«Локация - это вторично»: эксперт рынка недвижимости Сочи - о сервисных апартаментах

Инвесторы в сервисные апартаменты рассчитывают на пассивный доход, но на практике нередко сталкиваются с убытками.

Доходность на этом рынке формируется не по законам классической недвижимости. По словам Кирилла Флуткова, эксперта по рынку недвижимости Сочи, результат зависит не от района и не от вида из окна, а от качества управления.

- Вилка доходности сервисных апартаментов - от минус 5 до плюс 10% в год. Есть реальные примеры, когда собственники доплачивали за содержание, потому что объект не выходил даже на ноль. При этом в том же городе, на аналогичной площади, соседний проект работал в плюс. Причина - не в строительстве и не в спросе, а в управляющей компании. Один оператор выводит апарт на стабильную загрузку и удерживает средний чек. Другой - проваливает продажи, не справляется с логистикой, не удерживает персонал и не контролирует расходы, - отмечает эксперт.

По его словам, даже апартамент в сильной локации может уйти в убыток, если управляющая компания не умеет управлять. И наоборот: опытный оператор вытягивает вторичные районы, выстраивает структуру продаж, удерживает клиентов и оптимизирует затраты. Поэтому при покупке сервисных апартаментов важно не столько изучать карту города, сколько проверять, кто будет обслуживать объект.

Большинство инвесторов - частные лица. Они не анализируют бизнес-процессы и не вникают в модель управления. Для них апартаменты выглядят как альтернатива вкладу: сдал и забыл. На деле же это бизнес, в котором всю экономику строит управляющая компания. Кирилл Флутков подчеркивает: сервисный апартамент - это не квадратные метры. Это процесс, который либо работает и приносит доход, либо рассыпается - и требует доплат.