторы хранят деньги на депозитах, а покупатели все такие же требовательные. Кроме того, на девелоперов возложили ответственность по строительству социальной инфраструктуры, а за это платит покупатель — цена за квадратный метр увеличивается.

«Льготных ипотек в будущем ни в каком виде не будет. Адресные сохранятся, но первоначальный взнос увеличивается. Все может сбалансироваться на том русле, что льготы будут для по-настоящему нуждающихся. В ближайшие два–три года серьезно сократится количество предложений, а значит цена вырастет. Мы обречены на ралли».

Игорь Белокобыльский считает, что недвижимость станет менее доступной, чем это было еще четыре года назад, социальной нагрузки у застройщиков при этом меньше не станет. Рынок, вероятно, ждет ценовая коррекция. Но есть и плюсы: например, проекты будут более качественными.

Тяжелые времена переживает и рынок индивидуальных жилых домов: сотни семей остались с долгами по ипотеке и недостроенными домами. Эксперты отмечают, что ситуация с ИЖС схожа с кризисом 2008 года, когда застройщики многоэтажек надеялись на дальнейший рост экономики, вкладывая средства дольщиков в новые проекты, но оставили покупателей без жилья.