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München schwimmt an der Spitze des deutschen Immobilieneisberges. Der Quadratmeter kostete hier Ende vergangenen Jahres im Schnitt 9876 Euro inklusive der üblichen Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Makler, Notar und Grundbucheintrag. Keine andere deutsche Großstadt kommt dort auch nur in die Nähe.
Münchner verdienen viel und haben trotzdem kaum Platz
Wer in München lebt und arbeitet, verdient im Schnitt aber auch mehr. Laut dem Postbank Wohnatlas 2024 lag das verfügbare Haushaltseinkommen in der bayrischen Landeshauptstadt im vergangenen Jahr bei fast 68.000 Euro. „Verfügbar“ bedeutet dabei netto nach Abzug aller Steuern und „Haushalt“, dass alle Einkommen von Paaren und Familien etwa zusammengerechnet werden – also oft mehr als ein Verdiener berücksichtigt wird. Das sind 26 Prozent mehr als im Bundesdurchschnitt.
Während Sie sich mit einem Münchner Einkommen im Rest der Republik viel Wohnung leisten könnten, reicht es am Ort selbst kaum. Gerade einmal 43 Quadratmeter wären damit finanzierbar.
Dabei gehen wir davon aus, dass Sie eine Bestandswohnung kaufen, 20 Prozent der Gesamtkosten als Eigenkapital mitbringen und Ihre Monatsrate nicht mehr als die empfohlenen 30 Prozent Ihres verfügbaren Einkommens betragen sollte. In München wären das immerhin 1692 Euro. Außerdem rechnen wir mit den aktuellen Zinssätzen von durchschnittlich 3,4 Prozent und einer Anfangstilgung von 2,6 Prozent.
In Feriengegenden und an den Küsten verschlingt Wohnen besonders viel Einkommen
Das Kuriose: München ist nicht einmal der Ort, an dem Sie sich mit einem typischen Einkommen am wenigsten leisten könnten. Der Titel geht an den Landkreis Nordfriesland in Schleswig-Holstein. Hier sind es nur 34 Quadratmeter bei einem Preis von 10.095 Euro für jede Einheit – absoluter Rekord in Deutschland. Die Preise in Nordfriesland werden hauptsächlich von der Ferieninsel Sylt getrieben. Während auf dem Eiland die Preise sogar noch höher liegen, sind sie auf der Festlandseite des Landkreises unter dem Durchschnitt.
Dieses Phänomen sorgt dafür, dass auch viele andere Landkreise, zu denen Ferieninseln oder -küstengebiete an Nord- oder Ostsee gehören, im roten Bereich landen. Dazu gehören etwa die Landkreise Aurich, Leer, Wittmund und Friesland in Niedersachsen, Ostholstein und Dithmarschen in Schleswig-Holstein sowie Rostock, Vorpommern-Rügen und Vorpommern-Greifswald in Mecklenburg-Vorpommern.
Im Süden sind es die Ferienregionen nahe der Alpen wie die Landkreise Garmisch-Partenkirchen und Miesbach rund um den Tegernsee, in denen ein typisches Einkommen nicht einmal für 50 Quadratmeter Immobilie reichen würde.
Hinzu kommen viele der größten Städte des Landes:
- Berlin : 43 Quadratmeter, wie in München.
- Hamburg : 48 Quadratmeter.
- Frankfurt : 51 Quadratmeter.
- Potsdam : 53 Quadratmeter.
- Freiburg im Breisgau: 55 Quadratmeter.
- Heidelberg und Regensburg: jeweils für 56 Quadratmeter.
- Köln : 62 Quadratmeter.
- Düsseldorf : 64 Quadratmeter.
- Stuttgart : 66 Quadratmeter.
Immobilienfinanzierung mit Tilgungsrechner
In Thüringen reicht ein typisches Einkommen für eine Villa
Alle großen Städten liegen deutlich unter dem Bundesschnitt. Mit einem verfügbaren Haushaltseinkommen von 53.626 Euro, könnte sich ein Haushalt in Deutschland durchschnittlich 102 Quadratmeter leisten. Das reicht durchaus für eine vierköpfige Familie aus. Die Monatsrate läge dann bei erträglichen 1341 Euro, der Kaufpreis für die Wohnung oder das Haus bei 335.000 Euro inklusive Nebenkosten.
Dass dieser Durchschnitt so viel höher liegt als in den Großstädten, die teils nicht einmal die Hälfte erreichen, wird von den sehr ländlichen Kreisen, besonders in Ostdeutschland getragen. Während die Verdienstunterschiede hier nicht so groß sind, unterscheiden sich die Immobilienpreise stark.
Im thüringischen Landkreis Greiz können sich Menschen mit einem typischen Einkommen 256 Quadratmeter leisten, Rekord für Deutschland: Das verfügbare Einkommen liegt mit 44.832 Euro nur 17 Prozent unter dem Bundesdurchschnitt. Die Kaufpreise für Immobilien liegen aber um rund 66 Prozent darunter.
Gleich in 17 Landkreisen könnten Sie deswegen mit einem dort typischen Einkommen mehr als 200 Quadratmeter kaufen, sofern es entsprechend große Angebote gibt. Sie liegen alle in den ostdeutschen Bundesländern.
- Vogtland (Sachen): 250 Quadratmeter,
- Elbe-Elster-Kreis (Brandenburg): 239 Quadratmeter,
- Altenburger Land (Thüringen): 238 Quadratmetern.
Im Ruhrgebiet können sich Menschen deutlich über 100 Quadratmeter leisten
Wer mehr als den Durchschnitt will, muss aber nicht unbedingt aufs Land ziehen: Auch in 23 Großstädten ist mehr als der Bundesdurchschnitt drin. Besonders im Ruhrgebiet und darum herum.
- Gelsenkirchen 143 Quadratmeter,
- Herne 141 Quadratmeter,
- Remscheid: 139 Quadratmeter,
- Hagen: 138 Quadratmeter,
- Oberhausen: 132 Quadratmeter,
- Bottrop: 129 Quadratmeter,
- Hamm: 128 Quadratmeter.
Lediglich die beiden größten Städte im Pott, Essen und Dortmund, liegen leicht unter dem Bundesdurchschnitt.
Hinzu kommen einige weitere Großstädte im Rest Deutschlands.
- Chemnitz (Sachsen): 155 Quadratmeter,
- Salzgitter (Niedersachsen): 154 Quadratmeter.
- Wolfsburg (Niedersachsen): 127 Quadratmeter,
- Bremerhaven (Bremen): 126 Quadratmeter.
Die Mittelstädte spalten ihr Bild. Viel Raum gibt es in:
- Gera (Thüringen): 209 Quadratmeter,
- Dessau-Roßlau (Sachsen-Anhalt): 192 Quadratmeter,
- Pirmasens (Rheinland-Pfalz): 186 Quadratmeter.
Wenig Platz bleibt Menschen mit typischen Einkommen in:
- Rosenheim (Bayern): 60 Quadratmeter,
- Bamberg (Bayern): 67 Quadratmeter
- Landshut (Bayern): 73 Quadratmeter.
