Бизнес нашел альтернативу ипотеке

Генеральный директор СРО А "Объединение строителей СПб" Алексей Белоусов подчеркнул, что планы прошлого года верстались, когда строительный рынок еще надеялся на то, что госпрограммы поддержки ипотеки будут пролонгированы на 2025 год. Когда этого не произошло, застройщики были вынуждены скорректировать часть замыслов.

"Все понимали, что с уходом льготных продуктов по ипотеке продажи неизбежно сократятся. Поэтому летом была проведена кардинальная правка - сокращение по объемам продаж, пополнению земельных портфелей и общая стратегия присутствия в бизнесе на оставшееся полугодие 2024 года и на весь 2025 год", - уточнил глава СРО.

Соответственно к концу минувшего года застройщики Петербурга выполнили уже скорректированные планы. И, оценивая итоги первого квартала текущего года, можно отметить, что правки были сделаны своевременно и правильно. Число вводимых объектов было сокращено. Это помогло избежать затоваривания.

Таким образом, сегодня рынок жилищного строительства адаптивно реагирует на новые условия. Потребитель более-менее готов приобрести 700 тысяч квадратных метров нового жилья. "Впрочем, сама мотивация покупателей заметно изменилась, поскольку доля приобретателей в ипотеку с 90 процентов сократилась до 40-45 процентов, - поясняет эксперт. - Отчасти потери удалось компенсировать программами, которые предлагают сами застройщики. Но в целом понятно, что по объективным причинам спрос снизился на 30-40 процентов".

Ну, и обращает на себя внимание следующая деталь: как только застройщики снижают объемы ввода квадратных метров, начинают расти цены. И за первый квартал нынешнего года они выросли на четыре процента. Кроме того, дорожают строительные материалы, ресурсы и логистика...

Коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов тоже достаточно критично оценивает текущую ситуацию. Ведь в прошлом году было выдано в два раза меньше разрешений на строительство. И в метраже по новым потенциальным стройкам почти так же произошла двукратная просадка - минус один миллион квадратных метров.

Как промежуточный итог этих процессов, аналитики относят Петербург к регионам с риском дефицита предложения. "С нашей стороны, со стороны девелопмента, можно добавить, что это касается всех сегментов. Даже у дорогой недвижимости, где спрос весьма приличный, витрина уменьшилась на треть, - говорит Сергей Софронов. - Не хотелось бы дойти до момента, когда на вопрос о том, какие объекты вызывают наибольший интерес у покупателей, можно было бы ответить: все, что появляются. Просто потому, что они появляются".

Хорошие, по мнению покупателей, проекты очень востребованы. Цены соответственно на них тоже растут, иногда очень быстро - просто по мере продаж одной очереди за другой.

Сейчас на рынке в среднем порядка 40 процентов сделок - это ипотека. Из них 90 процентов - льготные программы. А точнее, семейные, за фактическим отсутствием иных. В текущей конфигурации если выдача семейной ипотеки сокращается вдвое, то для рынка это оборачивается снижением продаж примерно на 1/5. Это очень существенно.

"На эти сделки прямое влияние оказывает ситуация с комиссиями банков, которые отменяются, но затем банки говорят, что им это невыгодно и они будут сокращать такие выдачи, - рассуждает коммерческий директор. - Мы стараемся выжимать из сотрудничества с банками максимум. И хорошо, что многие банки готовы к совместным спецпрограммам. Например, у нас есть ипотека со сниженным платежом на весь срок. Если взять ставки по обычной рыночной ипотеке, то разница будет чуть меньше чем в два раза в пользу нашего предложения".

Программ рассрочек также очень много, они очень гибкие. Есть и комбинация рассрочки с семейной ипотекой, когда будущие родители могут приобрести недвижимость уже сейчас, позже переведя остаток в семейную ипотеку. Эти усилия позволяют делать приобретение новой недвижимости реализуемой задачей для наших покупателей.

Депутат ЗакСа Санкт-Петербурга, зампредседателя постоянной комиссии по промышленности, экономике и предпринимательству Наталия Астахова отмечает, что со второй половины 2024-го застройщики энергично предлагают покупателям новостроек альтернативу ипотеке - рассрочку. В первом квартале 2025-го доля продаж жилья с поэтапной оплатой у некоторых компаний превысила отметку в 42 процента, хотя еще год назад не выходила за пределы 10 процентов. Причина такой динамики - заградительные процентные ставки по ипотеке, ужесточение условий кредитования, сокращение лимитов по госпрограммам. Рассрочка претендует занять освободившуюся после сворачивания льготных ипотечных программ территорию.

Здесь, обратила внимание Наталия Астахова, интересна следующая инициатива: 15 апреля вице-премьер РФ Марат Хуснуллин на расширенном заседании президиума Государственного совета презентовал уже внесенный в Думу законопроект, содержащий нормы по использованию залогового обеспечения. Пусть глава ЦБ и выступила против.

Напомним, вице-премьер отметил, что важно развивать альтернативные механизмы приобретения жилья. И предлагается проработать предоставление рассрочки и после ввода объекта в эксплуатацию, если строители полностью рассчитались с банками и закрыли счета-эскроу. Для этого просто нужно предусмотреть возможность установления залога на такое имущество. Эта мера позволит защитить строительные компании от недобросовестных покупателей.

Но и сегодня залоговые требования даже без пересмотра законодательства вступают в силу, как только клиент берет рассрочку. Рассрочка - это в любом случае долг, считает депутат.

"Кроме того, постановлением ЗакСа мы приняли изменения, предложенные комитетом по финансовым рынкам Госдумы РФ. Прогноз по принятию этого решения достаточно оптимистичный, - делится Наталия Астахова. - И надеюсь, что с 2026 года многодетные семьи смогут получать дополнительные субсидии из федерального бюджета для приобретения квартир в рассрочку".

Начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова уточняет, что рассрочка - это вынужденный для застройщика инструмент, и риски по этому инструменту, конечно, находятся на стороне застройщика.

"В последнее время появились законодательные новации, в частности касающиеся банкротства физических лиц. Эти нормы позволяют относиться к приобретаемой в рассрочку квартире как к единственному жилью и ставить застройщика в уязвимое положение", - констатирует эксперт. То есть в случае банкротства строительная компания не получает причитающиеся ей деньги, а ее объект недвижимости, не оплаченный в полном объеме, может остаться во владении покупателя.

При этом Светлана Денисова рекомендует различать различные виды рассрочек. И следует особо выделить рассрочку в отношении договоров долевого участия как самую некомфортную для застройщика. Согласно ДДУ, все средства, поступающие от дольщика, остаются на его же эскроу-счете, пребывая недоступными для стройкомпании. В этом случае дольщик вообще ничем не рискует, разве что инфляционными издержками.

Застройщику же такое взаимодействие невыгодно, поскольку эскроу-счета заполняются с большой задержкой, юрлицо не получает скидку за пользование банковским кредитом, при этом для дольщика цена фиксируется.

Но в сложившейся ситуации застройщику никуда не деться, поскольку он лишился маневра по льготной ипотеке как вполне комфортном рабочем инструменте. И когда в работе у крупной компании находятся тысячеквартирные очереди, без стимулирующих продажи инструментов не обойтись.

"Даже если в обозримом будущем ключевая ставка перестанет быть двузначной и ипотека подешевеет, оперативно распродать такой объем будет технически невозможно. Поэтому застройщики вынуждены искать покупателей на протяжении всего срока строительства, чтобы товарная масса поступательно уменьшалась", - поясняет Светлана Денисова.

Эксперт признает, что трудно предугадать, насколько продвигаемый Маратом Хуснуллиным инструментарий окажется актуален, поскольку и текущий гражданский оборот все же позволяет застройщику организовать защиту от подобных рисков.

"Наша компания, например, не работает по рассрочке с гражданами, готовыми первоначально внести лишь взнос в 10 процентов. Есть и другие дополнительные условия. Например, большой поток клиентов приходят с разрешением органов опеки на отчуждение имеющейся недвижимости при условии приобретения более просторной. Мы не строим "мелкую нарезку" - средняя площадь квартир в семейном квартале "Огни Залива" превышает 54 метра, и основной наш клиент ищет улучшения жилищных условий", - делится эксперт.

"В январе и феврале мы показали удовлетворительные результаты, однако в марте наша компания план не выполнила, но бронирование и количество обращений в апреле растет", - резюмирует она.

Руководитель по развитию ипотечного кредитования Санкт-Петербургского филиала ПСБ Анастасия Трифонова считает, что ипотека в 2025 году продолжает играть ключевую роль на рынке недвижимости, так как она является важным инструментом для круга покупателей, которые выбирают ее с учетом доступности ставок, условий первоначального взноса и возможностей государственной поддержки, что делает программы с господдержкой наиболее популярными.

"На сегодняшний день в ПСБ наиболее востребованы программы семейной ипотеки с пониженной ставкой для семей с детьми. Помимо этого, мы предлагаем выгодные условия по ипотеке сотрудникам оборонно-промышленного комплекса (ОПК), военным, а также зарплатным клиентам банка. На сегодняшний день ипотека остается одним из основных способов финансирования покупки жилья, продолжая быть драйвером рынка недвижимости, несмотря на наличие альтернативных программ рассрочки и лизинга", - рассказывает Анастасия Трифонова.

Что же касается рынка вторичной недвижимости, то, по мнению Анастасии Трифоновой, он стабилен, с умеренными колебаниями цен в зависимости от региона. Ипотека остается драйвером и рынка вторичной недвижимости. Рынок приспосабливается к новым экономическим условиям, балансируя между спросом на доступное жилье и требованиями финансовых учреждений.

"Мы предполагаем, что рынок ипотеки может пойти в рост, однако это возможно при условии усиления госпрограмм, а также в случае снижения ставок. Кроме того, ожидаем развития цифровых сервисов для еще большего упрощения оформления и управления кредитами", - рассуждает Анастасия Трифонова.

Директор Консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" (холдинг Setl Group) Ольга Трошева дает свой анализ ситуации: "Мы не хотим заявлять, что рыночная обстановка благополучна, но стремимся оценивать реальную активность покупателей. Так, первые месяцы 2025 года, безусловно, сравниваем с аналогичным периодом 2024-го. Многие опираются в анализе на данные Росреестра, но они не всегда точно отображают ситуацию с покупательской активностью в моменте. Просто давайте вспомним. В декабре 2023 года был отмечен определенный подъем продаж под воздействием планируемых ограничительных мер к госпрограммам. Ввиду этого получилась более завышенной сравнительная база 1-го квартала 2024 года, так как тогда часть регистраций сделок ушла на первый квартал 2024-го".

Тем не менее, по подсчетам холдинга, ожидаемо, первый квартал-2025, без господдержки, дал петербургскому рынку новостроек минус 22 процента в сделках по сравнению с первым кварталом 2024 года.

Важно будет сравнить этот показатель и с результатами второго полугодия 2024 года. Когда рынок остался без господдержки, он сразу же просел. И сейчас рынок демонстрирует схожие объемы с корректировкой на начало года. Порядка пяти тысяч сделок в месяц по агломерации мы достигли в марте. То есть если сравнивать первый квартал этого года с третьим кварталом прошлого - минус восемь процентов, с четвертым - минус 16 процентов. Но в конце года, как правило, продажи традиционно выше, чем в начале.

Директор Северо-Западного регионального центра Банка ДОМ.РФ Сергей Вяткин делится статистикой по возводимому жилью в Ленобласти.

Снижение поступающих в продажу квартир год к году видно невооруженным глазом. Но здесь трудно не согласиться с коллегами, что цифры 2025 года не заслуживают негативной оценки.

"Так, в целом по Ленобласти в первом квартале-2025, по данным портала наш.дом.рф, было введено 1,44 миллиона квадратных метров жилья. Из них многоквартирных домов - лишь 57 тысяч квадратных метров. Конечно, снижение было значительным - на 17 процентов, - делится глава филиала. - Но в целом Ленобласть продемонстрировала рост год к году. И драйвером послужило индивидуальное строительство - плюс 39,4 процента".

Эта динамика близка к цифрам в целом по стране. То есть некоторое удовлетворение приносит понимание, что ввод жилья в России квартал к кварталу вырос на 44 процента, до 7,8 миллиона квадратных метров, как раз за счет развития сегмента ИЖС. Ленобласть здесь вторая по стране, заняв 5,6 процента от общего метража и оказавшись в лидерах вместе с Московской областью и Краснодарским краем.

"Формат ИЖС растет и за счет господдержки, поскольку подрядчики некомплексной застройки получают при базовой ставке шесть процентов годовых возможность участвовать в программе субсидирования до одного процента", - поясняет эксперт.

Кстати, как отмечает Сергей Вяткин, средний возраст клиента, который сейчас оформляет кредит на стройку ИЖС в СЗФО, близок к 38 годам. И более половины заемщиков имеют в семье одного ребенка, а каждый третий - двух. Соответственно и в ИЖС семейная ипотека служит драйвером роста.