«За дешево можно купить только проблему». Банки ищут новых застройщиков для новосибирских проектов — чего ждать дольщикам
Новосибирские застройщики сейчас все реже анонсируют новые проекты, ожидая улучшения экономической ситуации
Ситуация на рынке недвижимости в целом по России продолжает ухудшаться. Недавно банки начали предлагать строящиеся проекты новосибирских застройщиков конкурентам. Эксперты объясняют, что опасаться стоит как дольщикам, которые уже вложили деньги в ту или иную стройку, так и застройщикам. Покупатели либо получат вложенные несколько лет назад деньги без процентов обратно, либо придется еще несколько лет ждать сдачу комплекса. Не в лучшей ситуации и застройщики: на рынке может произойти волна банкротств. Что сейчас происходит с новостройками в Новосибирске и что ожидают эксперты дальше — в материале НГС.
Банки продают проекты
Высокая ключевая ставка и отмена массовой льготной ипотеки продолжают давить на застройщиков. После пика продаж рынок переживает кризис: количество нераспроданных квартир побило рекордный максимум 2016 года, а себестоимость строительства продолжает расти. Эксперты, опрошенные НГС, заметили, что банки даже начинают предлагать строящиеся проекты своих клинтов-застройщиков конкурентам, а гиганты могут поглотить более мелкие компании.
По словам директора ГК «Система» Валентина Тиунова, первые предложения от банков уже появились. В основном под угрозу распродажи попали бюджетные проекты, в которых застройщики не могут продать достаточное количество квартир, чтобы наполнить эскроу-счета.
«Когда продажи идут динамично, счета эскроу наполняются, и застройщик переходит на спецставку, — объяснил Валентин Тиунов. — Если же счета не наполняются, возникает кредиторская задолженность, которая обслуживается по высокой ставке: банки входят в риск, потому что не понимают, когда получат свои средства обратно».
Во втором случае у банка есть несколько вариантов: остановить проектное финансирование, чтобы застройщик вложил свои средства в проект, либо найти более крупную компанию, которая возьмется за продолжение стройки. Так банки стараются перевести объект из рискованной зоны в привычную рабочую.
«Пока это происходит не в рамках банкротства, банки предлагают застройщикам рассмотреть покупку того или иного проекта, — признал Валентин Тиунов. — Как правило, не справившаяся с проектом компания не против: иначе она может обанкротиться, и ситуация будет намного хуже».
Строительные компании попадают в зону риска чаще не из-за своей неопытности, а из-за экономической ситуации
При этом, подчеркнул Валентин Тиунов, стройки попадают в зону риска чаще всего не из-за того, что девелоперы — неумелые, а из-за сложившейся экономической ситуации. Год–два назад, на старте некоторых проектов, у застройщиков были завышенные ожидания, но они разбились о ставшую практически недоступной ипотеку.
Независимый аналитик в сфере недвижимости, автор телеграм-канала «РОП» Сергей Николаев считает, что в будущем подобных предложений от банков может стать больше. Правда, их не афишируют — все происходит между игроками на рынке и пока не выходит в публичную плоскость.
В некотором смысле, отметил при этом аналитик, то, что у застройщика сложилась кризисная ситуации — ошибка банка. Изначально между банком и застройщиком должна была быть субсидиарная ответственность перед дольщиками, рассказал Сергей Николаев, но подобное не сработало.
«Банки пытаются от ответственности ускользнуть. Они стимулируют застройщиков к повышению качества проекта, чтобы компания увеличивала цену на жилье и вносила больше своих денег в стройку, иначе банк приостановит проектное финансирование», — пояснил Сергей Николаев.
Проблемы в последнее время нарастают из-за высокой ключевой ставки. Механизм эскроу-счетов, по мнению Сергея Николаева, создавали для растущего рынка, а когда наступает проблемное время, чуть ли не кризисное, решения фактически нет.
«Оптимальный вариант для банков — продать проект более состоятельному застройщику, у которого есть собственные деньги и он сможет достроить объект, но не всегда так получается», — добавил аналитик.
При сотрудничестве с банком продавец и покупатель торгуются за проект, разница в запрашиваемой и предлагаемой ценах может доходить до 100%. При этом новые застройщики могут и вовсе не заходить в проект, если большая часть квартир в комплексе продана по цене ниже себестоимости, и экономики в проекте нет. Новый застройщик фактически ничего не получит.
Валентин Тиунов признал, что ему известно о нескольких предложений от банков о покупке проектов «на грани», но ни одна компания пока не согласилась. Застройщики не уверены, что квартиры в таких комплексах вообще можно продать. Эксперт добавил, что если сейчас один проект оценивают в 500 миллионов рублей, то в будущем, если его не купят, банк может снизить цену, чтобы новый застройщик мог на объекте хоть что-то заработать.
Директор консалтинговой компании RID Analytics Елена Ермолаева отметила, что банки в таких случаях оценивают стадию готовности проекта, то, как быстро наполняются эскроу-счета, сколько скопилось денег. Исходя из этого специалисты могут по своим внутренним правилам и регламентам разделять застройщиков на условные группы. Тем у кого есть проблемы, банк может приостановить проектное финансирование.
«Если проект находится на ранней стадии, у него нет наполнения по эскроу-счетам, нет продаж, то банку фактически бессмысленно вкладывать свои деньги, — объяснила Елена Ермолаева. — Конечно, застройщик может достроить объект на заемные средства, но не обеспечит продажи, поэтому деньги банку не вернет».
Эксперт предположила, что банки регулярно проверяют застройщиков и решают, кому выдать проектное финансирование, кому продлить, а кому — нет. На решение при этом могут повлиять и другие активы, которые застройщик способен заложить банку.
Новые обманутые дольщики
Примерно два года назад, когда выросло число комплексов с проектным финансированием, Сергей Николаев ввел термин «дольщики, обманутые по закону». Это те покупатели, которые вложили средства в стройку несколько лет назад, но объект условно заморозят, а дольщикам банк вернет вложенные деньги без каких-либо процентов. Если на момент оформления договора с застройщиком на вложенные средства можно было купить жилье, то теперь это проблематично.
Второй вариант — покупателям придется еще несколько лет ждать, пока застройщик завершит дом. Аналитик отметил, что подобных замороженных строек со срывом сроков сдачи в ближайшие годы будет все больше.
«У нас появится большое количество долгостроев — минимум 30% строек не будут введены в срок. Некоторые застройщики обанкротятся, — спрогнозировал Сергей Николаев. — Надеюсь, что большая часть банкротств пройдет через поглощение, и дольщики потеряют не все, а получат квартиры на два–три года позже объявленных сроков. Но будут страдать и застройщики, и покупатели. За дешево сейчас можно купить только проблему».
Дольщики, которые вложили свои деньги в стройку несколько лет назад, получат квартиры с поздним сроком сдачи. Либо банк им вернет вложенные средства, съеденные инфляцией
Елена Ермолаева подчеркнула, что сейчас у дольщиков риски ниже, чем были до появления эксроу-счетов: вложенные деньги им все же вернутся, хоть и «съеденные» инфляцией. В зоне риска могут оказаться те дольщики, которые оформляют рассрочку на период строительства: счета эскроу так не наполняются, а договоренность между застройщиком и покупателем не регулируется.
«Застройщику подобное не выгодно, они идут на это от безысходности. При оформлении рассрочки компания получает деньги маленькими кусочками, а не сразу всю сумму», — объяснила эксперт.
Риск заморозки проектов, по ее мнению, есть не только в Новосибирске, но и по всей стране. Система эскроу-счетов сейчас проходит стресс-тест, и пока не понятно, переживет ли она сложившуюся ситуацию на рынке.
Повезло тем застройщикам, у которых год назад проекты были на завершающихся стадиях, а эскроу-счета наполнены, отметила Елена Ермолаева. Такие компании, вероятно, переждут кризисный период и не будут начинать новые проекты до снижения ключевой ставки и изменений на рынке. Их потенциальные покупатели пока не могут продать свои квартиры на вторичном рынке, а значит, не могут выйти на первичный.
Страдает из-за высокой ключевой ставки и вторичный рынок: владельцы квартир не могут продать жилье в старом фонде, а значит, не выходят на рынок новостроек
Часть строительных компаний, согласилась она, действительно может обанкротиться — возможно, даже в ближайшее время.
«Год протянули, многие свои остатки накоплений проели, а активы продать, скорее всего, не могут, потому что они никому не нужны. Например, земельные участки, которые год назад продавались по бешеным ценам, сейчас, вероятно, и за полцены никто не возьмет», — пояснила Елена Ермолаева.
Валентин Тиунов заметил при этом, что прогнозировать, как будет развиваться ситуация на рынке, сегодня сложно. Возможно, количество предложений от банков увеличится, но приобретет ли это массовый характер, пока непонятно. По его мнению, таких предложений будет не много.
Тяжелые времена переживает и рынок индивидуальных жилых домов: сотни семей остались с долгами по ипотеке и недостроенными домами. Эксперты отмечают, что ситуация с ИЖС схожа с кризисом 2008 года, когда застройщики многоэтажек надеялись на дальнейший рост экономики, вкладывая средства дольщиков в новые проекты, но оставили покупателей без жилья.