Гостиничные номера приносят доход застройщикам и управляющим, но не владельцам
Российские инвесторы всё чаще рассматривают гостиничные номера как способ вложить деньги в недвижимость. Однако реальность оказывается далека от обещаний.
По словам Кирилла Флуткова, эксперта по недвижимости Сочи и автора телеграм-канала «Какой бюджет — такой сюжет», такие объекты создают прибыль для застройщиков и управляющих компаний, но не для собственников.
«Гостиничный номер в собственности — это фикция, — утверждает Флутков. — На нём зарабатывают риелторы, застройщики и управляющая компания. Владельцу же достаются расходы и разочарования».
Проблемы начинаются уже на этапе покупки. Инвесторам предлагают не реальные показатели, а прогнозы доходности, иногда рассчитанные на десять лет вперёд.
«Это не цифры, подтверждённые практикой, а способ оправдать высокую цену. Сегодня обещают 10% годовых, а через три года оказывается, что доходы в разы меньше. Тогда говорят: подождите десять лет, именно тогда всё сойдётся», — поясняет эксперт.
Не менее спорна ситуация с инфраструктурой. Бассейны, спортзалы, эксплуатируемые кровли и другие зоны общего пользования, из-за которых отель кажется привлекательным, в собственность не переходят.
«Фактически инвестору достаётся только номер площадью 15–20 квадратных метров. Всё остальное остаётся у застройщика. В случае конфликта собственника могут даже ограничить в пользовании бассейном или спортзалом», — говорит Флутков.
Дополнительный риск связан с так называемым котловым методом распределения доходов. Все номера одной категории объединяются, и прибыль делится между владельцами поровну.
«Собственник не знает, сколько сдавался именно его номер, и никак не может повлиять на результат. Если управляющая компания провалила сезон, убыток несут все. Простора для манёвра нет», — отмечает эксперт.
Жить в таких номерах почти невозможно: по договорам собственник может использовать объект только две недели в году.
«На этапе покупки это кажется мелочью. Но когда люди понимают, что доход минимальный, возникает желание самим жить в объекте. И тут выясняется, что договор этого не допускает», — добавляет Флутков.
Главная проблема проявляется при попытке выйти из инвестиций. Продать гостиничный номер почти нереально: будущим покупателям уже нельзя продать красивые прогнозы, нужны реальные цифры.
«Когда инвестор решает избавиться от актива, он показывает настоящие доходы. Они настолько скромные, что покупатель предпочитает пойти туда, где снова обещают больше», — поясняет эксперт.
В итоге гостиничные номера оказываются активом с отрицательной ликвидностью. Они создают иллюзию доходности, но на деле собственник не может управлять объектом, влиять на прибыль и даже свободно пользоваться им.
Севастополь: для тех, кто хочет жить как местный
Севастополь — это не только море, но и история, порты, флот, музеи и крепости. Это город, в котором хочется не просто переночевать, а пожить какое-то время. Поэтому посуточная аренда квартир здесь особенно популярна.
Во-первых, это удобно: можно выбрать район по вкусу — поближе к пляжу, к набережной, к центру или, наоборот, в тихом спальном квартале. Во-вторых, это выгодно: за те же деньги, что стоят гостиничные номера в сезон, вы получаете просторную квартиру со своей кухней и балконом. Особенно это важно для семей с детьми или тех, кто приезжает не на пару дней, а хотя бы на неделю.
Отели в Севастополе, конечно, тоже есть — от бюджетных до довольно дорогих. Их плюс — в сервисе: всё убрано, всё готово, завтрак включён. Минус — жёсткие правила, меньше личного пространства и, как правило, более высокая цена в сезон.
По данным из открытых источников, средняя стоимость ночлега в трёхзвёздочном отеле Севастополя примерно 3800 рублей.
Одновременно арендовать квартиру посуточно можно в среднем за 3000–4100 рублей.
Таким образом, в Севастополе цены на аренду квартир почти вровень или немного ниже отельных — отличное сочетание выгодной стоимости и самостоятельности.
Впрочем, диапазон здесь широкий: от студий за 1500–2500 рублей до более просторных вариантов за 3–4тыс. рублей в сутки.
Ялта и Евпатория: где разница в цене бьёт рекорды
Если говорить о стоимости в сравнении, то Ялта и Евпатория — настоящие рекордсмены. В Ялте средняя цена номера в гостинице превышает 14 тысяч рублей за сутки, а квартира — около 5,5 тысяч. В Евпатории — 12 тысяч против 4,6 тысяч соответственно. То есть в обоих случаях отели оказываются дороже квартир почти в два с половиной раза!
И если для Ялты это ещё можно объяснить «статусом» курорта, то в Евпатории, ориентированной на семейный отдых, это скорее повод задуматься. Особенно если вы едете с детьми — экономия очевидна, а комфорт в квартире ничуть не хуже.
Феодосия: тишина, уют и разумные траты
Феодосия — город поспокойнее, с размеренным ритмом, тёплым морем и старыми улочками. Здесь тоже выгоднее снять квартиру, особенно на несколько дней или неделю. Разница в цене с отелем составляет около 70%, но сами суммы более демократичные, чем в Ялте или Севастополе.
Номер в отеле (3*) стоит в среднем 3700 – 5000рублей в сутки в зависимости от сезона и расположения.
Средняя аренда квартиры — около 3800рублей, минимальные цены начинаются от 1200–1500рублей, в высокий сезон — до 3600–4400рублей в сутки.
Идеальный вариант для тех, кто ищет отдыха без суеты и толп.
А как в других городах?
Подобная ситуация наблюдается не только в Крыму. Во многих городах России аренда квартиры посуточно обходится заметно дешевле гостиницы.
В Кисловодске, Геленджике, Сочи и Светлогорске отели дороже квартир почти в два раза. В Екатеринбурге — более чем в два раза. В Москве и Санкт-Петербурге разница тоже серьёзная — от 4 до 5 тысяч рублей в день.
Даже в менее туристических городах, вроде Ярославля, Уфы или Калининграда, аренда даёт неплохую экономию. А вот, например, в Краснодаре разница минимальна — всего около 600 рублей в день. Так что, если бюджет ограничен, есть смысл смотреть в сторону посуточной аренды.
Что в итоге?
Если вы хотите больше пространства, возможность готовить, выбирать район по вкусу и не зависеть от графика — выбирайте посуточную квартиру. Это особенно актуально в Севастополе, Евпатории, Феодосии и других курортах, где разница в цене может быть в два раза и больше.
Если же важнее сервис, уборка, завтрак и привычная «отельная» атмосфера — берите номер. Особенно, если едете всего на пару дней или в командировку.
Главное — бронировать заранее и сравнивать варианты. Сегодня рынок аренды в Крыму развит настолько, что найдётся жильё на любой вкус и кошелёк — будь то уютная студия в Балаклаве или просторные апартаменты с видом на набережную в Ялте.
Материалы по теме:
Где остановиться в Крыму: квартира посуточно или отель?
Съёмные малогабаритки в Севастополе значительно выросли в цене, но в Симферополе всё же дороже
Севастополь дорожает: почему аренда жилья в городе стремительно растёт?