«Ипотека остается проблемной»: застройщики РТ за месяц недобрали 5 миллиардов
Январь 2025 года года хоть и оказался лучшим за 3 года по числу сделок, но отстает от 2021 и 2022 годов
Подводим итог января
Без резких падений прошел для рынка новостроек первый месяц 2025 года. По данным Росреестра, количество заключенных договоров долевого участия к аналогичному периоду прошлого года даже выросло на 6% до 1,3 тысячи. В ведомстве предпочли сравнивать эту цифру с 2023 годом — и говорит о росте на 12%.
«Вопреки пессимистичным прогнозам, которые регулярно муссируются в информационном пространстве, мы видим, что на татарстанском рынке новостроек сохраняется стабильность, — заявила заместитель руководителя Росреестра Татарстана Лилия Бурганова по итогам месяца. — Если же обратиться к показателям предыдущих лет, то даже наблюдается положительная динамика».
В ретроспективе 3 лет январь неплох. Но в сравнении с 2022 годом январский рынок новостроек подсел на 31% (тогда было 1,9 тыс. сделок), а к уровню января 2021 года на 35% — тогда застройщики заключили 2 тыс. договоров долевого участия. И это максимум минувшей пятилетки.
Приглядимся к статистике Дом.РФ. Там зафиксировали продажу застройщиками РТ 855 квартир, что на 5% ниже января 2024 года. Сумма положенных на эскроу-счета в банках средств выросла на 5% до 8,2 млрд рублей. Цена квадратного метра проданных квартир за год увеличилась на 16% — до 201 тыс. рублей.
По Казани количество проданных квартир снизилось на 6% — до 496, за которые выручили 6 млрд рублей. Это на 5% больше января прошлого года.
«Январь традиционно считается менее активным месяцем на рынке недвижимости. Но в этом году спрос остается стабильным, — говорит генеральный директор ГК „КамаСтройИнвест“ Эльвира Губайдуллина. — Итоги продаж превысили показатели января прошлого года, что свидетельствует о сохранении интереса покупателей. В целом, рынок демонстрирует положительную динамику, и наша компания подтверждает эту тенденцию: мы зафиксировали рост продаж в два раза по сравнению с январем 2024 года».
Чуть лучше ожиданий январь оказался для СМУ-88. «Под конец года в рынок вышли несколько проектов — а сейчас ЖК бизнес-класса на уровне котлована это одни из самых желанных лотов, — говорит генеральный директор СМУ-88 Наиль Галеев. — Их берут в рассрочку на пару лет и обеспечивают себе успешную инвестицию на будущее».
«Январь — это обычно всегда месяц затишья после новогодних праздников, — говорит коммерческий директор „Суварстроит“ Марсель Абдулхаев. — И даже несмотря на все трудности и ограничения в сфере ипотечных сделок, он выдался не таким уж и плохим. Даже если сравнивать с предыдущим годом, когда рынок недвижимости чувствовал себя более стабильно».
Провал отмечается в сравнении с декабрем 2024 года (но это, впрочем, традиционное явление). Конец года стабильно характеризуется повышенным спросом относительно января, треть которого занимают новогодние праздники. Так было и в этот раз. В целом по Татарстану застройщики продали за январь 855 квартир — это в 1,6 раза меньше декабря. Выручка снизилась на 40% с 13,7 млрд до 8,2 млрд рублей. Это минус 5,5 млрд рублей — по данным Дом.РФ.
Спад и в Казани. Количество проданных квартир снизилось на 43% до 496 в сравнении с декабрем. Выручка снизилась на 40% с 9,9 млрд до 6 млрд рублей.
«Начало года традиционно отличается „скромными“ продажами, и статистика чаще отражает покупки тех, кто не успел оформить квартиру в декабре. Январь 2025 года не изменил своей сезонности», — говорит директор по сопровождению бизнеса ООО «Ак Барс Дом» Илья Голованов.
Цена квадратного метра проданных квартир за год увеличилась на 16% до 201 тыс. рублей. По Казани снизилось число проданных квартир на 6% до 496
Цены растут
Вопреки всем законам рынка, диктующим необходимость снизить цены для поддержания спроса, «квадрат» лишь растет. За месяц этот показатель вырос сразу на 5% до 247 тыс. рублей. Прирост за год — 20%. Но тут есть нюансы: эксперты считают, что все дело в том, что люди покупали более дорогие квартиры, что и повлияло на статистику.
«Это свидетельствует о том, что после декабрьского ажиотажа структура спроса изменилась. Снизилась доля сделок в сегментах комфорт- и эконом-класса, а бизнес-класс сохранил устойчивый интерес, — говорит Губайдуллина. — Кроме того, повышение цен частично связано с увеличением себестоимости строительства и ростом доли качественного предложения на рынке».
В январе более стабильным остается спрос на дорогие сегменты жилья, говорят и в #Суварстроит. «Отсюда рост средней стоимости квартиры и цены квадратного метра. Сейчас рынок отходит от „праздничной спячки“ и статистические показатели будут корректироваться», — заявляет Абдулхаев.
В начале года покупатели столкнулись с комиссией за выдачу льготной ипотеки, банки сократили одобрение ипотек, появились допуслуги, деление ипотечников на «своих» и «чужих»
Банки гнут комиссии
Теряет позиции ипотечное кредитование. К уровню января 2024 года этот рынок по Казани утратил 42% сделок и снизился до 1,2 тыс., по РТ спад на 41% до 2,3 тысяч. К декабрю в Казани число ипотечных сделок удержалось на прежнем уровне, а по РТ снизилось на 23%. Напомним, что по итогам 2024 года дорогую ипотеку стала вытеснять рассрочка.
В прошлом году девелоперы столкнулись с комиссией за выдачу льготной ипотеки, банки сократили одобрение ипотек, появились допуслуги, деление ипотечников на «своих» и «чужих». Эти проблемы актуальны и в феврале.
«Условия ипотечного кредитования сейчас во многом зависят от того, находится ли застройщик на проектном финансировании в этом банке, — говорят в „Камастройинвест“. — Существенных изменений пока не произошло. Сбербанк снизил комиссию по семейной ипотеке, однако комиссии по IT-ипотеке остаются высокими — в среднем около 20% от суммы кредита. Мы рассматриваем это как временную меру и надеемся на пересмотр условий, как это произошло в прошлом году. Высокие комиссии, особенно на фоне текущей ключевой ставки, создают дополнительные барьеры для сделок и ограничивают возможности покупателей».
Не замечают изменений и в СМУ-88. «Тут без особых перемен. Все банки, у которых они были, комиссии сохранили примерно на тех же условиях, — говорит Галеев.
«Да, проблемы есть, они никуда не делись, — согласен с коллегами Абдулхаев. — Получить одобрение все также непросто. Банки требовательны к доходам и предоставляемым документам. Однако с середины февраля банки приступили к снижению процента комиссии за выдачу льготных программ, а некоторые из них вовсе отменили ее. Все это также влияет на сроки выхода на сделку. В свою очередь мы, как застройщик, помогаем клиентам найти оптимальные решения. Например, предлагаем рассрочки или усиливаем сотрудничество с теми банками, где условия более лояльные. Главное — не паниковать, а искать варианты».
«Февраль традиционно является месяцем нарастания активности на рынке недвижимости»
Февраль не радует
Текущий месяц ожидаемо менее активен по сравнению с концом 2024 года, говорят в «Камастройинвест».
«Значительная часть сделок по-прежнему осуществляется с использованием рассрочки. Это, безусловно, увеличивает финансовую нагрузку на застройщика, — продолжает Губайдуллина. — Продажа в рассрочку требует более тщательного контроля за поступлениями и управления рисками, связанными с возможными задержками платежей».
Остывание рынка фиксируют в СМУ-88. «Если коротко, то январь получился чуть лучше наших ожиданий, а февраль пока немного похуже. В итоге — все в плановом коридоре, — подводи итог Галеев. — Ну и еще в январе приходят покупатели, кому новогодние премии выдали в начале года. В феврале же ничего такого нет, поэтому рынок остывает».
«Февраль традиционно является месяцем нарастания активности на рынке недвижимости, — не согласны с оценкой второго месяца года в #Суварстроит. — Количество запросов начинает расти, люди присматриваются, оценивают предложения и условия».
На рынке остались адресные льготные программы. Но обеспечить высокие продажи прошлого года, к которым привыкли застройщики, они уже не могут, признают в «Ак Барс Доме».
«Кроме того, серьезно ужесточились условия по выдаче ипотеки: не только ставки достигли заградительных значений, но и повысились требования к первоначальному взносу. Все это не могло не привести к снижению спроса, хотя и не к такому драматичному, как ожидалось большинством экспертов, — говорит Голованов. — Продажи февраля поддерживаются новыми финансовыми инструментами от застройщика — такими как рассрочка, компенсация первоначального взноса, а также адресными программами».
Люди копят. Сумма накоплений на рублевых вкладах жителей в банках Татарстана за год выросла на 26% до 1,2 трлн рублей
Вторичный рынок падает
Что происходит на вторичном рынке? Рынок подержанных квартир, а также новых квартир в сданных домах от инвесторов и застройщиков в первом месяце этого года лихорадило. В декабре эта ниша жилой недвижимости РТ поправила положение после ноябрьского спада, но это не помогло в январе. Число договоров купли-продажи квартир в целом по РТ сократилось на 15% до 3,3 тыс., продажи индивидуальных жилых домов упали на 22% до 743 сделок.
По Казани число договоров купли-продажи к декабрю упало на 35% до 1,7 тыс., по Татарстану на 20% до 2,7 тысяч. К январю 2024 года тоже спад — в столице РТ число сделок со вторичкой снизилось на 27%, по РТ на 43%.
В общем — вторичка устремилась в сторону плинтуса.
«Очень плохо. Сделок практически не было. И в феврале никакой активности нет, — так оценивает ситуацию на вторичке гендиректор компании „НЛБ-Недвижимость“ Андрей Савельев. — Объясняется это отсутствием ипотеки».
Стабильной называет ситуацию директор компании «Премьер-Недвижимость», вице-президент гильдии риелторов РТ Руслан Садреев.
«Все так же стабильно, как и было до Нового года, — продолжает эксперт. — Сделок так же немного. Но определенный баланс спроса и предложения сохраняется. В феврале текущего года продолжается такое же соотношение сделок, как и было ранее. Что касается оплаты покупки жилья, то в основном это собственные средства. Ипотеку на вторичное жилье используют, но из-за заградительно высоких ставок — очень немногие».
Когда закончится поток собственных средств на вторичку? Риелторы считают, что этого не произойдет.
«По крайней мере в ближайшие годы, — говорит Садреев. — Жизнь продолжается, люди зарабатывают, тратят… Сейчас большинство потенциальных покупателей откладывают сделку по покупке. Они на сайтах ставят предложения в „Избранное“, но не покупают. А деньги, которые они могут потратить на покупку, находятся у многих на банковских вкладах под выгодный процент. И эти деньги там приумножаются. Ведь средняя ставка банковского вклада — 20-22 процента. Вот и учитывайте, что за год почти на четверть их капитал увеличивается. А мы с такими высокими ставками живем уже 7-8 месяцев. Поэтому собственные средства у людей не уменьшатся, а только увеличатся».
Люди копят. Сумма накоплений на рублевых вкладах жителей в банках Татарстана за год выросла на 26% до 1,2 трлн рублей, сообщило в середине февраля отделение — Национальный банк по РТ Волго-Вятского главного управления Банка России. Там также подсчитали и сумму на эскроу-счетах для покупки жилья в строящихся домах — за год этот показатель вырос на 41% до 164 млрд рублей.
Поток наличных не иссякнет. Это стандартная, обыкновенная модель для рынка, говорит Савельев. «Доля наличных как была, так и осталась, — продолжает эксперт. — Ну, может, чуть-чуть выросла, процентов на пять. Если говорить вообще о количестве сделок с наличкой, то сейчас он составляет где-то порядка 80 процентов».
В Казани выставлено примерно 6,5 тыс. объявлений о продаже вторичного жилья. «А когда мы с вами анализировали ситуацию в ноябре прошлого года, то предложений было примерно 7,5 — 8 тысяч, — говорит Садреев. — Я почему всегда говорю о балансе предложений и спроса? Спрос небольшой, он очень низкий по сравнению с предыдущими годами. Но и предложения не прибавляются, судя по статистике, их количество даже уменьшается. Все это говорит о том, что и цена не будет снижаться пока существует такой баланс».
Стоимость хрущевок выросла на 8%-15%
«Индекс хруща» подрос
В январе прошлого года редакция «БИЗНЕС Online» впервые оценила стоимость казанских хрущевок, назвав это «индексом «хруща». Почему «хруща»? На долю хрущевок — этих проектов массовой жилой застройки — сегодня приходится 8-я часть жилого фонда Казани, или 3 млн кв. м в обжитых районах города с инфраструктурой, а в отдельных случаях и метро.
Так называемая хрущевка разменяла уже 6-й десяток. Ее «родители» — инженер Виталий Лагутенко и глава правительства СССР Никита Хрущев. Последний выступил инициатором постановления 1955 года «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве», которое завершило эпоху советского монументального классицизма, или «сталинского ампира», в проектировании, строительстве зданий и сооружений в Советском Союзе.
Следом в 1957-м Совет министров СССР принял постановление «О развитии жилищного строительства», которое положило начало самому массовому проекту социального строительства в Советском Союзе и на постсоветском пространстве, который назвали хрущевками.
Появление хрущевок осчастливило советские семьи, которые до и после Великой Отечественной войны преимущественно жили в бараках, коммуналках. За основу массового жилья взяли французский вариант — приобрели у компании Camus лицензию на схему массового производства бетонных изделий. Создатель панелек Раймон Камю неоднократно приезжал в СССР по приглашению советского правительства.
Разброс цен на хрущевки ощутимый и зависит от расположения, этажа, наличия ремонта в доме и квартире. В прошлом году на основе опросов экспертов издания удалось собрать картину стоимости такого жилья и ее динамику в сравнении с 2022 годом. Тогда риелторы заявляли, что стоимость выросла на 8-15%.
Результаты 2024 года несколько отличаются. Например, однокомнатные квартиры теперь подорожали на 7-12% и стоят от 4,5 до 5,5 млн рублей. Двушки тоже пошли в рост и добавили к цене начала прошлого года 4-11%, цена колеблется от 5,8 до 6,5 млн рублей.
«Возьмем исторический центр города, там 30-метровая хрущевка стоит 6,5 — 7 миллионов рублей рублей, — говорит Садреев о разбросе цен хрущевок в Казани на средних этажах с хорошим ремонтом. — А если мы возьмем Жилплощадку, то там такая хрущевка будет стоить дешевле 4,5 миллионов рублей. Если же рассматривать средние по цене районы — Московский район в районе ДК Химиков, либо Приволжский район в районе Проспекта Победы, то здесь однокомнатная хрущевка в среднем стоит 5,5 миллиона рублей, двухкомнатная 6,5 миллиона. Трехкомнатных хрущевок в продаже бывает не так много, и они с учетом метража будут стоить где-то в районе 7,2 — 7,5 миллионов рублей».
Что дальше?
Как отмечают аналитики «Джи групп» (контролирует девелопера «Унистрой»), в Татарстане с III квартала прошлого года наблюдались два противоположных тренда: рост предложения и снижение спроса. К началу 2025 года они сбалансировались. Но на рынке теперь наблюдается затоваривание. При текущем уровне сделок с новостройками распродать все квартиры, что выставлены на продажу, можно за 4 года — а ведь были времена, когда этот срок был менее года. Это максимальный коэффициент поглощения за всю историю наблюдений.
Но все может измениться. Участники рынка новостроек не теряют надежд на стабилизацию и улучшение возможностей долгосрочного прогнозирования.
«Все во многом зависит от плавного снижения ключевой ставки. Также не исключено введение новых мер государственной поддержки, которые могут стимулировать покупательскую активность», — заявляют в «Камастройинвест».
Не видят предпосылок к переменам в СМУ-88. «Думаю, в марте ситуация останется примерно той же, — прогнозирует Галеев. — Однако, ввиду последних политических событий, чувствуется некая позитивная тенденция в общем настроении. Это радует».
«Пока ипотека остается проблемной, предлагаемая рассрочка от застройщиков становится более популярной, — размышляют о будущем в „Суварстроит“. — Если процент одобрения банками возрастет и продолжится снижение комиссии за выдачу льготной ипотеки, мы сможем увидеть умеренный рост. Стараемся мыслить позитивно, но и в чудеса не верим. В целом, первый квартал должен быть неплохим, и надеемся, без сюрпризов».
По итогам первого квартала прогнозируемый спрос будет ниже по сравнению с высокой базой первого полугодия 2024 года, когда наблюдался ажиотаж перед завершением массовой господдержки, прогнозируют в «Ак Барс Доме». «Продажи будут сохраняться на текущем невысоком уровне, однако спрос на новостройки в 2025 году не снизится катастрофически, а будет постепенно нарастать с началом снижения ключевой ставки», — говорит Голованов.
А что будет на вторичке?
«Сегодняшнюю динамику, я думаю, нужно прослеживать не помесячно, а как минимум поквартально, — говорит Садреев. — С первым кварталом уже все понятно, будет все то же самое, что и в конце года. А ситуация во втором квартале будет зависеть от событий как в России, так и в мире. Видим, что идут серьезные изменения в геополитике, по крайней мере — намечаются положительные перспективы этих изменений. Поэтому если ситуация с санкциями и с другими негативными факторами влияющими на экономику будет улучшаться и будут смягчения денежно-кредитной политики в России, то в этом случае спрос будет расти.
А вот когда спрос будет расти и ставки по банковским вкладам будут снижаться, тогда рынок недвижимости вновь оживет.
«И поверьте мне, что когда это произойдет, то рынок недвижимости восстановится очень быстро, — предупреждает Садреев. — Буквально за месяц спрос может вырасти. Сегодня, как я уже сказал, он имеет характер отложенного спроса».
«Ожидания очень неутешительные. Будет так же плохо, — прогнозирует Савельев. — Единственное, что в первом квартале у нас открывается сезон загородной недвижимости — и я надеюсь, что там сделки как раз будут поддерживать рынок».